המבחן של המדינה: מאות דירות לשכירות ארוכת טווח בת"א והפריפריה - מה יעשו היזמים?
הדיור להשכרה לטווח ארוך הוא מושג שכמעט לא קיים בישראל. בכל כמה חודשים המדינה מכריזה על אכלוס של פרויקט חדש, עשרות עד מאות פרויקטים דירות כאלה, אבל מדובר בטיפה בים. הפרויקט נכשל מכמה סיבות, בין היתר בשל עליית הריבית האגרסיבית. בעתיד הנראה לעין, אין כדאיות כלכלית ליזמים לפתח את הפרויקט הזה, משום שהריבית גבוהה והיא צפויה להישאר איתנו כנראה עד המחצית השנייה של 2025.
ובעוד היזמים נושכים שפתיים, ברמ"י נמצאים בפני שבוע קריטי, במהלכו הם יכריזו על שיווק של מאות יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ. מבדיקה עולה כי מכרזים כאלה ייסגרו בארבעה מוקדים (שניים מהם כבר היום): שכונת מול התבור בנוף הגליל (92 יחידות), שכונת שדרות בבני עי"ש (246 דירות, מהם 170 דירות להשכרה); אזור מכבי יפו בתל אביב (180 דירות להשכרה) ובהר הצופים בירושלים (89 דירות) - כלומר, מאות יחידות דיור בתקופה של כמה ימים - כמות לא גבוהה אך אינה מבוטלת ביחס לעבר.
חשוב לציין כי בתל אביב וירושלים טרם יצאה חוברת המכרז, כך שישנה אפשרות שהמועד יידחה, כפי שקרה במספר פרויקטים אחרים של רמ"י בימים האחרונים, במטרה לתת ליזמים אפשרות להתארגן ולגבש הצעה.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות להשכרה (שלומי יוסף)
על מנת להבין האם מדובר במחירים זולים, עיינו בתנאי המכרז בבני עי"ש. מתברר כי הזוכה במתחם מחויב כי דמי השכירות יהיו בגובה של עד 80% מסכום דמי השכירות שנקבע בשומה שנערכה על ידי שמאי מטעם דירה להשכיר.
על פי מחירי השומה, דמי השכירות המינימלים יהיו 48 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 2 חדרים; 47 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 3 חדרים; סך של 37 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 4 חדרים. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תושכר ב-3,700 שקל בלבד ודירת 2 חדרים ממוצעת, סביב 40 מ"ר, תושכר בגבולות 2,000 שקל - סכום נמוך משמעות מהשוק. ללא חוברת המכרז, קשה לדעת מה יהיה מחירי השכירות בתל אביב, אבל הצפי מדבר על הנחה של 20% ובמקרה של תל אביב - היא משמעותית יותר (בשקלים).
השאלה היא מה יעשו היזמים. בתקופת ריבית אגרסיבית, לא בטוח שהפרויקט הזה ישתלם להם. הוצאות הפיתוח בנוף הגליל עומדות על 7.5 מיליון שקל אבל בבני עי"ש על סכום לא מבוטל של 45 מיליון שקל, לא כולל מחיר הקרקע כמובן. ברמ"י מגדירים את השבוע הזה כמכריע - האם היזמים יצביעו ברגליים או שמא יקרה ההפך? מה שבטוח הוא שארבעת המכרזים הקרובים הולכים לאותת לנו איך יראה העתיד, כלומר השנה הקרובה, בשוק השכירות ארוכת הטווח, תחת הריבית הנוכחית.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
