דירת תמורה בהתחדשות עירונית: עו״ד יסמין צח עושה סדר במס השבח

מאת עו״ד מיסוי מקרקעין ונוטריון יסמין צח, העוסקת במיסוי מקרקעין ובליווי עסקאות מקרקעין מורכבות, בעלת ניסיון של יותר מעשור בתחום הנדל״ן.

ב־אפר׳ 14, 2026 פרסמה רשות המסים את נייר עמדה מיסוי מקרקעין 02/2026. הנייר עוסק במצב שבו זכות לדירת תמורה נמכרת לאחר שהגיע יום המכירה בעסקה מול היזם ולפני שבניית הדירה החדשה הסתיימה. נקודת המפתח אינה מועד ההריסה או מסירת המפתח, אלא השאלה אם יום המכירה מול היזם כבר הגיע; השלמת הבנייה רק מסמנת את סיומה של תקופת הביניים שאליה מתייחס הנייר.

החידוש משמעותי: עמדת רשות המסים היא שביום המכירה מועברות ליזם מלוא זכויות הבנייה ביחידה המקורית. לכן, במכירה שנעשית לאחר יום זה ולפני סיום הבנייה, אין לייחס פעם נוספת לדירת התמורה את זכויות הבנייה הישנות במסגרת סעיף 49ז. לעומת זאת, אם הזכות נמכרת לפני שהגיע יום המכירה, ייתכן שהדירה המקורית וזכויות הבנייה עדיין כלולות בממכר, ולכן נדרשת בחינה של סעיף 49ז. גם כאשר הסעיף אינו חל, הפטור עצמו מותנה בעמידה בתנאי הפטור הרלוונטי.

כשבעלי זכויות בפרויקט התחדשות עירונית פונים אליי ושוקלים למכור לפני קבלת המפתח, השאלה הראשונה שלהם היא בדרך כלל: כמה שווה דירת התמורה? אני מציעה להתחיל בשאלה קודמת וחשובה יותר: האם כבר הגיע יום המכירה בעסקה מול היזם, ואילו זכויות עדיין נמצאות בידי המוכר באותו מועד?

זו אינה הבחנה טכנית. הדירה הישנה יכולה עדיין לעמוד, אך לצורכי מס כבר נמכרו ליזם כלל הזכויות בה; ובמקרה אחר ההסכם נחתם אך התנאים המתלים טרם התקיימו. בשני המצבים מדובר במכירה לפני קבלת המפתח, אך תוצאת המס עשויה להיות שונה.

“הטעות הנפוצה היא להסתכל על מועד ההריסה או על קבלת המפתח”, מסבירה עו״ד צח. “נקודת המפתח היא יום המכירה בעסקה המקורית מול היזם, שנקבע בהתאם לחוק, להסכם ולהתקיימות התנאים המתלים. בפרויקטים רבים קבלת היתר הבנייה היא תנאי מתלה מרכזי, אך צריך לבדוק את ההסכם הספציפי ולא להניח שהכלל זהה בכל פרויקט”.

המבחן האמיתי הוא יום המכירה, לא מועד ההריסה

בעסקאות פינוי-בינוי והתחדשות בניינית במסלול הריסה, בעלי הדירות מתקשרים עם יזם ומוכרים לו את זכויותיהם בדירות הישנות. בתמורה הם מקבלים זכות ליחידת מגורים חלופית בפרויקט החדש.

בהסכמים רבים נקבעים תנאים מתלים, כגון השגת הרוב הדרוש, אישור תכנון, ליווי פיננסי, קבלת היתר ופינוי הדיירים. ואולם, לצורכי מס לא כל תנאי חוזי קובע את יום המכירה. יש לזהות את יום המכירה כהגדרתו בסעיף 49כ לחוק במסלול פינוי־בינוי או בסעיף 49לב1 בתוכנית החיזוק, לפי העניין, ולבדוק את ההודעה שנמסרה לרשות המסים. לכן עצם החתימה על ההסכם אינה מוכיחה שכל הזכויות כבר נמכרו ליזם לצורכי מס.

