נשר בעלייה: המגמה, המחירים ותנופת הבנייה בעיר
העיר נשר מסקרנת בעיקר בעקבות המחירים האטרקטיביים שהיא מציעה לרוכשים, אפשר לראות דירות שנמכרות בפחות ממיליון שקל. וגם - באיזו דירה עשו המשקיעים 2 פליפים ב-3 שנים בלבד?
העיר נשר, ששמה עלה לאחרונה רבות בהקשרים של התחדשות עירונית, ובעיקר בעקבות הידיעה על הבנייה החדשה בעיר - 950 דירות ייבנו בנשר במסגרת התחדשות עירונית, מעניינת בעיקר כי היא מהווה אלטרנטיבה יחסית זולה לחיפה והסביבה - כאשר המחיר הממוצע לדירה בה עומד על כ-1.2 מיליון שקל, בזמן שבחיפה הוא עומד על כ-1.4 מיליון שקל.
קצת על המחירים - אם מסתכלים על המחיר הממוצע למטר, רואים שבנשר המחיר עומד על כ-18 אלף שקל, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-31% וכשבוחנים את התשואה על השכירות לשנה - רואים שהיא עומדת על כ-3% שזה די גבוה ביחס למרכז. אבל, מה שיותר מעניין זה שבשנה האחרונה העיר הושפעה רבות על ידי תכנית 'פינוי בינוי' ושאר התכניות של הכוכב העולה הלא היא התחדשות עירונית. אך, בעיקר מה שמעניין לראות הוא העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנה האחרונה - עלייה של כ-5.3%.
השנה האחרונה במספרים - דוגמה מוחשית
ברחוב ההסתדרות 20 שבעיר, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-53 מ"ר תמורת 1.27 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר בעסקה זו היה 24.4 אלף שקל, סכום אשר גבוה בהרבה מהממוצע בסביבה והמנגנון הזה חוזר על עצמו בכל הערים - כאשר הדירה קטנה יותר, המחיר למטר גבוה יותר.
המוכר רכש את הדירה לפני שנה וחצי - במרץ של שנת 2023, בסכום של 1.1 מיליון שקל ועשה תשואה של 15.5% בתקופה זו שמהווה עליית ערך גבוה ומהירה, אם מסתכלים על הסכום שהרוויח המשקיע, רואים שהוא לקח לכיסו 170 אלף שקל (בנטרול השפעות המס). הוא ידע לעשות את מה שנקרא בעולם השקעות הנדל"ן בתור 'פליפ' (עסקאות מהירות של נכסי מקרקעין שמתורגמות לעליית ערך מהירה).
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם נחזור אחורה לאוגוסט של שנת 2021, במהלכו אותה דירה נרכשה בסכום של 705 אלף שקל, וכעבור שנתיים נמכרה כאמור ב-1.1 מיליון שקל, כלומר רווח של 56% בשנה וחצי, או בשפה פשוטה יותר, המוכר של שנת 2021 גרף לכיסו 395 אלף שקל לתקופה קצרה יחסית. בנוסף, רואים בדירה הזאת את ההשפעה הרבה של עליית מחירי הנדל"ן או לחלופין את יכולת ההשבחה של הקונים והמוכרים שעשו בעצם 'פליפ כפול' על אותה הדירה.
עסקאות נוספות
ברחוב אופקים 9 נמכרה לאחרונה דירה בסכום של 1.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בקומה ראשונה מתוך ארבע קומות בשטח של כ-85 מ"ר. היא נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2022 תמורת 1.22 מיליון שקל, עסקה זו מציגה רווח של כ-19% בשנתיים.
ברחוב ששת הימים 14, נמכרה דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר אשר נמצאת בקומה 9/9, אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר אי שם בשנת 1998 בתמורה ל- 546 אלף שקל, כ-122% תשואה ב-26 שנים.
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
ברחוב הנובל 18, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה 6/16 בסכום של 1.8 מיליון שקל. הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2012 בסכום של 848 אלף שקל, ומשקפת תשואה של 113% ב-12 שנים.
ברחוב אברהם פרץ, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר בקומה 3/5 בסכום של 850 אלף שקל, אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 תמורת 560 אלף שקל, סכום המשקף לעסקה תשואה של כ-52% בתקופה של 9 וחצי שנים.
ברחוב הכלניות, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין בעל 3 קומות, עם שטח של כ-58 מ"ר בסכום של 1.18 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בסכום של 699 אלף שקל בשנת 2019 ומבטאת תשואה לעסקה זו של כ-69% בכמעט 6 שנים.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 1.57% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -3.42% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום
הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה
דירה בהנחה מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.
בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.
לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".
- באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".
