הדוחות הכספיים של חברת הבנייה אלמוגים מספרים על שתי עסקאות בת"א - שתי דירות שנמכרו בפרויקט ב-35 מיליון שקל. כשמכמתים את זה למטר, מקבלים מחיר כמעט בלתי נתפס - 145 אלף שקל למ"ר. האם זו טעות? שוחחנו עם הנהלת החברה - זו לא טעות. זה פרויקט בנווה צדק ואלו המחירים "המחיר הממוצע הוא 150 אלף שקל למ"ר".

לאן המחירים בתל אביב הולכים והאם האופציה הטובה ביותר של הצעירים הוא פשוט לברוח, ולעבור לפריפריה הרחוקה.

מה אומרים לזוגות הצעירים?

אנחנו יודעים שלנווה צדק יש אופי מיוחד, אבל שאלנו האם זה שווה את המחיר. "פרויקט הרב קוק הוא יוצא דופן", אומרת לנו המנכ"לית, מיכל גור. "הוא ייחודי עם דירות גדולות. המחיר הממוצע הוא אפילו גבוה יותר, סביב 150 אלף שקל למ"ר. מנדרין צמוד אלינו, הוא בניין גבוה. אבל זה לא קיים רק במנדרין, גם בפורט TLV ליד הים, גם תדהר ברוטשילד - מוכרים במחירים האלה - דירות של האלפיון העליון".

לשיחה מצטרף גם היו"ר והבעלים, עמי בר משיח. "הייתה סטגנציה. אתם רואים את זה לבד, יש הבדל בין הדירות הזולות יותר, סביב 4-5 מיליון שקל, לבין דירות היוקרה, כמו שמוכרים תדהר, במנדרין ואנחנו", הוא מוסיף. "אין הרבה כאלה. זה מאוד מושפע מהתנועה של יהודים לכאן, חלק קטן הם הייטקיסטים עם הרבה כסף. בשנה קרובה אני צופה התעוררות בדירות האלה".

מצד שני, עיקר המכירות שלכם הוא באור עקיבא, מעל מחצית. זה אומר שהציבור צמא למחירי הפריפריה.

גור: "פרויקט אור עקיבא היה במחיר מופחת עם שוק חופשי, 90 מהדירות הם כאלה וכל החוזים נמכרו. זה מסביר למה המכירות שם גבוהות יותר".

• אלמוגים רכשה את מלוא הזכויות בפרויקט מבואות חיפה תמורת כ-86 מיליון שקל
• אלמוגים עברה לרווח נקי של 5.3 מיליון שקל; ההכנסות זינקו ב-47%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"המחיר הממוצע - 150 אלף שקל למ"ר". נווה צדק (3division)

עמי, זוג צעיר שמגיע אליך היום לא יכול לקנות דירה בנווה צדק. אתה ממליץ לו לקנות בנשר?

"עזוב זוג צעיר, בוא ניקח חברים קרובים או משפחה, שאני מאוד רוצה בטובתם. אני אומר להם תקשיבו טוב: אם מה שאתם מתכננים זה לקנות דירה יש לכם שתי אופציות: ללכת ולחכות הרבה שנים ולקוות שתזכו בדירה בהנחה, אבל אתם מסתכנים שלא תזכו ותמצאו את עצמכם בשוק שאתם לא יודעים מהו. לפי מצב השוק נכון להיום, אני אומר להם: תעשו  מאמץ ותקנו עכשיו, כי זה עדיין שוק של קונים. הקבלנים מוכנים לעזור. מי שרוצה למכור, ידחו לו תשלומים ויתנו לו הנחות. אנחנו בסוף של השוק הזה".

אתם עמוק במבצעי המימון?

גור: "90/10 אנחנו לא נותנים, זוג או רוכש דירה חייב לפחות 15% הון עצמי, זה גם לא בריא לתת מעבר. אנחנו עושים את זה בשני אופנים: בפריסייל של פרויקטים, עד 30% בפריסייל".

כי צריך דוח אפס לבנק.

גור: "כן, וגם לנו, לודאות במכירה. אנחנו בהחלט עושים את זה. 20/80 גם מקובל בפרויקטים שלנו. לעתים, לקראת השנה האחרונה של הפרויקט, אנחנו רוצים לתת פוש ללקוחות, אבל עושים דווקא עסקאות של סבסוד, לתת משכנתא של 2.9% ל-20 שנה, למשל. אנחנו מסבסדים את הדלתא. יש דירות כאלה בפרויקט עמק הכרמל בנשר, עוד שנה-שנה וחצי זה יסתיים ואז נסייע. אין להם הצמדה ומשכנתא זולה, זה מאפשר להתמנף יותר".

• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

בואו נדבר על מבצעי הקבלנים. הרי אתם יודעים שהמבצע הזה עוזר בעיקר לכם. אתם נותנים הלוואה לרוכש, אבל המבצע הזה מיועד לכם - ההלוואה היא בריבית 4.5%, איפה עוד תמצאו הלוואה כזאת? הבנק מלווה לכם בריבית 9%-7%.