• דירה בירושה עמדה ריקה 30 שנה - ואז הגיעה הפתעת מס השבח
• מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון

מכאן נולדת ההבחנה שעליה הצביעה עו״ד יסמין צח: בעל דירה שמוכר בתחילת הפרויקט, לאחר החתימה אך לפני התגבשות יום המכירה, עשוי עדיין למכור גם את זכויות הבנייה שלא נוצלו בדירה המקורית. לעומתו, מי שמוכר לאחר יום המכירה, כאשר זכויות הדירה הישנה כבר נמכרו ליזם, אינו מחזיק עוד באותן זכויות בנייה כדי שייוחסו אליו פעם נוספת.

מתי הזכות לדירת התמורה נחשבת דירת מגורים לצורכי מס?

תיקון 96 יצר חזקה נקודתית לתקופת הביניים בפרויקט: לאחר שהבניין הישן נהרס ולפני שהבניין החדש הושלם, רואים בזכותו של הדייר או חליפו בדירה החלופית "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומס רכישה, בכפוף להוראות המסלול הרלוונטי. התיקון חל על עסקאות שיום המכירה בהן, כהגדרתו בסעיף 49כ או בסעיף 49לב1 לחוק, הגיע לאחר נוב׳ 18, 2021.

החזקה אינה מעניקה פטור אוטומטי. היא מאפשרת לבחון את מכירת הזכות לפי הפטורים והמסלולים החלים על דירת מגורים מזכה, למשל הפטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) ,ככל שכל תנאיו מתקיימים. לאחר מכן בודקים מה בדיוק נמכר: אם יום המכירה מול היזם כבר הגיע וזכויות הבנייה הישנות הועברו אליו, עמדת רשות המסים בנייר 02/2026 היא שאין להחיל בגינן פעם נוספת את סעיף 49ז. אם יום המכירה טרם הגיע, ייתכן שזכויות הבנייה עדיין נלוות לדירה, ואז יש לבחון את תחולת סעיף 49ז ואת רכיב התמורה שעלול להתחייב במס.

מה קובע נייר עמדה 02/2026 לגבי זכויות הבנייה

סעיף 49ז לחוק עוסק במכירת דירת מגורים שמחירה הושפע מזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו. במצב כזה עשויה להיווצר הפרדה בין התמורה המיוחסת לדירה עצמה לבין התמורה המיוחסת לזכויות הבנייה. גם כאשר המוכר זכאי לפטור בגין הדירה, לא כל מחיר העסקה פטור בהכרח.

נייר העמדה מבהיר כי בהגיע יום המכירה בעסקת ההתחדשות העירונית נמכרות ליזם כל זכויות הבנייה בדירה המקורית, כך שלא נותרות זכויות בנייה בידי בעל הדירה. לכן, כאשר הוא מוכר לאחר יום המכירה ולפני השלמת דירת התמורה, עמדת רשות המסים היא שסעיף 49ז לא יחול בשל זכויות הבנייה של הדירה הישנה. אותן זכויות כבר נמכרו ליזם, ואין לייחס אותן פעם נוספת לדירת התמורה.

זהו ההבדל בין שתי עסקאות שיכולות להיראות דומות לקונה. המוכר הראשון חותם בשלב מוקדם, לפני שיום המכירה מול היזם התגבש, ולכן ייתכן שזכויות הבנייה עדיין בידיו. המוכר השני ממתין עד לאחר התקיימות התנאים המתלים, ובפרויקטים רבים עד לאחר קבלת ההיתר. במצב המתואר בנייר העמדה, זכויות הבנייה הישנות כבר אינן חלק מהנכס שהוא מוכר.

