ווטרסטון מכרה נכס תמורת כ-104 מיליון דולר - האג"ח מזנקות ב-9%
חברת ווטרסטון, העוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, דיווחה הבוקר (א') כי חתמה על הסכם למכירת זכויותיה בנכס San Bernardino ובקרקע הצמודה אליו, תמורת כ-104 מיליון דולר. העסקה צפויה להתקיים בחודש פברואר. איגרות החוב של החברה ווטרסטון אגח א מזנקות בתגובה לדיווח בשיעור של כ-9% ונסחרות בתשואה לפדיון ברוטו של כ-14% ובמח"מ של 3.1 - האג"ח אינן מגובות בבטחונות.
הודעה זו מגיעה לאחר שלפני כחודש דיווחה החברה כי קיבלה הצעה לרכישת הנכס, אשר נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018 נרשם בספרי החברה בשווי של כ-91.3 מיליון דולר. בעקבות המכירה של הנכס ההלוואה שהועמדה בגין הנכס תיפרע במלואה, וכן החברה צפויה להכיר ברווח של כ-3.8 מיליון דולר. יתרת המזומנים נטו שתנבע לחברה כתוצאה מהמכירה (כולל עלויות עסקה) צפויה להסתכם בכ-39 מיליון דולר, כאשר בשנתיים הקרובות תידרש החברה לשלם לבעלי האג"ח כ-35 מיליון דולר.
בנוסף, מדווחת החברה כי בהמשך להודעות קודמות בעניין התקשרות החברה בהסכם למכירת זכויותיה בשני נכסים נוספים: West Bartlett 1300 (תמורת כ-35.3 מיליון דולר) ו-2645 Federal Signal (תמורת כ-24.3 מיליון דולר), והארכת מועד השלמת העסקה, החברה צופה כי השלמת העסקה תתקיים בימים הקרובים.
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018 לקבוצת ווטרסטון חוב פיננסי נטו של כ-491 מיליון דולר, כאשר נכון להיום היקף החוב לבעלי האג"ח (קרן וריבית) עומד על כ-500 מיליון שקל לפירעון עד נובמבר 2023.
- גילוי דחוף בחו"ל - אבל המשקיעים בת"א יחכו שנה כדי לדעת על כך
- אג"ח אמריקאי "יסומנו" בקרנות נאמנות לשם אזהרה - אבל רק עוד 3 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איגרות החוב של החברה מדורגות על ידי מעלות בדירוג של A מינוס. באפריל האחרון הורידה מעלות את דירוג החברה בעקבות שחיקה בפרופיל הסיכון הפיננסי. בעת ההנפקה מעלות דירגה את האג"ח של החברה בדירוג A. לפני כחודש הכניסה מעלות את דירוג האג"ח של החברה למעקב עם השלכות שליליות נוכח דיווח על מו"מ למכירת כלל נכסי החברה (לכתבה המלאה).
האג"ח של ווטרסטון צנחו בחדות בחודש שעבר על רקע הירידה החדה באג"ח של מגזר חברות הנדל"ן האמריקאיות הפועלות בארה"ב ורשומות באיי הבתולה הבריטיים (BVI). חברות אלו הגיעו בשנים האחרונות לגייס חוב בבורסה של ת"א, כאשר ברוב המקרים הן העניקו לאיגרות החוב שעבודים נחותים על הנכסים.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