בר משיח: "אתה צודק, אבל אחלק את התשובה לשניים: לפני שנה וחצי כשהמצב היה די קשה, בגלל כל עליית הריבית והמהפכה המשפטית ואנשים עמדו על הגדר, החברות התחילו עם המבצעים אבל לא היו מוכנות אול אין עם הסיפור הזה. נכון להיום, הם מצאו פתרונות לעצמם, 20/80 למשל, שבונה רווחיות מסוימת. זה מגלם 5-6 אחוז הנחה, אבל הכל מתומחר. קבלנים יודעים את זה. מצד שניף הדבר החשוב הוא שלקוח שבא לקנות הוא רוצה שיוכל לקנות, אז הוא אומר לי תסדר לי משכנתא וזו המומחיות שלי. בחברות הגדולות יודעים את זה. לא אתן ללקוח לברוח, אם רוצה לקנות היזמים יסדרו ויפחיתו החזרים. וזה שווה לו כסף".

"40 אלף שקל למ"ר באילת"

מה קרה באילת? אתם בשותפות עם יוסי אברהמי, המחירים עבור הדירות הקטנות גבוהים מאוד.

גור: "בפרויקט ונציה המחירים לא זולים, סביב 40 אלף שקל למ"ר, בדירות הקטנות. זה פרויקט יוקרתי על המים שלנו עם יוסי. אלה דירות קטנות של 60-70 מ"ר".

החות'ים לא מבריחים את הרוכשים ממשרדי המכירות?

גור: "אם לאריאנים ולחיזבאללה אין השפעה, אז להם תהיה? היום, בתעדוף, האויבים החות'ים הכי פחות משפיעים. יותר מסוכן ליד הגבול, בצפון".

בואו נדבר רגע על הפרויקט בנשר. המחירים שם שפויים, אבל לא כבעבר. לפי הדוחות, משלמים 1.9 מיליון שקל על דירה ממוצעת.

גור: "זה זול יחסית. המחיר הממוצע למ"ר הוא 18 אלף שקל. מה היתרון שם? יש לנו מבחר גדול, 2 חדרים למשל, שנמכרות סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. 3 חדרים נמכרות ב-1.4-1.5 מיליון שקל".

אלטרנטיבה לחיפה?

גור: "בדיוק, אבל בשכר דירה מאוד גבוה, 3 חדרים למשל, שם התחלנו אכלוס, משכירים דירות 65 מ"ר ב-4,300 שקל לחודש. יש ביקוש עצום. קח את שלב ב' שלנו, בסטריפ התחתון של 6 בנינים, נותרו לנו רק 7 דירות. החצי השני יאוכלס עד סוף הרבעון הזה. יש הרבה הרשמות בנשר, היא אלטרנטיבה מדהימה לחיפה והקריות, עיר יחסית עשירה מבחינת ההשקעה בחינוך, עם ראש עיר צעיר ומאוד אקטיבי".

מי קונה דירות 2 חדרים מלבד סטודנטים?

גור: "אתה צריך להבין שהם הולכים לטכניון ברגל. יש גם המון פנסיונרים בנשר בחיפה, שמחפשים דירה קטנה. המשקיעים קונים 3 חדרים, כי התשואה גבוהה יותר. יש שני חדרים וחלקם מתכוון לפצל את הדירות. השקענו גם בנראות".

מה אומרים הדוחות?

דוח החברה שפורסם הלילה מראה כי החברה עברה במחצית השנייה מרווח נקי במחצית השנה של 17.2 מיליון שקל להפסד של 1.4 מיליון שקל. גור מסבירה כי "בתחילת פרוייקט שאין לו היתר בניה לא מכירים בהכנסות. בנשר, אור עקיבא ואור ים יש, אבל לא מכירים ברחובות, יבנה ואילת. מכרנו, אבל לא מכירים בהוצאות".

קיבלתם היתר חפירה?

"כן, אנחנו על הקרקע כבר. בקרוב יהיה היתר בנייה ויכירו בהוצאות".

דוח אלמוגים לרבעון השני (דוח החברה)

לסיום, מה יהיה מחירי הדיור בעוד שנה?

בר משיח: "אני לא איש בשורות כלפי הקונים והזוגות הצעירים. אני לא מגלה את אמריקה: המחירים, לצערי, הולכים לעלות כי התייקרויות רציניות בחומרי הגלם, בכוח האדם, בקבלני המשנה".

בכמה?

גור: "20%".

אז תסבירו לי, איך מדד תשומות הבנייה לא עולה?

גור: "תעלומה, לא יודעת איך מחשבים אותו, אבל המחירים חד משמעיים עלו, בטח לא אפסיים. כוח האדם, קבלני המקצועות, גם חומרי הגלם - הכל עלה. לא ברור למה זה לא בא לידי ביטוי. החוק היום הוריד את ההצמדה ל-40% ממחיר הדירה, אז אני מאמינה שזה באמת אחוז שניים לשנה. נוכל לספוג את זה. מצד שני, גם התייקרות המע"מ הצפויה תעלה את מחירי הדירות".

ואז תצאו במבצע על גבי שלטים באיילון: "בואו לקנות, המע"מ עלינו"?