החלום עולה לנו ביוקר: עודכנו מדרגות מס הרכישה על דירות - אז כמה תשלמו?
עלייה במדד המחירים לצרכן משפיעה הן על מחירי מוצרי הצריכה במשק והן על רכיב המשכנתאות הצמוד למדד. אולם בהתאם למדד המחירים לצרכן מתעדכנות פעם בשנה מדרגות מס הרכישה לדירות בהתאם, כלומר כעת דירות למגורים (דירה יחידה) במחיר של עד 1,517,210 שקלים פטורות ממס רכישה, זאת לעומת 1,470,560 שקלים ב-2013. לאור שינוי זה כל מדרגות מס הרכישה מעודכנות מעלה.
ב-16 בינואר (שבוע שעבר) עודכן גובה מדרגות מס הרכישה, זאת בהתאם למדד המחירים לשנת 2013 שהתפרסם יום קודם, ב-15 בינואר. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה, כאשר מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים לפיו מודדים את מדרגות המס עלה בשנה האחרונה בשיעור של 3.2%. אז כמה מס רכישה נשלם על דירה ב-2014?
מדרגות המס על דירת מגורים יחידה מיום 16 בינואר ועד 15 בינואר 2015:
1. על דירות בשווי של עד 1,517,210 שקלים לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,517,210 שקלים ועד 1,799,605 שקלים 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 1,799,605 שקלים ועד 4,642,750 שקלים חדשים 5%.
4. על חלק השווי העולה על 4,642,750 שקלים ועד 15,475,835 שקלים - 8%.
5. על חלק השווי העולה על 15,475,835 שקלים 10%.
מדרגות המס על דירה להשקעה (דירה נוספת) עד ליום 31 בדצמבר 2014:
1. על דירה בשווי של עד 1,123,910 שקלים 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,123,910 שקלים ועד 3,371,710 שקלים 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,371,710 שקלים ועד 4,642,750 שקלים 7%.
4. על חלק השווי העולה על 4,642,750 שקלים ועד 15,475,835 שקלים 8%.
5. על חלק השווי העולה על 15,475,835 שקלים 10%.
להלן דוגמאות:
1. כמה מס רכישה תשלמו על דירת מגורים יחידה בשווי של 2 מיליון שקל?
על חלק השווי של עד 1,517,210 שקלים - לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,517,210 שקלים ועד 1,799,605 שקלים ישולם מס בשיעור 3.5% = 9,884 שקל
על חלק השווי העולה על 1,799,605 שקלים ועד 2,000,000 שקלים ישולם מס בשיעור 5% = 10,020 שקל
סה"כ מס רכישה לתשלום - 19,904 שקל (לעומת 22,367 שקל בשנת 2013)
2. כמה תשלמו על דירה להשקעה בשווי של 2 מיליון שקל?
על חלק השווי שעד 1,123,910 שקלים ישולם מס בשיעור 5%, כלומר 56,196 שקלים.
על חלק השווי העולה על 1,123,910 שקלים ועד 2,000,000 שקל ישולם מס בשיעור 6% = 52,565 שקלים.
סה"כ מס רכישה לתשלום - 108,761 שקלים (לעומת 109,107 שקל בשנת 2013)
- 8.איציק ר 20/01/2014 16:02הגב לתגובה זובמקום להוזיל קרקעות הם הלכו על מס נוסף.תגידו לי איך יהיו דירות להשכרה אם משקיעים לא ירכשו דירות. אם אתם מעדיפים את הקופות והקרנות אז דעו לכם...מחירי השכירות יעלווווו.
- הם הוזילו את המס (ל"ת)אבו 20/01/2014 16:50הגב לתגובה זו
- 7.מסקנה צריך להתמקח ולהוריד משמעותית את מחירי הדירות (ל"ת)מתווך 20/01/2014 14:57הגב לתגובה זו
- 6.ד 20/01/2014 14:26הגב לתגובה זולמה בן אדם שעבד ושילם מס צריך לשלם עוד מס בגלל שהוא רוצה לגור בדירה ולא ברחוב? מדינה פאשיסטית,מי שיכול שיברח.
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 20/01/2014 13:46הגב לתגובה זואם המדינה היתה רוצה בירידת מחירים ההיגיון אומר שהיא היתה מורידה את גובה הפטור לסכום נמוך יותר על מנת שרוכשי דירות יחפשו דירה במחיר נמוך מסכום הפטור כדי לא לשלם מס רכישה, אבל במקום זזה המדינה מעלה את סכום הפטור ואז הקונים משלמים יותר!
- לא מבין אותך, ההיגיון שלי אומר אחרת (ל"ת)משה - חיפה 22/01/2014 15:52הגב לתגובה זו
- לקנות רק דירות זולות? (ל"ת)אני 20/01/2014 14:12הגב לתגובה זו
- 4.מדינת מיסים . (ל"ת)בא 20/01/2014 13:12הגב לתגובה זו
- 3.יש נעילה ,זהבה גלאון היא בטלנית מקצועית במשרה מלאה . (ל"ת)בא 20/01/2014 13:11הגב לתגובה זו
- 2.אלי שני 20/01/2014 13:09הגב לתגובה זוהוא רק יכול להקטין את תשלומי המס.
- 1.Avi 20/01/2014 12:53הגב לתגובה זוThis is a very stupid move the more taxes the more money will leave good business means less taxes just look at Hong Kong clerks will ruin for lack of understanding its very sad...
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")