הסיפור על דירת 100 מ"ר שנרכשה לאחרונה ע"י 21 אנשים
שוק הנדל"ן למגורים בישראל בוער. אחרי 7 שנים של עליות בקצב מסחרר, המצב שנוצר מביא ליצירתיות בכל הקשור לניסיון לרכוש דירה, בטח עמוק באזור הביקוש.
בתוך שלל הפרסומות שמציפות את הפיד בפייסבוק תפסה את עינינו פרסומת ל"פלטפורמה חדשנית" שמאפשרת רכישת דירה, או בעצם חלק ממנה. לפי הפרסומת, דירה אחת בתל אביב כבר נרכשה, על ידי 21 אנשים יחד. התקשרנו. מהצד השני הייתה זו אולגה קלינגר. בת 32 שיחד עם בעלה ועוד שני שותפים, הקימה את Ownerhood.
"עבדתי עד לא מזמן בבנק הבינלאומי והמומחיות שלי היא חדשנות פיננסית. עבדתי גם כמה שנים באסטרטגיה תאגידית של הבנק ובייעוץ במחלקה הכלכלית ב-KPMG. אני הצד העסקי של המיזם והשותפים שלי מגיעים מתחום ליווי פרויקטי נדל"ן בחברת גרינגרופ", כך קלינגר שמספרת שהדירה הראשונה שנרכשה באמצעות המיזם היא ברחוב זמנהוף בת"א בעלות של 3.1 מיליון שקלים. "מדובר בדירת 100 מ"ר בזמנהוף פינת קינג ג'ורג' שרכשנו ב-3.1 מיליון שקל, הדירה שופצה בכ-60 אלף שקל והושכרה ממש בימים אלה ב-8,500 שקל", כך מספרת קלינגר.
מאיפה בא הרעיון?
"אנחנו חברת סטאטראפ בתחום הנדל"ן. המטרה שלנו היא לפתוח את שוק הנדל"ן לכולם, לאנשים שלא יכולים לקנות דירה שלמה. ככה הם יכולים לקנות חלק מדירה. המצב הוא שכיום אנשים שגרים בערים גדולות ולא משנה אם זה ת"א, לונדון או סן פרנסיסקו, גם אם הם עובדים וחוסכים, אין לה ממש סיכוי לרכוש נכס בעיר. בגלל שאין לאותם אנשים מה לעשות עם המעט שחסכו, הם שמים את הכסף בבנק ובאפס ריבית, או משקיעים בשוק ההון והכסף שלהם עולה או יורד. אבל אין להם דרך לגדר את החסכונות בכל הקשור למחירי הדירות, בהנחה שבכוונתם לרכוש דירה בעתיד, ובינתיים המחירים עולים".
מה זה אומר לקנות חלק מדירה?
"המחירים בשוק הדיור עולים בטירוף ואנשים לא יכולים לשמור על ערך הכסף שלהם. אם היום יש לי חסכונות שמספיקים ל-10% מהדירה. עוד כמה שנים זה יספיק ל-5%. המחירים בורחים בין האצבעות. המטרה שלנו היא לאפשר לאנשים לגדר את החסכונות שיש להם, באמצעות רכישה של חלק מדירה".
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אנחנו מחברים קבוצת אנשים שלא מכירים אחד את השני, לקנות יחד דירה אחת, תוך שאנחנו מבצעים את כל הליווי המשפטי בתהליך. אנחנו מארגנים את הקבוצה ומגדירים את היחסים המשפטיים, מבצעים את העסקה עבורם מול המוכר. אנחנו אח"כ גם מנהלים את הנכס ומשכירים אותו, ניהול היחסים מול השוכרים, מטפלים בליקויים והוצאות וכו'. כל מי שבעלים בדירה מקבלים את חלקם היחסי בשכירות לפי אחוז ההשקעה שלהם. אם למשל הושקעו 100 אלף שקל בדירת 2 מיליון, אותו קונה מחזיק ב-5% מהנכס, והבעלות הזו נרשמת בטאבו כבעלות של 5% מהדירה. כמו כן, אותו רוכש מקבל בתקופת ההחזקה 5% מההכנסות שנגבות בדירה".
