סיפורה של דירה באשדוד ומה המחירים בעיר?
כמה הרוויחו משקיעים בדירות באשדוד בשנים האחרונות, מה קרה ברחוב שלמה בן יוסף בעיר, על מחירי הדירות, התשואה למשקיעים ועסקאות אחרונות
דירה באשדוד ברחוב שלמה בן יוסף 3 נמכרה לאחרונה ב-2.35 מיליון שקל. מדובר בדירה של 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה בידי 2 משקיעים באוקטובר 2018 תמורת 1.4 מיליון שקל.
תשואה של 67% לאורך התקופה
בעסקה המדוברת, רואים תשואה שנתית של כ-8.5% בממוצע לכל שנה ו-67% לשנים 2018-2024. זוהי לא תשואה מרשימה בהשוואה להשקעות בבורסה בשנים האלו, אבל זו השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך. השקעה בדירות מבטאת השקעה בסיכון יחסית נמוך להשקעות במניות ותשואה של 8.5% בשנה כשיש עוד דמי שכירות שהמשקיעיחם קיבלו מדי שנה היא בהחלט השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך.
מעבר לכך, יש לזכור שהשקעות בנדל"ן לרוב לא ממוסות - שכר הדירה לא ממוסה או ממוסה באופן מאוד חלקי ורווח ההשבחה לרוב "מוחבא" כרווח של דירה ראשונה של אחד מבני המשפחה. וזאת בשעה שהרווחים בשוק ההון ממוסים באופן מלא בשיעור של 25%.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלמה בן יוסף - תשואה של יותר מ-40% בשנתיים
ברחוב שבו התבצעה העסקה, אנחנו רואים עוד עסקאות כשאת מהן נמצאת בבניין השכן - שלמה בן יוסף 5. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר בקומת הקרקע שנמכרה לאחרונה בסכום של 3.1 מיליון שקל זאת לאחר שנרכשה בידי 2 משקיעים בסכום של 2.2 מיליון שקל בשנת 2022. תשואה של 40.3% בשנתיים. כמעט 20% בשנה.
אבל הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2021 - היא נמכרה בסכום של 1.63 מיליון שקל ועוד לפני כן, בשנת 2018 היא נמכרה תמורת 1.36 מיליון שקל. אם מסתכלים על כל אורך התקופה משנת 2018 ועד לסוף שנת 2024 מגלים תמונה מעניינת, הדירה הזו מבטאת תשואה שנתית של 15.3% בפחות מ-6 שנים.
- עמרם אברהם זכתה ב-3 מכרזים במעלה אדומים להקמת 637 יח"ד
- הסכם פשרה בקיבוץ האון: עשרות ממשרתי המילואים יקבלו מגרשים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
רובע ו' - עליית מחירים של יותר מ-50% ב-5 השנים האחרונות
כשבוחנים את רמות המחירים בשכונה רואים כי עליית המחירים בשנה האחרונה מבטאת תשואה ממוצעת של כ-2%. אך, שמסתכלים על 5 השנים האחרונות רואים שהמחירים עלו ב-52%. זה שיעור גבוה במעט מהממוצע הארצי.
מהזווית של משקיעים - שכר הדירה מבטא תשואה של כ-2.8%-3% על ההשקעה. מחיר ממוצע לדירה בשכונה הוא באזור 1.6-1.7 מיליון שקל.
ומה לגבי אשדוד ושאר השכונות?
עם מחיר ממוצע של כ-22.5-23.5 אלף שקל למטר, ודירה ממוצעת שנמכרת בכ-1.8-1.9 מיליון שקל נמצאת אשדוד עם פיתוח של שכונות חדשות ועליית מחירים של קרוב ל-40% ב-5 השנים האחרונות:
אשדוד בתנופה: מפעל אלת"א יועתק, והשכונות החדשות בדרך
מחיר השכירות הממוצע לדירה עומד על כ-4,500 שקל לחודש וכשבוחנים את התשואה למשקיעים מגלים כי התשואה על הנכס בשנה קרובה ל-3%, זה די גבוה ביחס לערים אחרות.
עסקאות אחרונות
ברחוב ביאליק 1 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בקומה השלישית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בדצמבר 2012 בתמורה ל-1.26 מיליון שקל, תשואה של 47% ב-9 שנים.
ברחוב שבי ציון 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.69 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-89 מ"ר בקומה הרביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2013 בתמורה ל-812 אלף שקל, תשואה של 108% בפחות מ-12 שנים.
ברחוב המלך אמציה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.6 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר בקומה השניה. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל, תשואה של כ-55% ב-6 וחצי שנים.
ברחוב קיבוץ גלויות 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.35 מיליון שקל. מדובר על דירה של 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר בקומה רביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בתמורה ל-420 אלף שקל, תשואה של 220% ב-16 וחצי שנים.
ברחוב העצמאות, דירת 4 חדרים, 144 מ"ר, בקומה 1 מתוך 9, עם חניה, ב־2.24 מיליון שקל.
ברחוב שושנה דמארי, דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, בקומה 11 מתוך 18, ב־2.97 מיליון שקל.
ברחוב אפרסק, דירת 5 חדרים, 163 מ"ר, בקומה 13 מתוך 17, עם חניה ומעלית, ב־3.42 מיליון שקל
- 4.אנונימי 08/02/2025 22:14הגב לתגובה זוהחרדים קונים שם את כל הדירות כי הם זולות מרובע ז החרדי הצמוד לו לכן המחירים עולים בו
- 3.אנונימי 08/02/2025 19:40הגב לתגובה זוכל יום יש כתבות כמה גועל באשדוד. פסטיבל מספרי סיפורים .
- 2.אנונימימימי 08/02/2025 13:23הגב לתגובה זואיזור מזעזע למגוריםלא ברור לי מי הדפוק או הדפוקים שמשריעים כל כך הרבה כסף בדירות באיזור הנל.שכונה קשת יום מתחרדת מלאה בסמים ועבריינים.דירות ללא ממד בניינים שעוד דניה מתפרקים.פשוט גועל נפש שזה המחיר .
- 1.אנונימי 08/02/2025 12:19הגב לתגובה זועלויות המימון השתנו כנל גם האינפלציה.אם אין מציאות הרבה מתחת למחיר השוק יש אלטרנטיבה טובה יותר להשקעות.לא מסתמכים על תשואות עבר ובציפיה לעתיד ראינו מה קרה
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
