המבחן של המדינה: מאות דירות לשכירות ארוכת טווח בת"א והפריפריה - מה יעשו היזמים?
הדיור להשכרה לטווח ארוך הוא מושג שכמעט לא קיים בישראל. בכל כמה חודשים המדינה מכריזה על אכלוס של פרויקט חדש, עשרות עד מאות פרויקטים דירות כאלה, אבל מדובר בטיפה בים. הפרויקט נכשל מכמה סיבות, בין היתר בשל עליית הריבית האגרסיבית. בעתיד הנראה לעין, אין כדאיות כלכלית ליזמים לפתח את הפרויקט הזה, משום שהריבית גבוהה והיא צפויה להישאר איתנו כנראה עד המחצית השנייה של 2025.
ובעוד היזמים נושכים שפתיים, ברמ"י נמצאים בפני שבוע קריטי, במהלכו הם יכריזו על שיווק של מאות יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ. מבדיקה עולה כי מכרזים כאלה ייסגרו בארבעה מוקדים (שניים מהם כבר היום): שכונת מול התבור בנוף הגליל (92 יחידות), שכונת שדרות בבני עי"ש (246 דירות, מהם 170 דירות להשכרה); אזור מכבי יפו בתל אביב (180 דירות להשכרה) ובהר הצופים בירושלים (89 דירות) - כלומר, מאות יחידות דיור בתקופה של כמה ימים - כמות לא גבוהה אך אינה מבוטלת ביחס לעבר.
חשוב לציין כי בתל אביב וירושלים טרם יצאה חוברת המכרז, כך שישנה אפשרות שהמועד יידחה, כפי שקרה במספר פרויקטים אחרים של רמ"י בימים האחרונים, במטרה לתת ליזמים אפשרות להתארגן ולגבש הצעה.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות להשכרה (שלומי יוסף)
על מנת להבין האם מדובר במחירים זולים, עיינו בתנאי המכרז בבני עי"ש. מתברר כי הזוכה במתחם מחויב כי דמי השכירות יהיו בגובה של עד 80% מסכום דמי השכירות שנקבע בשומה שנערכה על ידי שמאי מטעם דירה להשכיר.
על פי מחירי השומה, דמי השכירות המינימלים יהיו 48 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 2 חדרים; 47 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 3 חדרים; סך של 37 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 4 חדרים. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תושכר ב-3,700 שקל בלבד ודירת 2 חדרים ממוצעת, סביב 40 מ"ר, תושכר בגבולות 2,000 שקל - סכום נמוך משמעות מהשוק. ללא חוברת המכרז, קשה לדעת מה יהיה מחירי השכירות בתל אביב, אבל הצפי מדבר על הנחה של 20% ובמקרה של תל אביב - היא משמעותית יותר (בשקלים).
השאלה היא מה יעשו היזמים. בתקופת ריבית אגרסיבית, לא בטוח שהפרויקט הזה ישתלם להם. הוצאות הפיתוח בנוף הגליל עומדות על 7.5 מיליון שקל אבל בבני עי"ש על סכום לא מבוטל של 45 מיליון שקל, לא כולל מחיר הקרקע כמובן. ברמ"י מגדירים את השבוע הזה כמכריע - האם היזמים יצביעו ברגליים או שמא יקרה ההפך? מה שבטוח הוא שארבעת המכרזים הקרובים הולכים לאותת לנו איך יראה העתיד, כלומר השנה הקרובה, בשוק השכירות ארוכת הטווח, תחת הריבית הנוכחית.
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
