פנטהאוז נמכר ב-9.5 מיליון שקל בגבעת שמואל - מה היה השיא הקודם?
עסקת הנדל”ן היקרה ביותר בהיסטוריה של גבעת שמואל נסגרה לאחרונה: פנטהאוז נמכר במחיר שיא של 9.5 מיליון בפרויקט התחדשות עירונית של אזורים, "שער העיר", הממוקם בשכונת בן גוריון בכניסה לעיר.
משבר נדל"ן? לא אצל הטייקונים. הדמיית הפנטהאוז (3Division)
השיא נשבר לאחר כשנה וחצי משיא העסקה הקודמת בעיר שעמדה אז על סך של 8.35 מיליון שקלים עבור פנטהאוז במאפיינים דומים. השיא החדש מבטא עלייה משמעותית של 1.15 מיליון שקלים. מדובר בפנטהאוז בקומה ה-29 בפרויקט "שער העיר" של חברת אזורים. הקונה המאושר ייהנה מפנטהאוז מרווח של כ-237 מ"ר בתוספת למרפסות מרווחות בנות כ-157 מ"ר.
לפני שנסביר על הפרוייקט, בדקנו האם המחיר של הפנטהאוז הוא ריאלי. מחירי הדיור בגבעת שמואל נעים סביב 29 אלף שקל למטר. בחישוב פשוט למטר, מדובר ב-40 אלף שקל למטר - לכאורה, מחיר גבוה מאוד ביחס לגבעת שמואל. אבל יש כאן תוספות שלא לוקחים בחשבון - מרפסות של 157 מטר. שמאית, נהוג לחשב מרפסת ביחס של 1:4 (אקוויוולנטית), או אם תרצו 25% משטח מבונה רגיל. במקרה כזה, מחיר מטר יגיע ל-34 אלף שקל למטר. אסור לשכוח כי פנטהאוז נחשב לדירה מיוחדת. בדקנו את העסקה הקודמת, עסקת השיא בה נמכר פנטהאוז ב-8.35 מיליון שקל. שם מדובר בשטח כולל של 256 מ"ר ובמחיר של 32 אלף שקל למטר. המכירה אז הייתה בפברואר 2022, כלומר לפני תחילת גל העלאת הריבית. מצאנו עוד מכירה בסכום של 8.21 מיליון שקל, לפני 42 אלף שקל למטר, במאי 2023. לכן, העסקה האחרונה נראית הוגנת (מבלי להתייחס כמובן למפרט שקיבל הקונה, שלעתים מעלה את השווי ואנחנו לא רואים את זה במספרים). בפרוייקט "סביוני גבעת שמואל", למשל, נמכרה במרץ השנה דירה במחיר דומה למטר.
- ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
- הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקט "שער העיר", שצפוי להתאכלס בשנת 2026, מאגד בתוכו שלושה מגדלים. הפרויקט כולו צפוי להקים כ-367 דירות ב-3 בניינים חדשים, כאשר 2 בניינים בני 25 קומות אשר ייבנו בשלב הבא של הפרויקט ובניין נוסף בן 30 קומות המוקם בימים אלה. תמהיל הדירות בפרויקט נע בין 3-6 חדרים. הדיירים בפרויקט ייהנו מלובי דו קומתי מפואר, חווית מגורים ייחודית עם עירוב שימושים, בין אם שטחי מסחר ושדרת קניות של כ-3,500 מ"ר, מועדון דיירים ועוד, והכל לצד גימור יוקרתי ואדריכלות מתקדמת. כמו כן, הפרויקט מציע פיתוח סביבתי מושקע, ואקו-סיסטם קהילתי שוקק חיים, אשר במרכזו פארק של כ-5 דונמים המציע שבילי אופניים ושפע של מרחבים ירוקים למשחק ופנאי.
יוני בראל, סמנכ”ל השיווק והמכירות של אזורים: "פרויקט אזורים "שער העיר" המהווה אייקון אדריכלי שהגדיר מחדש את הכניסה לעיר גבעת שמואל, ממשיך להוביל את התפתחות העיר. "שער העיר" שהוגדר מרגעיו הראשונים כהצלחה גדולה עם ביקושים רבים מסמן עוד הצלחה במכירת דירת הפנטהאוז במחיר חסר תקדים בעיר כולה. ניתן לראות כי הרוכשים המתעניינים בשוק היוקרה, בעיר ומחוצה לה, הינם רוכשים בעלי ניסיון בשוק הנדל"ן הישראלי ולאור זאת מבינים כי כעת זו ההזדמנות לרכוש דירות איכותיות ויוקרתיות, לפני גל עליית מחירי הדיור שצפויה להיות לכשתחל התמתנות בשיעורי הריבית. כמצופה מפרויקט כה משמעותי, "שער העיר" מושך אליו מגוון אוכלוסיות החל מזוגות צעירים, דרך מצמצמי ומשפרי דיור ועד לדירות המיוחדות שעונות על דרישות וצרכי האוכלוסייה הייחודית לאזור, וזו הסיבה להתעניינות הגבוהה ולביקוש הגבוה".
- 7.קידום מכירות. לא יותר. (ל"ת)ג'וני 10/08/2023 20:03הגב לתגובה זו
- 6.התאחדות הקבלנים 10/08/2023 07:56הגב לתגובה זואז מה עושים כדי להעלות את שווי מחיר הדירה למר מרובע? מנפחים בחישוב בלתי נכון ובאופן מובהק כדי ליצור "ניפוח מחירים" אשר משרת את חברת אזורים... החישוב הנכון הוא שטח הדירה ועוד 157 חלקי 2, תקבלו מחיר למר מרובע של 26,465 שח. לא לכך מצפים הגולשים באתר כלכלי. חבל...
- 5.כת הזויה 10/08/2023 00:53הגב לתגובה זולא נכון לא נכון המחירים בקריסהפחחחחח
- 4.בן 09/08/2023 11:57הגב לתגובה זומספרים לכם סיפורים מכירה על הנייר ....וכאילו אין משבר. בלבולי ביצים שיוווקים להראות שיש מחירים גבוהים לא מאמין בשיט לנתונים האלה. הכל בלבול מוח ושיווק
- 3.פראיירים לא מתים, מתחלפים (ל"ת)משקיף 09/08/2023 11:40הגב לתגובה זו
- אלי 10/08/2023 15:31הגב לתגובה זופראייאר הוא לא. ואתה?
- 2.איי איזה טמטום:) 09/08/2023 11:33הגב לתגובה זו2,500,000$ לדירה מבלוקים בפרבר פקוק של מדינה מעוכה ודועכת...תענוג
- 1.דוב 09/08/2023 11:20הגב לתגובה זולא כל יום פורים הצפי שתגיע ההתפכחות והכל יתמוטט הבחור לוקח את הבוחטה ובדרך למדינות המערב ואני בטוח שכך יעשה
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
