נשר בעלייה: המגמה, המחירים ותנופת הבנייה בעיר
העיר נשר מסקרנת בעיקר בעקבות המחירים האטרקטיביים שהיא מציעה לרוכשים, אפשר לראות דירות שנמכרות בפחות ממיליון שקל. וגם - באיזו דירה עשו המשקיעים 2 פליפים ב-3 שנים בלבד?
העיר נשר, ששמה עלה לאחרונה רבות בהקשרים של התחדשות עירונית, ובעיקר בעקבות הידיעה על הבנייה החדשה בעיר - 950 דירות ייבנו בנשר במסגרת התחדשות עירונית, מעניינת בעיקר כי היא מהווה אלטרנטיבה יחסית זולה לחיפה והסביבה - כאשר המחיר הממוצע לדירה בה עומד על כ-1.2 מיליון שקל, בזמן שבחיפה הוא עומד על כ-1.4 מיליון שקל.
קצת על המחירים - אם מסתכלים על המחיר הממוצע למטר, רואים שבנשר המחיר עומד על כ-18 אלף שקל, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-31% וכשבוחנים את התשואה על השכירות לשנה - רואים שהיא עומדת על כ-3% שזה די גבוה ביחס למרכז. אבל, מה שיותר מעניין זה שבשנה האחרונה העיר הושפעה רבות על ידי תכנית 'פינוי בינוי' ושאר התכניות של הכוכב העולה הלא היא התחדשות עירונית. אך, בעיקר מה שמעניין לראות הוא העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנה האחרונה - עלייה של כ-5.3%.
השנה האחרונה במספרים - דוגמה מוחשית
ברחוב ההסתדרות 20 שבעיר, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-53 מ"ר תמורת 1.27 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר בעסקה זו היה 24.4 אלף שקל, סכום אשר גבוה בהרבה מהממוצע בסביבה והמנגנון הזה חוזר על עצמו בכל הערים - כאשר הדירה קטנה יותר, המחיר למטר גבוה יותר.
המוכר רכש את הדירה לפני שנה וחצי - במרץ של שנת 2023, בסכום של 1.1 מיליון שקל ועשה תשואה של 15.5% בתקופה זו שמהווה עליית ערך גבוה ומהירה, אם מסתכלים על הסכום שהרוויח המשקיע, רואים שהוא לקח לכיסו 170 אלף שקל (בנטרול השפעות המס). הוא ידע לעשות את מה שנקרא בעולם השקעות הנדל"ן בתור 'פליפ' (עסקאות מהירות של נכסי מקרקעין שמתורגמות לעליית ערך מהירה).
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם נחזור אחורה לאוגוסט של שנת 2021, במהלכו אותה דירה נרכשה בסכום של 705 אלף שקל, וכעבור שנתיים נמכרה כאמור ב-1.1 מיליון שקל, כלומר רווח של 56% בשנה וחצי, או בשפה פשוטה יותר, המוכר של שנת 2021 גרף לכיסו 395 אלף שקל לתקופה קצרה יחסית. בנוסף, רואים בדירה הזאת את ההשפעה הרבה של עליית מחירי הנדל"ן או לחלופין את יכולת ההשבחה של הקונים והמוכרים שעשו בעצם 'פליפ כפול' על אותה הדירה.
עסקאות נוספות
ברחוב אופקים 9 נמכרה לאחרונה דירה בסכום של 1.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בקומה ראשונה מתוך ארבע קומות בשטח של כ-85 מ"ר. היא נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2022 תמורת 1.22 מיליון שקל, עסקה זו מציגה רווח של כ-19% בשנתיים.
ברחוב ששת הימים 14, נמכרה דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-93 מ"ר אשר נמצאת בקומה 9/9, אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר אי שם בשנת 1998 בתמורה ל- 546 אלף שקל, כ-122% תשואה ב-26 שנים.
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ברחוב הנובל 18, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה 6/16 בסכום של 1.8 מיליון שקל. הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2012 בסכום של 848 אלף שקל, ומשקפת תשואה של 113% ב-12 שנים.
ברחוב אברהם פרץ, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר בקומה 3/5 בסכום של 850 אלף שקל, אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 תמורת 560 אלף שקל, סכום המשקף לעסקה תשואה של כ-52% בתקופה של 9 וחצי שנים.
ברחוב הכלניות, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת הקרקע בבניין בעל 3 קומות, עם שטח של כ-58 מ"ר בסכום של 1.18 מיליון שקל. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בסכום של 699 אלף שקל בשנת 2019 ומבטאת תשואה לעסקה זו של כ-69% בכמעט 6 שנים.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
