בכירי ובכירות ענף הנדל"ן הגיעו ביום ג' השבוע למפגש הראשון של נדל"ן סביב השולחן – סדרת מפגשים אסטרטגיים שמטרתם להעמיק בעולם הנדל"ן, ביוזמה משותפת של הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte ובשיתוף ביזפורטל. המפגש התמקד במכרזים, מדדים ותמחור בתקופה רווית חוסר וודאות.

פרויקטים עם רווחיות נמוכה

 גלית וינדר־טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה, מקבוצת הפניקס גמא, פתחה את המפגש בהתייחסות לשינויים בשוק: "רואים הרבה מכרזים בדרך לשוק, אבל יש גם הרבה מאוד סימני שאלה סביבם וחוסר ודאות גבוה, בעיקר סביב עניין עלויות הבנייה. בקשר עם מכרזים חדשים תנאי השוק המאתגרים ידועים ולכן יילקחו בחשבון בהצעות שיוגשו על ידי היזמים, אולם בעסקאות שנרכשו ומומנו לפני 3 שנים, 

הדו"חות שאנו כחברה מממנת נתקלים בהם היום, ערב הכניסה לבניה ומכירות, מראים תמונה שונה לגמרי: פרויקטים עם רווחיות נמוכה משציפה היזם בעת רכישת הקרקע. חשוב מאוד להבין את המספרים לעומק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז".

מחירי הדיור יורדים?

 זו אגדה אורבנית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ציינה כי ירידת מחירי הדיור היא אגדה אורבנית. לטענתה, המחירים עולים, וימשיכו לעלות. בנוסף, לטעמה הציפייה למכרזים של רמ"י תתבדה, ורמ"י לא תמהר "להפציץ במכרזים". בוגין, התייחסה לתקן 21 ואמרה כי: "ישנם עוד דברים הדורשים סדר והסדרה - אין לוח זמנים מסודר, ולפעמים יזמים נתקעים שנתיים עם חוות דעת שלא מתקדמות, אנו בלשכה פועלים ליצור מנגנון הכרעה מוסדר. 

• גולדווסר-מינצר ואלטשולר שחם רכשו מגרש בלב תל אביב בכ-46 מיליון שקל
• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"בנוסף, נדרשת התייחסות לעלויות הבנייה, הן עולות בקצב מהיר, כ-15% בשנתיים האחרונות, וזה קריטי. הלשכה השיקה לראשונה אומדן עלויות בנייה שמבוסס על דוחות ליווי".

תקופה של הזדמנויות

 הדיון הפתוח כלל את עו"ד אילן קרמר (שותף נדל"ן, משרד פירון), אייל ידוב (דירקטור מנהל, מוביל תחום חוב ושוק ההון, Deloitte) ו-וינדר־טפר, שהתייחסו להיבטים המימוניים, פיננסיים ומשפטיים בתכנון ההגשה למכרז. "השוק חווה ירידה חדה במכירות וזה יוצר הזדמנויות. אבל מי שמסתכל רק על אקסלים ועל שווי עתידי כאשר הוא נגש למכרז, בלי להבין את הסיכון – פשוט מפספס. זה הזמן להרחיב את ההסתכלות: לבדוק פרמטרים כמו מקור העסקה, מיקום, עיתוי, הכל משנה. 

חשוב גם לסנכרן בין דרישות שירות החוב ברמת הפרויקט, וברמת החברה", מציין ידוב. לדבריו, התקופה היא למעשה תקופה של הזדמנויות: "אל תבנו שווי פיקטיבי בשביל להנפיק חברה או להרשים את הבנק. זו לא תקופה לסיפורים. זו תקופה של הזדמנויות אמיתיות למי שמבין את השוק, ויודע להסתכל על היזמים שבנו פייפליין של פרויקטים, שכעת הם מתקשים לבצע בתנאי השוק הנוכחיים". "איך יודעים אם התמחור ריאלי? כשניגשים 20 יזמים למכרז והפערים קטנים – זה אומר הרבה. השוק המקצועי יודע לתמחר סיכונים. אנחנו תמיד בודקים את הנחות העסקיות של היזם והסבירות שלהם, 

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

אבל כשיש פער גדול או מעט משתתפים – אנחנו נכנסים לבדיקה עמוקה הרבה יותר". כך הסבירה וינדר-טפר. עו"ד קרמר התייחס ל"הפתעות" שמגלים יזמים לאחר זכייה במכרז: "היו מקרים שיזמים זכו ואז גילו: אין תשתיות, אין חתימות, יש פולשים. כל זה מתגלה בדיעבד. זה עולה ביוקר, גם בכסף, גם בזמנים, גם בהחזר חוב. תבדקו הכל מראש".

אופטימיות מהולה באי-ודאות

 בשיחה פתוחה שנערכה, הבכירים גילו אופטימיות מהולה באי-ודאות. "כולם מדברים על יציבות וחוסן פיננסי, הזדמנויות, שיתופי פעולה והשקעות. אבל המציאות מורכבת יותר והשאלה היא כמה זמן זה יחזיק?" אמר ערן קונפינו, משנה למנכ"ל קבוצת בסט. והוסיף "חוסן פיננסי הינו תוצר של אסטרטגיה פיננסית שמבטיחה גמישות, נזילות וניהול סיכונים אחראי והביצוע שלה בפועל, הוא האתגר.

 המערכת הבנקאית והפיננסית היא שותפה תומכת המעניקה לנו גמישות; האחריות שלנו היא לתרגם את הגמישות הזו לתוצאות". "מה שהורג חברות זה החוב", ענה ידוב, "ליזמים יש נטיה להערכות אופטימיות, וכעת התקופה היא של חוסר ודאות." "נכנסתי לענף ולתפקיד לפני 8 חודשים בעין הסערה: צריך להבין שהרגישות לעלייה בעלויות הביצוע גבוהה יותר מכל שינוי בתמורות לדיירים בהתחדשות עירונית. 

זה לא רק משנה רווחיות, אלא משנה את הפרוייקט מקצה לקצה. גם מרכיב הריבית משמעותי כאשר המכירות איטיות ורובן במנגנון 20/80. האם מחירי הביצוע יכולים לרדת חזרה או שהם ימשיכו לעלות, זו השאלה האמיתית של עתיד הענף״ ציינה דלית רביב, מנכ"לית ICR. איל קורן, CFO חברת יובלים, ציין: "יש כאן מספיק שיער לבן בחדר. היינו במשבר של שנת 2000 והיינו במשבר של שנת 2011, השוק הזה תמיד עולה ויורד. הביקוש קיים והמשק ימצא את האיזון הנכון, ונראה עוד ימים טובים, והם לא רחוקים".