אחרי שיווק מחיר מטרה, רמ"י מוציאה מכרז לצמודי קרקע בקדימה צורן
רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון משווקים מכרז לבניית 27 יח"ד ב-13 מגרשים בבניה נמוכה-צמודת קרקע בשכונת "נוף השדות"' קדימה צורן. 327 יח"ד כבר שווקו במסגרת מכרז אחר, מחיר מטרה, אך כעת רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מכרז נוסף לבניית של 27 יח"ד ב-13 מגרשים המיועדים לבנייה נמוכה.
מבדיקה עולה כי במכרז הראשון זכו 3 חברות: קשת מעקות אלומיניום בע"מ, ספייס בניה ויזמות ונתיב סיטי. כל אחת תבנה כשליש מהדירות במתחם. המכרז הזה נסגר עוד בחודש ספטמבר, וכעת יתווספו לבנייה הרוויה גם צמודי קרקע. עוד עולה כי המגרשים בקדימה צורן משווקים במחיר מינימום של 1.7-1.9 מיליון שקל, אבל מדובר בקרקעות לבניית 2 יחידות דיור. גם אם מחשבים את הוצאות הפיתוח, מקבלים עלות של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע עבור שתי יחידות דיור - מחיר נמוך מאוד ביחס לממוצע. השאלה הגדולה היא באיזה מחיר ייסגר המכרז, כמובן, אבל ללא ספק - יש כאן פוטנציאל לרווח יזמי ברף הגבוה.
המגרשים המשווקים במכרז זה מיועדים למגורים בבניה נמוכה/צמודת קרקע והם חלק מתוכנית "מתחם A-קדימה צורן" הממוקמת בקטעו הדרום מערבי של הישוב קדימה-צורן בשרון ומתפרשת על שטח של כ-633 דונם.
המגרשים בגדלים של כ-440-800 מ"ר כל אחד, מיועדים לבנייה של 1-3 יח"ד בכל מגרש ונמצאים בחלק הצפון מערבי של השכונה-מתחם A בסמוך למבני ציבור. תוכנית מתחם A כוללת שכונת מגורים בת כ-1,380 יח"ד, מתוכן 212 יח"ד של דירות קטנות ו-164 יח"ד של דיור מוגן ליחידים וזוגות בגודל ממוצע של 40 מ"ר. התוכנית מציעה תמהיל בינוי של מבני מגורים בבניה רוויה ובתים צמודי קרקע כך שיצרו רחובות מגורים בעלי אופי מגוון, משולב במוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 8.קודם בונים מאכלסים ואז נתקעים ללא תחב"צ. ופקקים איומים (ל"ת)נוראל 14/12/2023 23:11הגב לתגובה זו
- 7.משווקת 14/12/2023 09:59הגב לתגובה זומי שמעוניין בקרקע אני מוכר זכות לרכוש מהמנהל ללא מכרז מגרש בשכונה זו "נוף השדות "החדשה של קדימה צורן במיקום הטוב ביותר מגרש מרווח של 500 מטר לבניה צמוד קרקע לפרטים נוספים 0526381699
- 6.יוסף בכתונת הפסים 14/12/2023 06:30הגב לתגובה זובכל הארץ צמודי קרקע ובניינים במיידי. תפסיקו לדפוק את האזרחים. בסוף יגיעו אליכם לבתיכם
- 5.דנה 14/12/2023 05:24הגב לתגובה זומינימום של 1.4 מיליון לקרקע 220 מטר זה יקר מידי. המחירים ימשיכו לרדת בשנתיים הבאות. המחירים מנופחים מידי.
- 4.צאו לרחובות 13/12/2023 23:24הגב לתגובה זומדינה מושחתת אין עתיד פה לזוגות הצעירים. במחיר למשתכן המחירים היו שפויים, היום המחירים מתחילים מ2 מיליון בתוכנית השוד הממשלתית.
- 3.המגיב 13/12/2023 21:00הגב לתגובה זואתם חושבים שמישהו יקנה בית, גם אם הוא צמוד קרקע, במחיר של 10 מיליון שקל ??? מחיר הקרקע, כולל פיתוח, צריך להיות עד 500 אש"ח.
- 2.ויקי 13/12/2023 19:12הגב לתגובה זולמה שחברות יתמודדו ולא אנשים פרטיים? איך אדם פרטי יכול להתמודד ולזכות מול חברה יזמית?
- 1.רם 13/12/2023 16:18הגב לתגובה זותורידו את המחירים זה מאוד מאוד יקר אין כסף לאנשים
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
האחים חג'ג'אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
חג'ג' קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 6.84% מדווחת כי חברת הד מאסטר, שבה היא מחזיקה בשרשור 50% מההון, מוכרת את זכויותיה במתחם שד"ל בתל אביב לקבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב. על פי הדיווח, התמורה הבסיסית בעסקה נאמדת בכ-730 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כאשר מרבית הסכום צפויה להיות משולמת בתוך כ־60 יום ממועד קבלת שוברי האגרות שיונפקו לצורך הוצאת היתר הבנייה המלא לפרויקט. החברה מציינת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב של כניסה לחישובי אגרות, שלב מקדים לקראת קבלת היתר.
המתחם הנמכר משתרע על שטח קרקע של כ-3,109 מ"ר וכולל זכויות בנייה נרחבות במיקום מרכזי בעיר, בסמוך לרחובות רוטשילד, יבנה ושדרות שד"ל. במקום יוקם מגדל בן כ־40 קומות, עם כ-17 אלף מ"ר שטחי מגורים, ועוד כ-20 אלף מ"ר למלונאות ומסחר, לצד חניון תת־קרקעי ומבנה ציבור. המגדל נמצא בשלבי בנייה וחברת הפרויקט השלימה נכון לעתה את עבודת השימור במבנה באתר
העסקה כוללת מנגנון אפסייד, שלפיו הד מאסטר תהיה זכאית לתמורה נוספת בשיעור של 30% מהתקבולים ממכירת דירות בפרויקט, ככל שמחיר המכירה למ"ר יעלה על 97,458 שקל למ"ר מכירה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד. לפני כשנה, העריכה חג'ג' כי המחיר הממוצע למ"ר מגורים בפרויקט הוא כ-85,000 שקל.
חג'ג' מממשת
על פי המצגת האחרונה של חג'ג' הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 374 מיליון שקל. על פי ההסכם, הד מאסטר תמכור ב-730 וחג'ג' תקבל מחצית מהסכום, כלומר 365 מיליון שקל. עבור חג'ג' זו עסקה מצוינת, היות והעסקה מפחיתה את המינוף, מקטינה את החוב של החברה, חוסכת את העלויות שעוד צפויות לפרויקט (כ-162 מיליון שקל, על פי דוח הרבעון השלישי) ומקבלת מימוש מיידי של הפרויקט כבר היום, בדיסקאונט קטן מאד. החלופה, כמובן היא להמתין להיתר, לעלות לקרקע ולשווק ולחכות למימוש שיתרחש בעוד מספר שנים.
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה חג'ג' השקיעה בפרויקט כ-175 מיליון שקל, ושוב, על פי דוח הרבעון השלישי, ההשקעות הצפויות לה בעתיד הן כ-162 מיליון שקל נוספים.
העסקה היא הבעת אמון בשוק מצד הקונה, היות וככל הנראה היא מצפה לעליות מחירים שיקרו בטווח שבין היתר הבניה ועד האיכלוס. גם חג'ג' לוקחת את העליות בחשבון, היות וישנו מנגנון שמעניק לקבוצה פרמיה כלשהי על מכירות בסכומים גבוהים משמעותית מהמחירים כיום למ"ר באזור.