ומה לגבי היטל השבחה

מס שבח והיטל השבחה הם שני חיובים שונים. מס שבח משולם למדינה על השבח שנוצר במכירת הזכות; היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בעקבות עליית שווי שנוצרה מפעולה תכנונית, ובדרך כלל מתעורר בעת מימוש זכויות, כגון מכירה או הוצאת היתר.

כאשר בעל דירה מוכר לפני התגבשות יום המכירה, הוא עלול להתמודד גם עם שאלת מס השבח בגין זכויות הבנייה וגם עם דרישה להיטל השבחה בשל המכר. אם התנאים המתלים כבר התקיימו, ייתכן שהטיפול בהיטל נעשה במסגרת הפרויקט ובהתאם להסכם מול היזם, אך יש לבדוק זאת ולא להניח.

עם זאת, אין כלל אוטומטי שלפיו לאחר קבלת היתר לעולם אין היטל השבחה. צריך לבדוק איזו תכנית יצרה את ההשבחה, מי היה בעל הזכויות במועד הקובע, כיצד הוסדר ההיטל בהסכם עם היזם, אם קיימת שומה ואם חל פטור או שיעור מופחת במתחם. נייר עמדה 02/2026 עוסק במס שבח ובסעיף 49ז ואינו מכריע בשאלת היטל ההשבחה. בהסכמים מסוימים נקבע מנגנון שלפיו היזם יישא בהיטל, לרבות כחלק מהשלמת התנאים לקבלת היתר, אך תחולת המנגנון והיקפו תלויים בנוסח ההסכם ובנסיבות המכירה.

מקרה אמיתי: מכירה מוקדמת, היטל השבחה של 273 אלף שקל ועוד 30 אלף שקל הוצאות

המחיר של מכירה בשלב הלא נכון קיבל ביטוי ישיר בפסק דין של בית משפט השלום בתל אביב מספטמבר 2025, שעליו דווח גם בביזפורטל. בעלי זכויות בדירה ברחוב בית אל 3 בתל אביב מכרו אותה לקונה אחר במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, לפני שהתקיימו התנאים המתלים בהסכם מול היזם.

עיריית תל אביב חייבה אותם בהיטל השבחה בסך 267,241.52 שקל. בתוספת ריבית והצמדה הגיע הסכום ל-273,633.70 שקל. לאחר הליך השגה אצל שמאי מכריע הם קיבלו החזר של 58,853.81 שקל, כך שנותר בידיהם חיוב של כ-214,780 שקל, נוסף על שכר השמאים והוצאות ההליך.

בעלי הדירה טענו שהיזם התחייב בהסכם לשאת בהיטל ההשבחה ותבעו ממנו 248,778 שקל, שכללו את יתרת ההיטל, שכר שמאים ופיצוי נטען. בית המשפט דחה את התביעה וקבע שההסכם הטיל על בעל הדירה את המיסים וההוצאות הכרוכים במכירת זכויות לצד שלישי לפני התקיימות התנאים המתלים. נוסף על הסכומים שכבר הוציאו, התובעים חויבו ב-30 אלף שקל הוצאות משפט.

פסק הדין עסק בהיטל השבחה ובחלוקת הסיכונים החוזית מול היזם, ואילו נייר עמדה 02/2026 עוסק במס שבח ובסעיף 49ז. אלה חיובים שונים, אך שניהם מצביעים על אותה מסקנה מעשית: מועד המכירה והתקיימות התנאים המתלים יכולים לשנות באופן מהותי את הסכום שיישאר למוכר.

“לפני שסוגרים מחיר צריך לחשב את הנטו”, מדגישה עו״ד צח. “אחרת אפשר לקבל הצעה שנראית מצוינת, ורק לאחר החתימה לגלות שחלק משמעותי ממנה נבלע במס, בהיטל ובהוצאות שלא הובאו בחשבון”.

שלוש נקודות זמן ושלוש תוצאות אפשריות

לאחר החתימה ולפני יום המכירה מול היזם

התנאים המתלים טרם התקיימו והזכויות בדירה המקורית, לרבות זכויות בנייה שלא נוצלו, עשויות עדיין להיות בידי בעל הדירה. מכירה בשלב הזה עלולה לחייב בדיקה לפי סעיף 49ז ואף לעורר שאלת היטל השבחה. העובדה שהדירה טרם נהרסה אינה מגינה כשלעצמה מפני החיובים.

לאחר יום המכירה ולפני השלמת דירת התמורה

זהו חלון הזמן שאליו מתייחס נייר עמדה 02/2026. תחילה יש לזהות את יום המכירה לפי סעיף 49כ או סעיף 49לב1 לחוק, בהתאם למסלול הפרויקט, ולוודא שהמקרה עומד בתנאי תיקון 96. אם יום המכירה כבר הגיע, עמדת רשות המסים היא שאין לייחס לדירת התמורה את זכויות הבנייה הישנות במסגרת סעיף 49ז, משום שהן כבר נמכרו ליזם. במקביל יש לבדוק בנפרד אם נותרה חשיפה להיטל השבחה ומה קובע ההסכם מול היזם.

לאחר השלמת הדירה החדשה

תחולת סעיף 49ז תיבחן לפי המצב התכנוני במועד המכירה המאוחרת. לדירה החדשה עשויות להיות זכויות אחרות, ולכן אין להעתיק אוטומטית את מסקנת נייר העמדה מהתקופה שלפני השלמת הבנייה.

לכן השאלה אם למכור עכשיו, לאחר קבלת ההיתר או לאחר האכלוס אינה רק שאלה של מחיר שוק. היא עשויה להיות גם החלטת מס שמשפיעה ישירות על התמורה נטו.

ומה קורה כשהזכות עוברת בירושה במהלך הפרויקט?

נייר עמדה 03/2026 של רשות המסים עוסק בפטור ממס שבח לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5)  כאשר הדירה נמצאת בהליך התחדשות עירונית. הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד; ואילו היה בחיים ומוכר את הדירה, היה זכאי לפטור.

אם הפטירה אירעה לפני יום המכירה הדחוי בעסקה מול היזם, היורש נכנס בנעלי המוריש ביחס לדירה הישנה ונחשב למי שחייב במס ביום המכירה הנדחה. בכפוף לכך שהעסקה מול היזם נהנית מהפטור או מדחיית המס לפי פרק חמישי 4 או פרק חמישי 5 לחוק, ובכפוף ליתר תנאי סעיף 49ב(5), היורש עשוי לנצל את הפטור במכירת הדירה החלופית.

אם הפטירה אירעה לאחר יום המכירה, היורש מקבל את הזכות לדירה החלופית. כאשר תיקון 96 חל והירושה אירעה לפני השלמת הבנייה, רשות המסים רואה בזכות זו דירת מגורים מזכה לצורך סעיף 49ב(5), ולכן ניתן לבחון את הפטור גם במכירה לפני השלמת הבנייה. לעומת זאת, כאשר תיקון 96 אינו חל, הזכות החוזית שעברה בירושה לפני השלמת הבנייה לא תיחשב, לפי עמדת הרשות, ירושה של דירת מגורים מזכה לצורך הסעיף — גם אם הדירה תימכר לאחר השלמתה. העמדה מוגבלת לעסקת התחדשות עירונית שבה דירת הירושה מוחלפת בדירת מגורים חלופית אחת בפטור מלא לפי הפרק הרלוונטי.

מה ניירות העמדה אינם מבטיחים

ניירות העמדה אינם מעניקים פטור אוטומטי ממס שבח ואינם מכריעים בשאלת היטל ההשבחה. עדיין צריך לבדוק את יום המכירה, את תחולת תיקון 96, את תנאי הפטור, את יום ושווי הרכישה, את ההוצאות המותרות בניכוי, את הזכויות התכנוניות ואת ההסכם מול היזם. אלה מסמכים שמבטאים את עמדת רשות המסים, לא פסקי דין ולא תחליף לבדיקה פרטנית. נוסף על כך, מוכר זכות במקרקעין נדרש ככלל להגיש הצהרה בתוך 30 ימים ממועד המכירה; טעות בזיהוי המועד עלולה להשפיע הן על החישוב והן על הדיווח.

לפני חתימה: שבע שאלות שחייבים לבדוק

• מהם התנאים המתלים בהסכם ההתחדשות ומי אישר שהם התקיימו?

• האם כבר הגיע יום המכירה לצורכי מיסוי מקרקעין?

• האם התקבל היתר בנייה, אילו זכויות נמכרו ליזם ואילו נותרו, אם בכלל?

• האם הזכות לדירת התמורה עומדת בתנאים לקבלת פטור או חישוב מס מוטב?

• האם הזכות התקבלה בירושה, מתי אירעה הפטירה ביחס ליום המכירה והאם מתקיימים תנאי סעיף 49ב(5)?

• האם קיימת שומת היטל השבחה, מי נושא בה ומה קובע ההסכם מול היזם?

• אילו אישורים חלים על ההעברה, ומהי התמורה נטו לאחר מסים, היטלים והוצאות?

מהניסיון שלי בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות, הטעות המסוכנת ביותר היא לבדוק את המס לאחר שהמחיר כבר סוכם. אי אפשר לדעת אם ההצעה באמת משתלמת בלי להבין מה נמכר ואילו חיובים עוד עשויים לחול.

השורה התחתונה

ההבחנה המרכזית אינה אם הדירה נהרסה או אם המפתח כבר נמסר, אלא אם יום המכירה בעסקה מול היזם כבר הגיע. לפניו, זכויות הבנייה בדירה המקורית עשויות עדיין להשפיע על מס השבח ואף לעורר היטל השבחה; לאחריו ולפני השלמת דירת התמורה, עמדת רשות המסים היא שזכויות הבנייה הישנות כבר נמכרו ליזם ולכן סעיף 49ז לא יחול בגינן פעם נוספת.

זה אינו פטור אוטומטי, אך הוא עשוי לשנות את התמורה נטו. כשבעל הדירה נפטר במהלך הפרויקט, יש לבדוק גם את מועד הפטירה ביחס ליום המכירה ואת תחולת תיקון 96, משום שהם עשויים לקבוע אם הפטור לפי סעיף 49ב(5) נשמר.

שוקלים למכור לפני קבלת המפתח

אם אתם שוקלים למכור את הזכות לדירת התמורה, או ירשתם זכות בפרויקט התחדשות עירונית, אני ממליצה לבצע את בדיקת המס לפני שמסכימים למחיר, חותמים על הצעה או מעבירים טיוטה מחייבת. בשלב הזה עדיין ניתן לזהות את יום המכירה הרלוונטי, לבדוק אם זכויות הבנייה כבר הועברו ליזם, לבחון את תנאי הפטור ולהעריך את התמורה נטו הצפויה.

עו״ד ונוטריון יסמין צח עוסקת במיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות נדל״ן מורכבות, לרבות תכנון וחישוב מס שבח ומס רכישה, מיסוי דירות שהתקבלו בירושה, היטל השבחה, עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, משלב הבדיקות ותכנון המס לפני החתימה ועד לדיווח לרשות המסים ולהשלמת העברת הזכויות.

בדיקה מוקדמת אינה מבטיחה פטור, אך היא יכולה להבהיר את חשיפת המס, לצמצם הפתעות ולאפשר לנהל את העסקה על בסיס התמורה נטו ולא רק על בסיס המחיר בחוזה.

הכתבה מוגשת מטעם משרד עו״ד ונוטריון יסמין צח ונועדה למסירת מידע כללי בלבד. היא אינה מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הפרסום בספטמבר 2026, וכל מקרה מחייב בחינה פרטנית בהתאם לעובדות העסקה, להסכמים, למצב התכנוני ולהוראות הדין החלות במועד ביצועה.