נשר בעלייה: המגמה, המחירים ותנופת הבנייה בעיר
העיר נשר מסקרנת בעיקר בעקבות המחירים האטרקטיביים שהיא מציעה לרוכשים, אפשר לראות דירות שנמכרות בפחות ממיליון שקל. וגם - באיזו דירה עשו המשקיעים 2 פליפים ב-3 שנים בלבד?
העיר נשר, ששמה עלה לאחרונה רבות בהקשרים של התחדשות עירונית, ובעיקר בעקבות הידיעה על הבנייה החדשה בעיר - 950 דירות ייבנו בנשר במסגרת התחדשות עירונית, מעניינת בעיקר כי היא מהווה אלטרנטיבה יחסית זולה לחיפה והסביבה - כאשר המחיר הממוצע לדירה בה עומד על כ-1.2 מיליון שקל, בזמן שבחיפה הוא עומד על כ-1.4 מיליון שקל.
קצת על המחירים - אם מסתכלים על המחיר הממוצע למטר, רואים שבנשר המחיר עומד על כ-18 אלף שקל, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-31% וכשבוחנים את התשואה על השכירות לשנה - רואים שהיא עומדת על כ-3% שזה די גבוה ביחס למרכז. אבל, מה שיותר מעניין זה שבשנה האחרונה העיר הושפעה רבות על ידי תכנית 'פינוי בינוי' ושאר התכניות של הכוכב העולה הלא היא התחדשות עירונית. אך, בעיקר מה שמעניין לראות הוא העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנה האחרונה - עלייה של כ-5.3%.
השנה האחרונה במספרים - דוגמה מוחשית
ברחוב ההסתדרות 20 שבעיר, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-53 מ"ר תמורת 1.27 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר בעסקה זו היה 24.4 אלף שקל, סכום אשר גבוה בהרבה מהממוצע בסביבה והמנגנון הזה חוזר על עצמו בכל הערים - כאשר הדירה קטנה יותר, המחיר למטר גבוה יותר.
המוכר רכש את הדירה לפני שנה וחצי - במרץ של שנת 2023, בסכום של 1.1 מיליון שקל ועשה תשואה של 15.5% בתקופה זו שמהווה עליית ערך גבוה ומהירה, אם מסתכלים על הסכום שהרוויח המשקיע, רואים שהוא לקח לכיסו 170 אלף שקל (בנטרול השפעות המס). הוא ידע לעשות את מה שנקרא בעולם השקעות הנדל"ן בתור 'פליפ' (עסקאות מהירות של נכסי מקרקעין שמתורגמות לעליית ערך מהירה).
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם נחזור אחורה לאוגוסט של שנת 2021, במהלכו אותה דירה נרכשה בסכום של 705 אלף שקל, וכעבור שנתיים נמכרה כאמור ב-1.1 מיליון שקל, כלומר רווח של 56% בשנה וחצי, או בשפה פשוטה יותר, המוכר של שנת 2021 גרף לכיסו 395 אלף שקל לתקופה קצרה יחסית. בנוסף, רואים בדירה הזאת את ההשפעה הרבה של עליית מחירי הנדל"ן או לחלופין את יכולת ההשבחה של הקונים והמוכרים שעשו בעצם 'פליפ כפול' על אותה הדירה.
עסקאות נוספות
ברחוב אופקים 9 נמכרה לאחרונה דירה בסכום של 1.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בקומה ראשונה מתוך ארבע קומות בשטח של כ-85 מ"ר. היא נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2022 תמורת 1.22 מיליון שקל, עסקה זו מציגה רווח של כ-19% בשנתיים.
ברחוב ששת הימים 14, נמכרה דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר אשר נמצאת בקומה 9/9, אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר אי שם בשנת 1998 בתמורה ל- 546 אלף שקל, כ-122% תשואה ב-26 שנים.
- בנק הפועלים ודיסקונט ילוו פרויקט התחדשות רחב היקף בשטח סמינר הקיבוצים
- דמרי זכו במכרז של רמ"י ודירה להשכיר בפרויקט שכירות ארוכת טווח ביבנה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
ברחוב הנובל 18, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה 6/16 בסכום של 1.8 מיליון שקל. הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2012 בסכום של 848 אלף שקל, ומשקפת תשואה של 113% ב-12 שנים.
ברחוב אברהם פרץ, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר בקומה 3/5 בסכום של 850 אלף שקל, אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 תמורת 560 אלף שקל, סכום המשקף לעסקה תשואה של כ-52% בתקופה של 9 וחצי שנים.
ברחוב הכלניות, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין בעל 3 קומות, עם שטח של כ-58 מ"ר בסכום של 1.18 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בסכום של 699 אלף שקל בשנת 2019 ומבטאת תשואה לעסקה זו של כ-69% בכמעט 6 שנים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
