נשר בעלייה: המגמה, המחירים ותנופת הבנייה בעיר
העיר נשר מסקרנת בעיקר בעקבות המחירים האטרקטיביים שהיא מציעה לרוכשים, אפשר לראות דירות שנמכרות בפחות ממיליון שקל. וגם - באיזו דירה עשו המשקיעים 2 פליפים ב-3 שנים בלבד?
העיר נשר, ששמה עלה לאחרונה רבות בהקשרים של התחדשות עירונית, ובעיקר בעקבות הידיעה על הבנייה החדשה בעיר - 950 דירות ייבנו בנשר במסגרת התחדשות עירונית, מעניינת בעיקר כי היא מהווה אלטרנטיבה יחסית זולה לחיפה והסביבה - כאשר המחיר הממוצע לדירה בה עומד על כ-1.2 מיליון שקל, בזמן שבחיפה הוא עומד על כ-1.4 מיליון שקל.
קצת על המחירים - אם מסתכלים על המחיר הממוצע למטר, רואים שבנשר המחיר עומד על כ-18 אלף שקל, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-31% וכשבוחנים את התשואה על השכירות לשנה - רואים שהיא עומדת על כ-3% שזה די גבוה ביחס למרכז. אבל, מה שיותר מעניין זה שבשנה האחרונה העיר הושפעה רבות על ידי תכנית 'פינוי בינוי' ושאר התכניות של הכוכב העולה הלא היא התחדשות עירונית. אך, בעיקר מה שמעניין לראות הוא העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנה האחרונה - עלייה של כ-5.3%.
השנה האחרונה במספרים - דוגמה מוחשית
ברחוב ההסתדרות 20 שבעיר, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-53 מ"ר תמורת 1.27 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר בעסקה זו היה 24.4 אלף שקל, סכום אשר גבוה בהרבה מהממוצע בסביבה והמנגנון הזה חוזר על עצמו בכל הערים - כאשר הדירה קטנה יותר, המחיר למטר גבוה יותר.
המוכר רכש את הדירה לפני שנה וחצי - במרץ של שנת 2023, בסכום של 1.1 מיליון שקל ועשה תשואה של 15.5% בתקופה זו שמהווה עליית ערך גבוה ומהירה, אם מסתכלים על הסכום שהרוויח המשקיע, רואים שהוא לקח לכיסו 170 אלף שקל (בנטרול השפעות המס). הוא ידע לעשות את מה שנקרא בעולם השקעות הנדל"ן בתור 'פליפ' (עסקאות מהירות של נכסי מקרקעין שמתורגמות לעליית ערך מהירה).
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם נחזור אחורה לאוגוסט של שנת 2021, במהלכו אותה דירה נרכשה בסכום של 705 אלף שקל, וכעבור שנתיים נמכרה כאמור ב-1.1 מיליון שקל, כלומר רווח של 56% בשנה וחצי, או בשפה פשוטה יותר, המוכר של שנת 2021 גרף לכיסו 395 אלף שקל לתקופה קצרה יחסית. בנוסף, רואים בדירה הזאת את ההשפעה הרבה של עליית מחירי הנדל"ן או לחלופין את יכולת ההשבחה של הקונים והמוכרים שעשו בעצם 'פליפ כפול' על אותה הדירה.
עסקאות נוספות
ברחוב אופקים 9 נמכרה לאחרונה דירה בסכום של 1.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בקומה ראשונה מתוך ארבע קומות בשטח של כ-85 מ"ר. היא נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2022 תמורת 1.22 מיליון שקל, עסקה זו מציגה רווח של כ-19% בשנתיים.
ברחוב ששת הימים 14, נמכרה דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר אשר נמצאת בקומה 9/9, אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר אי שם בשנת 1998 בתמורה ל- 546 אלף שקל, כ-122% תשואה ב-26 שנים.
- קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון
- יו"ר רשות ני"ע: "הונאות משקיעים ברשתות החברתיות מתרחבות - נדרשת פעולה משותפת עם הרשתות"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
ברחוב הנובל 18, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה 6/16 בסכום של 1.8 מיליון שקל. הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2012 בסכום של 848 אלף שקל, ומשקפת תשואה של 113% ב-12 שנים.
ברחוב אברהם פרץ, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר בקומה 3/5 בסכום של 850 אלף שקל, אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 תמורת 560 אלף שקל, סכום המשקף לעסקה תשואה של כ-52% בתקופה של 9 וחצי שנים.
ברחוב הכלניות, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין בעל 3 קומות, עם שטח של כ-58 מ"ר בסכום של 1.18 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בסכום של 699 אלף שקל בשנת 2019 ומבטאת תשואה לעסקה זו של כ-69% בכמעט 6 שנים.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון
אנבידיה צפויה לבחור בטבעון להקמת הקמפוס הגדול שלה. מה זה יעשה לאזור?
אחרי חודשים של השערות, מאבקי רשויות, פגישות בדרגים הגבוהים ולחצים מכל כיוון, נראה כי התמונה מתבהרת, אם כי עדיין אין הודעה רשמית. קריית טבעון היא היעד הנבחר להקמת מרכז הפיתוח החדש של אנבידיה בישראל. מדובר במהלך בקנה מידה היסטורי, הן עבור החברה והן עבור האזור, עם השפעות גדולות על האזור ועל הכלכלה המקומית בכלל. .
בישיבה מכרעת של הנהלת רשות מקרקעי ישראל אושרה הקצאת קרקע של כ־90 דונם לאנבידיה בקריית טבעון, בפטור ממכרז. מדובר בשטח באזור "קמפוס תעסוקה קריית טבעון", הסמוך לכביש 6, מחלף העמקים ומסילת רכבת העמק, מיקום אסטרטגי מבחינת נגישות. ההחלטה טעונה עדיין את אישור מועצת מקרקעי ישראל, אך כבר זכתה לברכת גורמי המקצוע ולגיבוי פוליטי ומוסדי רחב.
פרויקט בהיקף יוצא דופן - גם ביחס לאנבידיה העולמית
לפי התכנון שהוצג, בכוונת אנבידיה להקים בקריית טבעון קמפוס שיתפרש על כ־160 אלף מ"ר, מבנה יוצא דופן בהיקפו ובעיצובו, שישקף את המטה שלה בסנטה קלרה, קליפורניה. מדובר בפרויקט שעתיד לאכלס עד כ־8,000 עובדים בשלביו המתקדמים, וייתכן שבהמשך אף יותר. כיום, מרכז הפיתוח הישראלי של אנבידיה, שממוקם בעיקר ביקנעם, כולל כ־5,000 עובדים, והוא השני בגודלו מחוץ לארה"ב.
היקף ההשקעה במיזם החדש מוערך בכשני מיליארד שקל, כולל רכישת קרקע, פיתוח תשתיות והקמת המתחם. מדובר בקמפוס טכנולוגי שצפוי לשלב פעילות מו"פ מתקדמת, פיתוח AI, מרכזי דאטה, מתקני בדיקה, משרדים ומסחר נלווה.
- AMD מזנקת, פורטינט יורדת והדאו בדרך לשיא חדש?
- סופטבנק מוכרת את כל החזקתה באנבידיה תמורת 5.83 מיליארד דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תחילה נראתה טבעון כמי שמתמודדת בעמדה נחותה לעומת מתחרות כבדות כמו חיפה, יקנעם, קריית אתא ומבוא כרמל, שם כבר פועלת חוות שרתים של אנבידיה. אך המועצה הצליחה לרתום לצידה את גורמי התכנון, את רמ"י, ואף חלק מבכירי אנבידיה עצמה, בהם כאלה שמתגוררים באזור.
