בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית.

עדכון מגבלת כושר ההחזר 

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

• היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
• ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הגדלת המינוף עבור דירות בשווי נמוך 

צעד נוסף ומשמעותי עליו הודיע הפיקוח הוא קיבוע הקלה שניתנה כהוראת שעה בשנתיים האחרונות, ואשר נועדה במקור לסייע לציבור על רקע מלחמת “חרבות ברזל”. ההקלה מאפשרת לתאגידים בנקאיים לאשר הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין, כלומר “הלוואה לכל מטרה” במשכון דירה, גם כאשר שיעור המימון עולה על 50% ועד לתקרה של 70%. עם זאת, נקבע כי סכום ההלוואה שמעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל, כך שהשינוי רלבנטי בעיקר לדירות זולות של כמיליון שקל. בבנק ישראל מדגישים כי קיבוע ההקלה משקף הכרה בצורך של משקי הבית בנזילות ובאשראי זול יחסית, גם מעבר למשכנתא עצמה.

לדברי הפיקוח על הבנקים, האיזון בין החמרת כללי חישוב יכולת ההחזר לבין המשך הקלות ממוקדות נועד להותיר למשקי הבית מרווח מספק להתנהלות שוטפת וגמישות פיננסית להתמודדות עם אירועים עתידיים, מתוכננים ולא מתוכננים. הצעדים גובשו לאחר עבודה מקצועית רחבה, הכוללת גם השוואות בינלאומיות, ואינם צפויים, בשלב זה, להשפיע באופן מהותי על היקף האשראי הכולל לדיור.

התיקונים הרגולטוריים ייכנסו לתוקף במועדים שנקבעו בהוראות הפיקוח, כאשר חלק מהשינויים, ובראשם הבהרת חישוב ה-PTI (שיעור ההחזר מההכנסה), יחולו בהדרגה ולא רטרואקטיבית על תיקי אשראי קיימים. 

• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• כ-3,000 יח"ד: "קריית אתא מערב" של שיכון ובינוי נדל"ן יוצאת לדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

בתגובה למהלך, סקטור הנדל"ן מזנק.

בתגובה למהלך, התאחדות יועצי המשכנתאות יצאה בהודעה: "אנו מברכים את בנק ישראל שנענה לבקשות שלנו לקיבוע הוראת השעה המאפשרת מימון של עד 70% בשעבוד דירת מגורים קיימת. מדובר במהלך אחראי שמכיר בכך שאשראי ארוך טווח, בריבית נמוכה ובבטוחה חזקה הוא כלי חשוב ליציבות משקי הבית ולמערכת הפיננסית כולה, במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית. 

יחד עם זאת, פרסום הטיוטה לשינוי אופן חישוב יחס ההחזר מההכנסה מעורר דאגה באשר להשפעה המצטברת של המהלך על נגישות האשראי. הקשחת יחס ההחזר עלולה לצמצם באופן משמעותי את יכולתן של משפחות רבות לקבל אשראי במסגרת משכנתא מפוקחת וארוכת טווח, ולדחוף חלק מהציבור לפתרונות מימון יקרים וקצרי טווח במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית. 

מניסיוננו בשטח, אשראי שאינו ניתן במסגרת מפוקחת אינו נעלם אלא משנה כתובת. כאשר דלת המשכנתאות נסגרת, הצורך הכלכלי נשאר, ולעיתים אף גובר. תוצאה כזו עלולה להגדיל סיכון דווקא במקום לצמצם אותו, ולהכביד על משקי בית בטווח הבינוני והארוך".