דירה בהנחה במזכרת בתיה: 427 דירות בהגרלה - כמה באמת תחסכו?

הגרלה נוספת של תוכנית ״דירה בהנחה״ תכלול גם את מזכרת בתיה עם כ-427 דירות, נכון לעכשיו - ההרשמה עצמה עדיין לא נפתחה, למרות שההערכות דיברו על אמצע אפריל. עיכובים כאלה לא נחשבים חריגים בתוכניות אלו, ולעיתים נובעים מהשלמות תכנוניות, סגירת פרטים מול יזמים או עדכונים בהקצאות לזכאים. כאן מדובר על עדכנוים בהקצאות למילואימניקים. כך או כך, כבר עכשיו אפשר לנתח את העסקה הפוטנציאלית של הזוכים העתידיים - ובעיקר את השאלה שמעניינת את רוב הציבור: כמה באמת חוסכים כאן.

כדי להבין את גובה ההטבה, צריך להתחיל ממחירי השוק במזכרת בתיה: אלה כבר לא נמוכים ומדברים על רמות מחיר די גבוהות - דירת 3 חדרים ממוצעת באזור נמכרת סביב 1.8-2.2 מיליון שקל, דירת 4 חדרים סביב 2.2-2.5 מיליון שקל, ודירות גדולות יותר וגם קוטג׳ים של 5-6 חדרים כבר מתקרבים לכ-4.4 מיליון שקל. מדובר ברמות מחיר שממקמות את מזכרת בתיה קרוב יותר לאזורי ביקוש במרכז מאשר לפריפריה, וזה נתון חשוב כי הוא משפיע גם על גובה ההנחה בפועל.

אז כמה הנחה בעצם מקבלים?

באופן רשמי, ההנחה בתוכנית מוגבלת לעד 25% ממחיר הדירה או עד כ-500 אלף שקל, לפי הנמוך מביניהם. המשמעות היא שבמקרים רבים, במיוחד בדירות היקרות יותר, ההנחה ״נתקעת״ סביב התקרה הזו ולא ממשיכה לעלות עם המחיר. אם מתרגמים את זה למספרים, דירת 4 חדרים שעולה כיום סביב 2.4 מיליון שקל יכולה להימכר במסגרת התוכנית לפי ההנחה הרשמית בכ-1.9 מיליון שקל, בעוד דירת 3 חדרים סביב 2 מיליון עשויה לרדת לאזור 1.5 מיליון שקל. בדירות גדולות יותר, כמו 5 חדרים, ההנחה כבר פחות משמעותית באחוזים - והמחיר עשוי להישאר קרוב ל-3.9 מיליון שקל.

אבל כאן נכנס הרכיב הנוסף, פחות רשמי אך חשוב לא פחות: מחיר הבסיס של הפרויקט. ברוב המקרים, הפרויקטים בתוכנית ״דירה בהנחה״ מבוססים על מחירים שנקבעו לפני כמה שנים, לעיתים עוד לפני העליות האחרונות בשוק. בשל המחירים בהם שווקה הקרקע ליזמים - המשמעות היא שהפער בין מחיר ההגרלה למחיר השוק הנוכחי יכול להיות גבוה יותר מההנחה הרשמית. במילים אחרות, למרות שהתקרה עומדת על כ-500 אלף שקל, בפועל סביר שההטבה האמיתית תגיע גם לכ-600-750 אלף שקל, תלוי בפרויקט הספציפי ובמועד השיווק שלו. בכפר סבא כתבנו על כך ש1,000 דירות ישווקו בהנחה של עד מיליון שקל.

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה?
• 50% מהדירות למילואימניקים: עדכון משמעותי בתוכנית “דירה בהנחה”
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במזכרת בתיה המחירים מתקרבים ל-30 אלף שקל למ"ר. המחיר לשיווק בעסקאות בדירה בהניה יהיו כ-21 אלף שקל למ"ר - קרוב ל-30% בהנחה. 

