אביגדור ליברמן
צילום: סיון שחור, ענבה, לע''מ
דעה

החלטת ליברמן: אפליה דרקונית בין משקיעים גדולים לקטנים

הכוונה של שר האוצר להגדיל את המס על השקעה בדירה רביעית ל-12.5%, גם לא צפויה להשיג את ייעודה וגם יוצרת אפליה בשוק שכן משקיעים גדולים יכולים לרכוש מקבצי ענק ולהשכיר אותם בתנאים מועדפים למשך 5 שנים ובמס רכישה של 0.5%
הילה מילר | (19)

החלטתו הצפויה של שר האוצר אביגדור ליברמן להגדיל את המס על השקעה בדירה רביעית ל-12.5%, עוררה לאחרונה, ובצדק רב, ביקורת לא מבוטל בקהילת הנדל"ן וכן בקרב מומחי שוק ההון וההשקעות. זאת, לאחר שכבר ביטל את הורדת רצפת המס על דירה שניה ושלישית שקבע קודמו ישראל כץ, והעלה בחזרה את המס המינמלי מ-5% ל-8%. 

הביקורת בקהילת הנדל"ן מובנת – מדובר במס שמן הסתם יבריח משוק הדיור לא מעט משקיעים, ואינו מטפל ככל ועיקר בפצע הפתוח, של העדר היצע דירות בשוק. גם החזון של ליברמן, לפיו הגדלת המס תגרום למשקיעים רבים למכור את דירותיהם, שיתווספו להיצע הדירות הקיים, מוטלת בספק. בין היתר, לאור העובדה שרוב דירות אלה ממוקמות בתל אביב, ובאזור במרכז הארץ, מיקומים יקרים שאינם הולמים בהכרח את הצרכים, את סביבת המוגרים הרצויה ובוודאי לא את התקציב הסביר של זוגות צעירים או משפרי דיור ממוצעים.

אולם, וזה אולם גדול, המס החדש, מבלי משים, יוצר אפליה ברורה בין משקיעים גדולים לבין קטנים. ייתכן שליברמן ופקידי האוצר שכחו, אך על פי חוק עידוד השקעות הון יכולים משקיעים גדולים לרכוש מקבצי ענק של 50 דירות, ואף יותר מכך, ולהשכיר אותם בתנאים מועדפים למשך 5 שנים ובמס רכישה, של 0.5% (חצי אחוז!!) בלבד. במילים אחרות, נוצרה כאן אפליה גדולה, שלא לומר דרקונית, בין משקיעים גדולים לבין קטנים. נשאלת השאלה, האם אפליה זו הינה מכוונת, שמא השר ופקידיו סברו שאיש מהמומחים לא ישם את ליבו לכך, או שמא ההחלטה נובעת רחמנא ליצלן בשל שלומיאליות גרידא?

אני סבורה, כי ליברמן ופקידיו עשו כאן טעות כפולה ומכופלת. הם הגדילו שלא לצורך את הכאוס בשוק הדיור ולא יצרו שום התנעה, לא במישרין ולא בעקיפין, של הגדלת ההיצע. נהפוך הוא. דומה שהחלטה נשתית, לכאורה, זו, משקפת חוסר אונים בקלת החלטות אסטרטגיות שכן יתניעו את ההיצע, דוגמת הגדלת שיווק קרקע תוך כדי פיקוח מהודק על רמות המחירים וכן התנעת התחדשות עירונית.

וכמובן, גם מההיבט של השקעות הון והבאת משקיעים אסטרטגים למדינת ישראל, אינני יוצאת חלילה נגד חוק השקעות הון, זאת משום שטני סבורה שטוב יהיה למדינת ישראל אם יגיעו אליה משקיעים, זאת במקום לרעות בשדות זרים מעבר לים. אולם, וזה אולם גדול, בשביל מה היה צריך להפלות באופן כה דרקוני את המשקיעים הקטנים, ושלא לצורך?!