"אנחנו גם מציעים מרקט שבו ניתן למכור את החלק שלך למישהו אחר. המטרה היא שההשקעה תהיה נזילה. שניתן יהיה גם לממש את ההשקעה ולמכור כשרוצים. אנחנו מציעים שוק של חלקי דירות שבו כל אחד יכול לקנות או למכור אחד מהשני. אנחנו הפלטפורמה המקשרת שמבצעת את העסקה ואת העברת הבעלות".
מי האנשים שקונים חלק מדירה?
"אנחנו ייעדנו את זה לאנשים שחוסכים לדירה הראשונה שלהם. בדרך כלל זה אנשים שעובדים ואחרי לימודים ומצליחים לחסוך כסף. רובם בני 25 ועד 45, אבל הופתענו לראות שזה מעניין לא רק את קהל היעד הזה".
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
"הנכס הראשון שהצענו, היו אנשים שקנו חלק מהדירה לילדים שלהם כי הם רוצים שהילדים יצליחו להישאר בת"א ולא יכולים לקנות דירה שלמה, אבל רוצים לעזור להם בצורה כלשהי ולגרום להם להיכנס למשחק. זה יכול להיות רלוונטי גם עבור אנשים שמחפשים עוד אפיק השקעה. בסופו של דבר השוק יקבע לאן זה ילך ומי יהיו הלקוחות שיבואו ואת מי זה מעניין. אנחנו מייעדים את זה בעיקר לאנשים שלא יכולים לקנות דירה ורוצים להיות במשחק הזה"
מיסוי דירה שלישית?
"זה לא נכנס לסיפור הזה. אנחנו התחלנו לחקור ולהכיר את הנושא של הרכישה המשותפת לפני שנה והרבה לפני שדיברו על מיסוי דירה שלישית. לא היה לכך טריגר. לאחרונה זה באמת עבר ואני רואה שזה עוד משהו שיכול להביא אטרקטיביות לפלטפורמה, כי במקום להחזיק בדירה אחת, ניתן להחזיק כמה אחוזים מכמה דירות ולא להיכנס למיסוי".
איך זה עובד?
אנחנו קודם כל מחפשים ומאתרים נכס, אנשי המקצוע שלנו בודקים את הנכס, מבחינה משפטית וגם מבחינה שמאית. הם מוודאים שהמחיר הוא מחיר שוק שאנחנו מרגישים בנוח לשים אותו בפלטפורמה. אנחנו עושים מו"מ מול המוכר של הנכס וסוגרים איתו עסקה ותקופת בלעדיות. בתקופה זו אנחנו משווקים את ההצעה לקהל, היא עולה באתר ואנשים יכולים לראות את כלל הפרטים על הנכס".
איך בוחרים נכס לרכישה כזו?
"המטרה היא להביא נכסים קצת יותר מיוחדים, הרבה מהנכסים היום בשוק הם OVER PRICE, תמיד המחיר המוצע מרגיש גבוה מהשוק כי הם המחירים פשוט עולים כל הזמן. אנחנו מנסים להביא נכסים שמבחינתו ומבחינת השותפים, יהיו במחיר טוב. למשל הנכס בזמנהוף שקנינו כבר ניתן למכור במחיר יותר גבוה ממה שקנינו".
הקופון שלכם בסיפור?
"אנחנו לוקחים עמלה על העסקה. העמלה היא של 2% ממחיר הנכס והיא מכסה בפנים את כל העלויות המשפטיות בקנייה ובמכירה, את השמאות, איתור הנכס, השירותים שנותנים לכלל הקבוצה ועוד. אחר כך, בניהול הנכס, אנחנו גובים 10% מהכנסות השכירות ודואגים לכלל הטיפול בנכס - בדומה לדמי ניהול בהשכרת נכסים ".
תהיו גם יזמים בעתיד?