ההגרלות במזכרת בתיה (אזורים בצהוב):

יש כאן יתרון מימוני שחשוב להבין: הבנקים מתייחסים למחיר השוק של הדירה ולא למחיר המוזל. המשמעות היא שניתן לקבל מימון גבוה יותר ביחס למחיר ששולם בפועל, מה שמקטין את הצורך בהון עצמי. במקרים מסוימים, זה מאפשר לרוכשים להיכנס לעסקה גם עם הון מוגבל יחסית - וזה אחד הגורמים המרכזיים לביקוש הגבוה להגרלות מהסוג הזה.

למי ההגרלה מתאימה?

שאלה נוספת שחשוב לשאול היא למי ההגרלה הזו בכלל מתאימה. אם בעבר תוכניות ממשלתיות נתפסו כהזדמנות עבור זוגות צעירים ללא הון, הרי שכאן התמונה מורכבת יותר. ברמות המחירים של מזכרת בתיה, גם לאחר ההנחה, מדובר בעסקאות שמתאימות יותר לזוגות עם גב כלכלי מסוים, או למשפרי דיור שמוכרים דירה קיימת וממנפים את ההון שברשותם. זה משנה גם את פרופיל הביקוש וגם את רמת התחרות. צריך לזכור גם שהרבה דירות מתוך ההגרלה מיועדות ל״בני המקום״ - מדובר על שוחד לראשי העיריות שגורם לתושבים הקיימים לקבל עדיפות על שאר הציבור (כן, גם על פני המילואימניקים).

הסיכויים לזכות

כאן נכנסים לתמונה נתונים כמו מספר הדירות (427), היקף הנרשמים הצפוי, והקצאות מיוחדות - למשל לבני מקום או למשרתי מילואים. ניסיון העבר מלמד שבאזורים מבוקשים יחסית, הביקוש גבוה מאוד והסיכויים לזכייה נמוכים בהתאם, במיוחד עבור מי שאינו נהנה מהעדפות. לכן, למרות שמדובר בהזדמנות אמיתית, צריך להסתכל עליה גם כעל ״כרטיס הגרלה״ – עם פוטנציאל גבוה, אבל גם עם אי ודאות.

• שדה נדל"ן בדרך לעסקה ביוסטון: מבנה מגורים ב-168 מיליון דולר וצפי לרווח של 200 מיליון
• תא/5500 לקראת אישור: מה השתנה?
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה

לצד זאת, שוק העסקאות בפועל במזכרת בתיה ממשיך להציג מחירים גבוהים יחסית. עסקאות אחרונות משקפות ביקוש יציב לדירות חדשות, במיוחד בפרויקטים מודרניים ובשכונות מתפתחות, מה שמחזק את ההנחה שגם בפרויקטים של ״דירה בהנחה״ הביקוש יהיה גבוה. עם זאת, חשוב לזכור שהדירות אינן זמינות לאכלוס מיידי, ולרוב מדובר בהמתנה של כמה שנים - נתון שיכול בהחלט להשפיע על החלטת הרכישה.

עסקאות אחרונות במזכרת בתיה

ברחוב אהרון זליג לויטה 3, נמכר קוטג׳ דו משפחתי לאחרונה בסכום של 4.4 מיליון שקל. מדובר על שטח של כ-140 מ״ר בנוי שבו 6 חדרים.

ברחוב מניה שוחט 3, נמכר קוטג׳ דו משפחתי לאחרונה בסכום של 4.84 מיליון שקל. מדובר על שטח של כ-140 מ״ר בנוי שבו 6 חדרים.

ברחוב מנחם בגין 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.45 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 5 חדרים בקומה הראשונה בשטח של כ-110 מ״ר.

ברחוב אשכול 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.865 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בקומה הראשונה בשטח של כ-62 מ״ר.

ברחוב יעל רום 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4 חדרים בקומה הרביעית בשטח של כ-108 מ״ר.