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    תאווי בצע וסחטנים 28/03/2022 12:36
    הגב לתגובה זו
    להוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
  • 12.
    סתם אחד 26/03/2022 22:45
    הגב לתגובה זו
    מי שקונה דירה רביעית הוא לא "משקיע קטן" - הוא מולטי מליונר... דמעות תנין, בחיי.
  • 11.
    אורי 25/03/2022 23:18
    הגב לתגובה זו
    אם הצעירים יעזבו,אפשר להגיד שיהיה חורבן בית שלישי.
  • 10.
    חיפאי 25/03/2022 21:46
    הגב לתגובה זו
    הממונה על הבנקים או על הביטוח מקבל ג'וב אחרי פרישתו לשוק הציבורי שרי אוצר יעברו לנהל חברות ריט לאחר פרישתם מהפוליטיקה.
  • 9.
    לא חשוב 25/03/2022 12:46
    הגב לתגובה זו
    יש להטיל מס רכוש שנתי בגובה של 3% על מחזיקי 4 דירות ויותר. קדימה, לרשום על הילדים! העו"ד של דיני המשפחה יהיו מרוצים מעוד, סופסוף המשקיעי הנדל"ן יניעו את המשק.
  • 8.
    א 25/03/2022 12:02
    הגב לתגובה זו
    מדינת חלם או הון שלטון? אין להשכרה דיור ציבורי. נתנו לחברות סובסידיות ענקיות שיבנו דירות להשכרה. מחירי השכירות אצלם לא זולים ממחירי השוק ובאותו זמן ממסים את הפרטיים. בלי משקיעים יעלו דמי השכירות. במקום לסבסד דירות להשכרה יכלו לתת את הסובסידיה למחוסרי דיור שיקנו את הדירות ולא לרדוף את המשקיעים שמבספקים את הדירות להשכרה על חשבונם
  • 7.
    מס 16% החל מדירה שניה והטבה במס לשנתיים למי שמוכר (ל"ת)
    ללא אפליה 25/03/2022 11:51
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חייל משוחרר 25/03/2022 10:50
    הגב לתגובה זו
    אחרי עשרות שנים שכל הכסף הלך לחרדים שלא תורמים כלום
  • 5.
    דניאל 25/03/2022 10:35
    הגב לתגובה זו
    חזיר מתועב
  • 4.
    שולמן 25/03/2022 00:48
    הגב לתגובה זו
    שורש הרע זה הרעיון של כחלון להדרת משקיעים. השקעה בנדל"ן היא השקעה ארוכת טוח, וכאשר משקיעים קטנים כגדולים שמים את כספם באבנים זה משאיר את הכסף בארץ. מבחינת שוק ההון כל רוכש דירה בין אם דירה למגורים או להשכרה הוא משקיע.
  • 3.
    שרון 24/03/2022 20:49
    הגב לתגובה זו
    צריך לעצור את כדאיות ההשקעה בדירות. כושר הייצור מוגבל וצריך להפנות את כל הדירות לצעירים מחוסרי דיור. ובנוסף לגרום למכירת דירות ע"י המשקיעים.
  • יש פה מישהו שבאופן 27/03/2022 14:45
    הגב לתגובה זו
    פטורים ממס על מצבורים של אלפי דירות, ובעתיד הלא רחוק ישתלטו על כול מאגר הדירות כמו שאר המונופולים! תבינו שמונופולים לא צצים במקרה, יש מי שמכוון ודוחף לשם...
  • אנונימי 25/03/2022 09:29
    הגב לתגובה זו
    העלאת מיסים תעלה את מחיר הדירות ואת מחיר השכירות כי בעלי דירות ידרשו תשואה גבוהה יותר בגלל העלות הגבוהה. הפתרון הוא בהיצע. ההסטוריה מלמדת שלא פותרים בעיות כלכליות בהעלאת מיסים. זה רק נח לממשלה
  • אנונימי 25/03/2022 09:29
    הגב לתגובה זו
    העלאת מיסים תעלה את מחיר הדירות ואת מחיר השכירות כי בעלי דירות ידרשו תשואה גבוהה יותר בגלל העלות הגבוהה. הפתרון הוא בהיצע. ההסטוריה מלמדת שלא פותרים בעיות כלכליות בהעלאת מיסים. זה רק נח לממשלה
  • והאלטרנטיבה זה שוק ההון שממוסה במורה כבדה של 25% מ 24/03/2022 22:09
    הגב לתגובה זו
    והאלטרנטיבה זה שוק ההון שממוסה במורה כבדה של 25% מהשקל הראשון. אם מורידים את המס הזה ל 15% רוב האנשים ישקיעו בשוק ההון ולא בבלוקים.
  • 2.
    טלאל 24/03/2022 20:10
    הגב לתגובה זו
    בנט שקד אתם חסרי כל טיפת כבוד עצמי !!צמד בוגדים , רמאים ,חלאות במלוא מובן המילה
  • מה מפנים את הצע הדירות לזוגות צעירים. למי שיש כסף 25/03/2022 10:26
    הגב לתגובה זו
    מה מפנים את הצע הדירות לזוגות צעירים. למי שיש כסף יקנה ולמי שאין ישכיר. אז למי שאין לקנות ךא חהיו משקיעים שישכירו לו דירה ומחיר השכירות יוכפל. יש כאן ביצה ותרנגולת לכן התוכנית הזוייה
  • 1.
    עומרי 24/03/2022 20:02
    הגב לתגובה זו
    כל חזירי הנדלן התעוררו !!!??? מס מצויין , להשית אותו גם על רוכשי דירה שלישית !!!
  • אני מבין שאתה משכיר דירה ובאם חזירי הנדלן לא יקנו 25/03/2022 10:30
    הגב לתגובה זו
    אני מבין שאתה משכיר דירה ובאם חזירי הנדלן לא יקנו דירות אז לא יהיו מספיק דירות בשוק ותשלם שכירות כפולה וכך תתרחק מלהשיג דירה. הכעס שלך לא במקום הנכון תחשוב איך והיכן לקנות במקום לכעוס על חכמים ממך.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?