המבחן של המדינה: מאות דירות לשכירות ארוכת טווח בת"א והפריפריה - מה יעשו היזמים?
הדיור להשכרה לטווח ארוך הוא מושג שכמעט לא קיים בישראל. בכל כמה חודשים המדינה מכריזה על אכלוס של פרויקט חדש, עשרות עד מאות פרויקטים דירות כאלה, אבל מדובר בטיפה בים. הפרויקט נכשל מכמה סיבות, בין היתר בשל עליית הריבית האגרסיבית. בעתיד הנראה לעין, אין כדאיות כלכלית ליזמים לפתח את הפרויקט הזה, משום שהריבית גבוהה והיא צפויה להישאר איתנו כנראה עד המחצית השנייה של 2025.
ובעוד היזמים נושכים שפתיים, ברמ"י נמצאים בפני שבוע קריטי, במהלכו הם יכריזו על שיווק של מאות יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ. מבדיקה עולה כי מכרזים כאלה ייסגרו בארבעה מוקדים (שניים מהם כבר היום): שכונת מול התבור בנוף הגליל (92 יחידות), שכונת שדרות בבני עי"ש (246 דירות, מהם 170 דירות להשכרה); אזור מכבי יפו בתל אביב (180 דירות להשכרה) ובהר הצופים בירושלים (89 דירות) - כלומר, מאות יחידות דיור בתקופה של כמה ימים - כמות לא גבוהה אך אינה מבוטלת ביחס לעבר.
חשוב לציין כי בתל אביב וירושלים טרם יצאה חוברת המכרז, כך שישנה אפשרות שהמועד יידחה, כפי שקרה במספר פרויקטים אחרים של רמ"י בימים האחרונים, במטרה לתת ליזמים אפשרות להתארגן ולגבש הצעה.
- מגדל תממן ב-550 מיליון שקל פרויקט 'דיור להשכרה' בתל אביב של שיכון ובינוי
- בתמורה של כ־415 מ' שקל: דניה תקים את "נופי בן שמן" של אזורים ליווינג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות להשכרה (שלומי יוסף)
על מנת להבין האם מדובר במחירים זולים, עיינו בתנאי המכרז בבני עי"ש. מתברר כי הזוכה במתחם מחויב כי דמי השכירות יהיו בגובה של עד 80% מסכום דמי השכירות שנקבע בשומה שנערכה על ידי שמאי מטעם דירה להשכיר.
על פי מחירי השומה, דמי השכירות המינימלים יהיו 48 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 2 חדרים; 47 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 3 חדרים; סך של 37 שקל למ"ר עבור כל חודש שכירות עבור דירות בנות 4 חדרים. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תושכר ב-3,700 שקל בלבד ודירת 2 חדרים ממוצעת, סביב 40 מ"ר, תושכר בגבולות 2,000 שקל - סכום נמוך משמעות מהשוק. ללא חוברת המכרז, קשה לדעת מה יהיה מחירי השכירות בתל אביב, אבל הצפי מדבר על הנחה של 20% ובמקרה של תל אביב - היא משמעותית יותר (בשקלים).
השאלה היא מה יעשו היזמים. בתקופת ריבית אגרסיבית, לא בטוח שהפרויקט הזה ישתלם להם. הוצאות הפיתוח בנוף הגליל עומדות על 7.5 מיליון שקל אבל בבני עי"ש על סכום לא מבוטל של 45 מיליון שקל, לא כולל מחיר הקרקע כמובן. ברמ"י מגדירים את השבוע הזה כמכריע - האם היזמים יצביעו ברגליים או שמא יקרה ההפך? מה שבטוח הוא שארבעת המכרזים הקרובים הולכים לאותת לנו איך יראה העתיד, כלומר השנה הקרובה, בשוק השכירות ארוכת הטווח, תחת הריבית הנוכחית.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ברמת גן של 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, תעלה בשווי ל-2.9 מיליון שקל לפחות. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי ולצאת לדרך עם התחדשות עירונית.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
