סיפורה של דירה באשדוד ומה המחירים בעיר?
כמה הרוויחו משקיעים בדירות באשדוד בשנים האחרונות, מה קרה ברחוב שלמה בן יוסף בעיר, על מחירי הדירות, התשואה למשקיעים ועסקאות אחרונות
דירה באשדוד ברחוב שלמה בן יוסף 3 נמכרה לאחרונה ב-2.35 מיליון שקל. מדובר בדירה של 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה בידי 2 משקיעים באוקטובר 2018 תמורת 1.4 מיליון שקל.
תשואה של 67% לאורך התקופה
בעסקה המדוברת, רואים תשואה שנתית של כ-8.5% בממוצע לכל שנה ו-67% לשנים 2018-2024. זוהי לא תשואה מרשימה בהשוואה להשקעות בבורסה בשנים האלו, אבל זו השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך. השקעה בדירות מבטאת השקעה בסיכון יחסית נמוך להשקעות במניות ותשואה של 8.5% בשנה כשיש עוד דמי שכירות שהמשקיעיחם קיבלו מדי שנה היא בהחלט השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך.
מעבר לכך, יש לזכור שהשקעות בנדל"ן לרוב לא ממוסות - שכר הדירה לא ממוסה או ממוסה באופן מאוד חלקי ורווח ההשבחה לרוב "מוחבא" כרווח של דירה ראשונה של אחד מבני המשפחה. וזאת בשעה שהרווחים בשוק ההון ממוסים באופן מלא בשיעור של 25%.
- אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלמה בן יוסף - תשואה של יותר מ-40% בשנתיים
ברחוב שבו התבצעה העסקה, אנחנו רואים עוד עסקאות כשאת מהן נמצאת בבניין השכן - שלמה בן יוסף 5. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר בקומת הקרקע שנמכרה לאחרונה בסכום של 3.1 מיליון שקל זאת לאחר שנרכשה בידי 2 משקיעים בסכום של 2.2 מיליון שקל בשנת 2022. תשואה של 40.3% בשנתיים. כמעט 20% בשנה.
אבל הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2021 - היא נמכרה בסכום של 1.63 מיליון שקל ועוד לפני כן, בשנת 2018 היא נמכרה תמורת 1.36 מיליון שקל. אם מסתכלים על כל אורך התקופה משנת 2018 ועד לסוף שנת 2024 מגלים תמונה מעניינת, הדירה הזו מבטאת תשואה שנתית של 15.3% בפחות מ-6 שנים.
- למה זינקו מניות הנדל"ן?
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא...
רובע ו' - עליית מחירים של יותר מ-50% ב-5 השנים האחרונות
כשבוחנים את רמות המחירים בשכונה רואים כי עליית המחירים בשנה האחרונה מבטאת תשואה ממוצעת של כ-2%. אך, שמסתכלים על 5 השנים האחרונות רואים שהמחירים עלו ב-52%. זה שיעור גבוה במעט מהממוצע הארצי.
מהזווית של משקיעים - שכר הדירה מבטא תשואה של כ-2.8%-3% על ההשקעה. מחיר ממוצע לדירה בשכונה הוא באזור 1.6-1.7 מיליון שקל.
ומה לגבי אשדוד ושאר השכונות?
עם מחיר ממוצע של כ-22.5-23.5 אלף שקל למטר, ודירה ממוצעת שנמכרת בכ-1.8-1.9 מיליון שקל נמצאת אשדוד עם פיתוח של שכונות חדשות ועליית מחירים של קרוב ל-40% ב-5 השנים האחרונות:
אשדוד בתנופה: מפעל אלת"א יועתק, והשכונות החדשות בדרך
מחיר השכירות הממוצע לדירה עומד על כ-4,500 שקל לחודש וכשבוחנים את התשואה למשקיעים מגלים כי התשואה על הנכס בשנה קרובה ל-3%, זה די גבוה ביחס לערים אחרות.