- 27.אחד העם 20/03/2017 14:32הגב לתגובה זויש מקום להיכנס להשקעה .... אבל ב 2.5% !!! נו באמת , כמה מטומטמים יכולים להיות משקיעים ? או שמה זאת רק הצגה למראית עין ... ועוד רגע יהיו כתבות על קבוצה נוכלים נוספת שנפלו אנשים תמימים ... אבל באמת תמימים , תהיו בריאים
- 26.אחד 14/01/2017 12:27הגב לתגובה זואין לי כסף לרכוש צריף.....אז אני קונה את ההרגשה שיש לי חלק בדירה. הכתבה אמורה להתפרסם במדור בריאות הנפש,לבטח שלא במדור נדל"ן. עויילם גויילם
- 25.משקיע בורסה 13/01/2017 19:43הגב לתגובה זועיסקה בעייתית מאוד אג"ח בריבית נמוכה יחסית (3.3 לפני הוצאות) מבנה חברה שלא נהנה מהטבות מס (צריך להיות ממוסה ב25 אחוז, זאת לא קנייה של אדם בודד) חוסר ביטחון ברצף התשלומים (8.5 לדירת 4 חדרים תלוי בשוק העבודה המקרטע של ישראל) ונכס שהינו בשוק מאוד ממונף ותנודתי ותלוי ריבית בתקופה שהריבית בארה"ב עולה ולאחר מכן הריבית בארץ תעלה (או שהשקל יחלש, לא משנה איזה תרחיש, המשקיע מפסיד כסף) אכן בנקאית ממולחת שבטח גוזרת קופון יפה מכל המסכנים שעושים עיסקאות גרועות בחדר עיסקאות שלה :(
- 24.עמית 12/01/2017 11:05הגב לתגובה זומה זה 5% מדירה ? ואם מכיר הדירה יורד ? ואם אין שוכר. למי שאין כסף שלא יקנה !
- 23.מני 12/01/2017 00:03הגב לתגובה זואיזה חובבני, אלוהים. שיקנו כבר אגחים.
- 22.די כבר עם נדל"ן תשאירו למי שצריך תשקיעו בדברים אחרים (ל"ת)תומר 11/01/2017 22:36הגב לתגובה זו
- 21.אין נזילות,אין שליטה על הנכס,מסוכן מדי (ל"ת)סיכון גבוה 11/01/2017 22:12הגב לתגובה זו
- 20.לא שווה 11/01/2017 21:54הגב לתגובה זוכ2.9% תשואה לפני בעיות. לפני מס. בשוק ההון תשואה גבוהה יותר בנסיבות וסיכון נמוכים יותר.
- טים בוקטו 13/01/2017 11:14הגב לתגובה זובדירה יש קרן שעולה וגם פירות מהשכרה. תחשב זה לא פחות מאגח ולא יותר מסוכן. כאן יש גם עניין מיסוי שאולי בקניית חלק קטן מדירה,לא קיים .
- 19.בורות מדהימה אג"ח נותן תשואה טובה יותר בהרבה (ל"ת)סמי 11/01/2017 21:37הגב לתגובה זו
- כמה הפסדנו באגח ממשלתי בשנה האחרונה ????!!!! (ל"ת)משה ראשל"צ 12/01/2017 07:16הגב לתגובה זו
- וכמה הפסדת בדיור אתה לא באמת מבין :) (ל"ת)משקיע 13/01/2017 19:46
- 18.צדק 11/01/2017 19:41הגב לתגובה זואם מחיר דירה יברח רחוק מדי, תמיד אפשר לעבור לגור בחול. במחירים של היום, כמעט כל מצב כבר טוב בחול לעומת לחיות בארץ, אם אין לך דירה.
- 17.תובנות 2 11/01/2017 19:37הגב לתגובה זוישנם קרנות ריט בבורסה שבנויים על אותו בסיס אבל בתוספת פיקוח של הרגולטור. גם בנדל"ן עסקי ריט 1 ועוד וגם בנדלן מגורים הוקמה קרן בשם מגוריט.
- 16.אור 11/01/2017 16:23הגב לתגובה זו21 בעלי דירה עם 21 בעלי דעות שונות... תמיד יהיה האחד לפחות שיטיל וטו על החלטה למכור לכשתגיע ....
