פנטהאוז נמכר ב-9.5 מיליון שקל בגבעת שמואל - מה היה השיא הקודם?
עסקת הנדל”ן היקרה ביותר בהיסטוריה של גבעת שמואל נסגרה לאחרונה: פנטהאוז נמכר במחיר שיא של 9.5 מיליון בפרויקט התחדשות עירונית של אזורים, "שער העיר", הממוקם בשכונת בן גוריון בכניסה לעיר.
משבר נדל"ן? לא אצל הטייקונים. הדמיית הפנטהאוז (3Division)
השיא נשבר לאחר כשנה וחצי משיא העסקה הקודמת בעיר שעמדה אז על סך של 8.35 מיליון שקלים עבור פנטהאוז במאפיינים דומים. השיא החדש מבטא עלייה משמעותית של 1.15 מיליון שקלים. מדובר בפנטהאוז בקומה ה-29 בפרויקט "שער העיר" של חברת אזורים. הקונה המאושר ייהנה מפנטהאוז מרווח של כ-237 מ"ר בתוספת למרפסות מרווחות בנות כ-157 מ"ר.
לפני שנסביר על הפרוייקט, בדקנו האם המחיר של הפנטהאוז הוא ריאלי. מחירי הדיור בגבעת שמואל נעים סביב 29 אלף שקל למטר. בחישוב פשוט למטר, מדובר ב-40 אלף שקל למטר - לכאורה, מחיר גבוה מאוד ביחס לגבעת שמואל. אבל יש כאן תוספות שלא לוקחים בחשבון - מרפסות של 157 מטר. שמאית, נהוג לחשב מרפסת ביחס של 1:4 (אקוויוולנטית), או אם תרצו 25% משטח מבונה רגיל. במקרה כזה, מחיר מטר יגיע ל-34 אלף שקל למטר. אסור לשכוח כי פנטהאוז נחשב לדירה מיוחדת. בדקנו את העסקה הקודמת, עסקת השיא בה נמכר פנטהאוז ב-8.35 מיליון שקל. שם מדובר בשטח כולל של 256 מ"ר ובמחיר של 32 אלף שקל למטר. המכירה אז הייתה בפברואר 2022, כלומר לפני תחילת גל העלאת הריבית. מצאנו עוד מכירה בסכום של 8.21 מיליון שקל, לפני 42 אלף שקל למטר, במאי 2023. לכן, העסקה האחרונה נראית הוגנת (מבלי להתייחס כמובן למפרט שקיבל הקונה, שלעתים מעלה את השווי ואנחנו לא רואים את זה במספרים). בפרוייקט "סביוני גבעת שמואל", למשל, נמכרה במרץ השנה דירה במחיר דומה למטר.
- ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
- הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרויקט "שער העיר", שצפוי להתאכלס בשנת 2026, מאגד בתוכו שלושה מגדלים. הפרויקט כולו צפוי להקים כ-367 דירות ב-3 בניינים חדשים, כאשר 2 בניינים בני 25 קומות אשר ייבנו בשלב הבא של הפרויקט ובניין נוסף בן 30 קומות המוקם בימים אלה. תמהיל הדירות בפרויקט נע בין 3-6 חדרים. הדיירים בפרויקט ייהנו מלובי דו קומתי מפואר, חווית מגורים ייחודית עם עירוב שימושים, בין אם שטחי מסחר ושדרת קניות של כ-3,500 מ"ר, מועדון דיירים ועוד, והכל לצד גימור יוקרתי ואדריכלות מתקדמת. כמו כן, הפרויקט מציע פיתוח סביבתי מושקע, ואקו-סיסטם קהילתי שוקק חיים, אשר במרכזו פארק של כ-5 דונמים המציע שבילי אופניים ושפע של מרחבים ירוקים למשחק ופנאי.
יוני בראל, סמנכ”ל השיווק והמכירות של אזורים: "פרויקט אזורים "שער העיר" המהווה אייקון אדריכלי שהגדיר מחדש את הכניסה לעיר גבעת שמואל, ממשיך להוביל את התפתחות העיר. "שער העיר" שהוגדר מרגעיו הראשונים כהצלחה גדולה עם ביקושים רבים מסמן עוד הצלחה במכירת דירת הפנטהאוז במחיר חסר תקדים בעיר כולה. ניתן לראות כי הרוכשים המתעניינים בשוק היוקרה, בעיר ומחוצה לה, הינם רוכשים בעלי ניסיון בשוק הנדל"ן הישראלי ולאור זאת מבינים כי כעת זו ההזדמנות לרכוש דירות איכותיות ויוקרתיות, לפני גל עליית מחירי הדיור שצפויה להיות לכשתחל התמתנות בשיעורי הריבית. כמצופה מפרויקט כה משמעותי, "שער העיר" מושך אליו מגוון אוכלוסיות החל מזוגות צעירים, דרך מצמצמי ומשפרי דיור ועד לדירות המיוחדות שעונות על דרישות וצרכי האוכלוסייה הייחודית לאזור, וזו הסיבה להתעניינות הגבוהה ולביקוש הגבוה".
- 7.קידום מכירות. לא יותר. (ל"ת)ג'וני 10/08/2023 20:03הגב לתגובה זו
- 6.התאחדות הקבלנים 10/08/2023 07:56הגב לתגובה זואז מה עושים כדי להעלות את שווי מחיר הדירה למר מרובע? מנפחים בחישוב בלתי נכון ובאופן מובהק כדי ליצור "ניפוח מחירים" אשר משרת את חברת אזורים... החישוב הנכון הוא שטח הדירה ועוד 157 חלקי 2, תקבלו מחיר למר מרובע של 26,465 שח. לא לכך מצפים הגולשים באתר כלכלי. חבל...
- 5.כת הזויה 10/08/2023 00:53הגב לתגובה זולא נכון לא נכון המחירים בקריסהפחחחחח
- 4.בן 09/08/2023 11:57הגב לתגובה זומספרים לכם סיפורים מכירה על הנייר ....וכאילו אין משבר. בלבולי ביצים שיוווקים להראות שיש מחירים גבוהים לא מאמין בשיט לנתונים האלה. הכל בלבול מוח ושיווק
- 3.פראיירים לא מתים, מתחלפים (ל"ת)משקיף 09/08/2023 11:40הגב לתגובה זו
- אלי 10/08/2023 15:31הגב לתגובה זופראייאר הוא לא. ואתה?
- 2.איי איזה טמטום:) 09/08/2023 11:33הגב לתגובה זו2,500,000$ לדירה מבלוקים בפרבר פקוק של מדינה מעוכה ודועכת...תענוג
- 1.דוב 09/08/2023 11:20הגב לתגובה זולא כל יום פורים הצפי שתגיע ההתפכחות והכל יתמוטט הבחור לוקח את הבוחטה ובדרך למדינות המערב ואני בטוח שכך יעשה

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה: