סיפורה של דירה באשדוד ומה המחירים בעיר?
כמה הרוויחו משקיעים בדירות באשדוד בשנים האחרונות, מה קרה ברחוב שלמה בן יוסף בעיר, על מחירי הדירות, התשואה למשקיעים ועסקאות אחרונות
דירה באשדוד ברחוב שלמה בן יוסף 3 נמכרה לאחרונה ב-2.35 מיליון שקל. מדובר בדירה של 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר בקומה השניה. הדירה הזו נרכשה בידי 2 משקיעים באוקטובר 2018 תמורת 1.4 מיליון שקל.
תשואה של 67% לאורך התקופה
בעסקה המדוברת, רואים תשואה שנתית של כ-8.5% בממוצע לכל שנה ו-67% לשנים 2018-2024. זוהי לא תשואה מרשימה בהשוואה להשקעות בבורסה בשנים האלו, אבל זו השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך. השקעה בדירות מבטאת השקעה בסיכון יחסית נמוך להשקעות במניות ותשואה של 8.5% בשנה כשיש עוד דמי שכירות שהמשקיעיחם קיבלו מדי שנה היא בהחלט השקעה מצוינת בהינתן הסיכון הנמוך.
מעבר לכך, יש לזכור שהשקעות בנדל"ן לרוב לא ממוסות - שכר הדירה לא ממוסה או ממוסה באופן מאוד חלקי ורווח ההשבחה לרוב "מוחבא" כרווח של דירה ראשונה של אחד מבני המשפחה. וזאת בשעה שהרווחים בשוק ההון ממוסים באופן מלא בשיעור של 25%.
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלמה בן יוסף - תשואה של יותר מ-40% בשנתיים
ברחוב שבו התבצעה העסקה, אנחנו רואים עוד עסקאות כשאת מהן נמצאת בבניין השכן - שלמה בן יוסף 5. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר בקומת הקרקע שנמכרה לאחרונה בסכום של 3.1 מיליון שקל זאת לאחר שנרכשה בידי 2 משקיעים בסכום של 2.2 מיליון שקל בשנת 2022. תשואה של 40.3% בשנתיים. כמעט 20% בשנה.
אבל הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2021 - היא נמכרה בסכום של 1.63 מיליון שקל ועוד לפני כן, בשנת 2018 היא נמכרה תמורת 1.36 מיליון שקל. אם מסתכלים על כל אורך התקופה משנת 2018 ועד לסוף שנת 2024 מגלים תמונה מעניינת, הדירה הזו מבטאת תשואה שנתית של 15.3% בפחות מ-6 שנים.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
רובע ו' - עליית מחירים של יותר מ-50% ב-5 השנים האחרונות
כשבוחנים את רמות המחירים בשכונה רואים כי עליית המחירים בשנה האחרונה מבטאת תשואה ממוצעת של כ-2%. אך, שמסתכלים על 5 השנים האחרונות רואים שהמחירים עלו ב-52%. זה שיעור גבוה במעט מהממוצע הארצי.
מהזווית של משקיעים - שכר הדירה מבטא תשואה של כ-2.8%-3% על ההשקעה. מחיר ממוצע לדירה בשכונה הוא באזור 1.6-1.7 מיליון שקל.
ומה לגבי אשדוד ושאר השכונות?
עם מחיר ממוצע של כ-22.5-23.5 אלף שקל למטר, ודירה ממוצעת שנמכרת בכ-1.8-1.9 מיליון שקל נמצאת אשדוד עם פיתוח של שכונות חדשות ועליית מחירים של קרוב ל-40% ב-5 השנים האחרונות:
אשדוד בתנופה: מפעל אלת"א יועתק, והשכונות החדשות בדרך
מחיר השכירות הממוצע לדירה עומד על כ-4,500 שקל לחודש וכשבוחנים את התשואה למשקיעים מגלים כי התשואה על הנכס בשנה קרובה ל-3%, זה די גבוה ביחס לערים אחרות.
עסקאות אחרונות
ברחוב ביאליק 1 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בקומה השלישית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בדצמבר 2012 בתמורה ל-1.26 מיליון שקל, תשואה של 47% ב-9 שנים.
ברחוב שבי ציון 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.69 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-89 מ"ר בקומה הרביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2013 בתמורה ל-812 אלף שקל, תשואה של 108% בפחות מ-12 שנים.
ברחוב המלך אמציה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.6 מיליון שקל. מדובר על דירה של 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר בקומה השניה. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל, תשואה של כ-55% ב-6 וחצי שנים.
ברחוב קיבוץ גלויות 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.35 מיליון שקל. מדובר על דירה של 3 חדרים בשטח של כ-58 מ"ר בקומה רביעית. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בתמורה ל-420 אלף שקל, תשואה של 220% ב-16 וחצי שנים.
ברחוב העצמאות, דירת 4 חדרים, 144 מ"ר, בקומה 1 מתוך 9, עם חניה, ב־2.24 מיליון שקל.
ברחוב שושנה דמארי, דירת 4 חדרים, 124 מ"ר, בקומה 11 מתוך 18, ב־2.97 מיליון שקל.
ברחוב אפרסק, דירת 5 חדרים, 163 מ"ר, בקומה 13 מתוך 17, עם חניה ומעלית, ב־3.42 מיליון שקל
- 4.אנונימי 08/02/2025 22:14הגב לתגובה זוהחרדים קונים שם את כל הדירות כי הם זולות מרובע ז החרדי הצמוד לו לכן המחירים עולים בו
- 3.אנונימי 08/02/2025 19:40הגב לתגובה זוכל יום יש כתבות כמה גועל באשדוד. פסטיבל מספרי סיפורים .
- 2.אנונימימימי 08/02/2025 13:23הגב לתגובה זואיזור מזעזע למגוריםלא ברור לי מי הדפוק או הדפוקים שמשריעים כל כך הרבה כסף בדירות באיזור הנל.שכונה קשת יום מתחרדת מלאה בסמים ועבריינים.דירות ללא ממד בניינים שעוד דניה מתפרקים.פשוט גועל נפש שזה המחיר .
- 1.אנונימי 08/02/2025 12:19הגב לתגובה זועלויות המימון השתנו כנל גם האינפלציה.אם אין מציאות הרבה מתחת למחיר השוק יש אלטרנטיבה טובה יותר להשקעות.לא מסתמכים על תשואות עבר ובציפיה לעתיד ראינו מה קרה
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