- כמה ביטחון בתגובה לנושא שאין לך מושג בו...העיקר להשתלח (ל"ת)א. 18/01/2017 09:48הגב לתגובה זו
- מטומטם 11/01/2017 18:38הגב לתגובה זוכל אחד יכול למכור את החלק שלו בלי קשר לשאר האנשים
- מי שרוצה לקנות דירה לא ירצה 13/21 מהדירה אלא 21/21 ממנה (ל"ת)בהחלט יכשיל מכירה 14/01/2017 00:41
- 15.זה היה הרעיון שלי לפני 20 שנה לקנות דירה ללא משכנתה (ל"ת)אריק / 11/01/2017 15:20הגב לתגובה זו
- 14.פיגור שכלי 11/01/2017 15:07הגב לתגובה זוכל אחד השקיע בערך 150 אלף שח. עם עו"ד ומס רכישה ומקבל 404 שח לפני מס. אכן מפגרים . אלא אם כן יפתחו שם מכון ליווי וכל אחד יקבל 1000 דולר לחודש מינימום.
- בזיל 16/01/2017 15:31הגב לתגובה זוהם הרי גובים עוד 10% לניהול הנכס. יוצא שעל 150 אלף הם מקבלים רק 364 ש״ח
- יופי- נתת לגברת רעיון... (ל"ת)חנן 13/01/2017 07:42הגב לתגובה זו
- 13.תודה רבה אבל השותפה היחידה שלי זו אשתי (ל"ת)דניאל 11/01/2017 14:55הגב לתגובה זו
- 12.משה 11/01/2017 14:30הגב לתגובה זולמה? כי זה בדיוק הסימן לזה שהסוף לעליות המחירים כבר כאן. חכו ותיווכחו.
- 11.אבי מתווך 11/01/2017 14:26הגב לתגובה זואחלה מיזם ...שאפו
- 10.יש ר א לי 11/01/2017 13:29הגב לתגובה זומי מהשותפים יכול לטרפד לך את מכירת החלק שלך ובעודו תופס אותך בבי-ים (צ) תצטרך למכור לו במחיר זול. שותפים זו צרה צרורה, בטח כאלה שלא אתה בחרת.
- 9.אורי 11/01/2017 13:14הגב לתגובה זואני עושה את זה היום עם מיליון שח בלבד יש לי 5 בתים בארהב איזו תשואה נמוכה חחחחח מצחיק
- 8.פתח למניפולציות רבות על ידי החברה... (ל"ת)ראו הוזהרתם!! 11/01/2017 13:02הגב לתגובה זו
- 7.ברור 11/01/2017 12:54הגב לתגובה זוקנו לאחרונה בזמנהוף 100 מטר ב3 מליון? כן בטח. כי הם כל כך מוכשרים... דירה כזו שווה כיום ארבעה או חמישה מליון אם לא יותר...
- שווה כמה שמשלמים עליה = 3 מיל (ל"ת)הבועה התפוצצה 11/01/2017 13:39הגב לתגובה זו
- משקיע בורסה 13/01/2017 19:454-5 מיליון? פחח... מייצג תשואה שניתן להשיג גבוהה ממנה באג"חים הרבה פחות מסוכנים ותנודתיים מהנכס המדובר :)
- 6.אלי 11/01/2017 12:51הגב לתגובה זובטבו ואין דבר כזה ש 21 יהודים שיסכימו על אותו עיניין
- מספיק שאחד מבקש פירוק השותפות (ל"ת)עו"ד 11/01/2017 14:54הגב לתגובה זו
- 5.תרשמו טלפון , איך מגיעים אליהם? (ל"ת)דן 11/01/2017 11:47הגב לתגובה זו
- 4.עטלף 11/01/2017 11:44הגב לתגובה זורק בישראל
- 3.מה הטלפון שלהם? (ל"ת)לירז 11/01/2017 11:38הגב לתגובה זו
- 2.איתן 11/01/2017 11:26הגב לתגובה זו"כולם רוצים להיכנס למשחק..."
- 1.Rubi 11/01/2017 11:19הגב לתגובה זומה קורה כשרוצים לממש נכס ואין קוניםעדיף להשקיע בתחום במסגרת קרנות ריטאו מניות - ראו מניית דוניץ מה עשתה מתחילת השנה.....
- אבג 11/01/2017 14:07הגב לתגובה זולא שאני ממליץ אבל להשקיע במניות ובטח בדוניץ שיכולה ליפול אחרי השיא זה הרבה יותר מסוכן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.