עסקאות אחרונות
ברחוב ביאליק 1 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בקומה השלישית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בדצמבר 2012 בתמורה ל-1.26 מיליון שקל, תשואה של 47% ב-9 שנים.
ברחוב שבי ציון 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.69 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-89 מ"ר בקומה הרביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2013 בתמורה ל-812 אלף שקל, תשואה של 108% בפחות מ-12 שנים.
ברחוב המלך אמציה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.6 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר בקומה השניה. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל, תשואה של כ-55% ב-6 וחצי שנים.
ברחוב קיבוץ גלויות 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.35 מיליון שקל. מדובר על דירה של 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר בקומה רביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בתמורה ל-420 אלף שקל, תשואה של 220% ב-16 וחצי שנים.
ברחוב העצמאות, דירת 4 חדרים, 144 מ"ר, בקומה 1 מתוך 9, עם חניה, ב־2.24 מיליון שקל.
ברחוב שושנה דמארי, דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, בקומה 11 מתוך 18, ב־2.97 מיליון שקל.
ברחוב אפרסק, דירת 5 חדרים, 163 מ"ר, בקומה 13 מתוך 17, עם חניה ומעלית, ב־3.42 מיליון שקל
- 4.אנונימי 08/02/2025 22:14הגב לתגובה זוהחרדים קונים שם את כל הדירות כי הם זולות מרובע ז החרדי הצמוד לו לכן המחירים עולים בו
- 3.אנונימי 08/02/2025 19:40הגב לתגובה זוכל יום יש כתבות כמה גועל באשדוד. פסטיבל מספרי סיפורים .
- 2.אנונימימימי 08/02/2025 13:23הגב לתגובה זואיזור מזעזע למגוריםלא ברור לי מי הדפוק או הדפוקים שמשריעים כל כך הרבה כסף בדירות באיזור הנל.שכונה קשת יום מתחרדת מלאה בסמים ועבריינים.דירות ללא ממד בניינים שעוד דניה מתפרקים.פשוט גועל נפש שזה המחיר .
- 1.אנונימי 08/02/2025 12:19הגב לתגובה זועלויות המימון השתנו כנל גם האינפלציה.אם אין מציאות הרבה מתחת למחיר השוק יש אלטרנטיבה טובה יותר להשקעות.לא מסתמכים על תשואות עבר ובציפיה לעתיד ראינו מה קרה
משה צרפתי. מנכ״ל משותף צבי צרפתי ובניו. קרדיט: אילן בשורהקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, על השנה הקשה בענף הנדל״ן, לקוחות שהתרגלו לעסקאות מימון כמו 20/80 ועל ריבית גבוהה שמקשה על הרוכשים. לצד האתגר, הוא מציג אופטימיות זהירה לשנים הקרובות, עם תוכנית להכפיל את פעילות החברה
צרפתי חברת צבי צרפתי ובניו צרפתי 2.01% , העוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בנייה למגורים,משרדים, ומסחר, היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בענף, את החברה הקים לפני למעלה מ-50 שנה צבי צרפתי, שכיום בן 80 ועדיין מגיע מדי יום למשרד. כיום מנהלים אותה שני בניו, משה ורפי צרפתי, המשמשים כמנכ"לים משותפים. בהובלת האחים, החברה פועלת במגוון תחומים: ייזום למגורים, ביצוע עצמי של פרויקטים, התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות גם פיתוח של פעילות בתחום הנכסים המניבים. ייחודה של החברה היא מבצעת את כל עבודות הבנייה בעצמה - In-House. היא אינה קבלן שמבצע חיצונית לפעילות החברה, אלא אחראית לכל שלב בתהליך - מתכנון וביצוע ועד מסירת המפתח. "אנחנו לא עובדים החוצה", אומר משה צרפתי בראיון לביזפורטל. "זה נובע לא רק מהרצון לחסוך כסף ולהתייעל תפעולית, אלא מהאחריות שלנו כלפי הרוכשים. האחריות לבניין היא לעשר שנים קדימה, ולכן אנחנו דואגים לתת את המוצר הטוב ביותר שאפשר״. את עיקר פעילותה מבססת החברה באזורי ראשון לציון, העיר שבה נוסדה, אך היא פועלת גם באור-יהודה, תל אביב ובאר יעקב. בפרויקט שהסתיים לאחרונה בראשון לציון - ברחוב שפרינצק, השלימה החברה בנייה של 112 דירות, כאשר מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד על כ-4 מיליון שקל.
לגבי תופעת מבצעי הקבלן שפרצה לחיינו בשנים האחרונות בסערה. צרפתי מגיב: "השוק התרגל לזה. הלקוחות אוהבים את זה, אבל זה פחות נכון. בסוף, כשהכסף בבורסה לא יניב או אפילו ותשתנה המגמה, הציבור יחזור לרכישות רגילות, עם חוק מכר והכול״. צרפתי מתאר מציאות מאתגרת בענף, עם ירידה ניכרת במכירות מתחילת השנה, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה והאווירה הציבורית השוררת בשוק כיום. לדבריו, “היום השוק במצב קשה מאוד. נוצר מלאי גדול של דירות, ורק כשהוא ייגמר - השוק יחזור להתייצב”.
עם זאת, הוא מביט קדימה באופטימיות זהירה: “אני לא צופה עליית מחירים בטווח הקצר, אבל כן חזרה לשוק נורמלי כשהמלחמה תסתיים, כשהמשק יחזור לשגרה, וכשאנשים יוכלו שוב לתכנן קדימה״. לצד השוק הלא פשוט, החברה ממשיכה להתרחב: היא קיבלה לאחרונה אישור מהוועדה המחוזית לגביהוד השרון לתוספת של 132 דירות מעל מבנה משרדים -פרויקט של עירוב שימושים שהמדינה מעודדת. כמו כן, החברה קיבלה אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) בבאר יעקב הכולל כ-2.6 אלף דירות יחד עם שותף, מתוכן כ-700 דירות בבעלות החברה.
בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת החברה למעלה מ-7 אלף דירות בשלבי תכנון שונים, שחלקן צפויות לצאת לביצוע כבר בשנה הבאה. במקביל, החברה השלימה לאחרונה גיוס הון פרטי בהיקף של 50 מיליון שקל, בהשתתפות גופים מוסדיים גדולים, בהם ילין לפידות ו-IBI, שנכנסו כבעלי עניין בחברה. צרפתי רואה בגיוס זה שלב נוסף בדרך להכפלת פעילות החברה: “אנחנו מתכננים להגיע לכאלף דירות בפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם - פי 2 מהיקף הבנייה הנוכחי בפרויקטים בהם החברה פועלת כיום. ״אם החברה יודעת לבצע 500, היא תדע גם לבצע 1,000. יש לנו את הידע, את האנשים ואת הניסיון״. למרות השמרנות שמלווה את המשפחה כבר עשרות שנים, ניתן להרגיש אצל משה צרפתי גם זהירות וגם אמונה עמוקה בענף: "זה תחום מחזורי, עם תקופות טובות וקשות. אבל הוא תמיד חוזר. השוק יתייצב, ועם בסיס חזק כמו שלנו - נמשיך לבנות עוד הרבה שנים קדימה״.
- "מחזקים את ההתחדשות העירונית, מקווה להכפיל את הפעילות ולהגדיל את השווי"
- הכנסות צרפתי ממכירת דירות הוכרו ברבעון השני, הרווח הוכפל ל-15 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משה, מה מאפיין אתכם בענף הבנייה שנחשב לכל כך תחרותי?
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.
הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.
אותה דירה - 10% פחות
נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.
לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה. לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורה של דירה
אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.
