אביגדור ליברמן
צילום: סיון שחור, ענבה, לע''מ
דעה

החלטת ליברמן: אפליה דרקונית בין משקיעים גדולים לקטנים

הכוונה של שר האוצר להגדיל את המס על השקעה בדירה רביעית ל-12.5%, גם לא צפויה להשיג את ייעודה וגם יוצרת אפליה בשוק שכן משקיעים גדולים יכולים לרכוש מקבצי ענק ולהשכיר אותם בתנאים מועדפים למשך 5 שנים ובמס רכישה של 0.5%
הילה מילר | (19)

החלטתו הצפויה של שר האוצר אביגדור ליברמן להגדיל את המס על השקעה בדירה רביעית ל-12.5%, עוררה לאחרונה, ובצדק רב, ביקורת לא מבוטל בקהילת הנדל"ן וכן בקרב מומחי שוק ההון וההשקעות. זאת, לאחר שכבר ביטל את הורדת רצפת המס על דירה שניה ושלישית שקבע קודמו ישראל כץ, והעלה בחזרה את המס המינמלי מ-5% ל-8%. 

הביקורת בקהילת הנדל"ן מובנת – מדובר במס שמן הסתם יבריח משוק הדיור לא מעט משקיעים, ואינו מטפל ככל ועיקר בפצע הפתוח, של העדר היצע דירות בשוק. גם החזון של ליברמן, לפיו הגדלת המס תגרום למשקיעים רבים למכור את דירותיהם, שיתווספו להיצע הדירות הקיים, מוטלת בספק. בין היתר, לאור העובדה שרוב דירות אלה ממוקמות בתל אביב, ובאזור במרכז הארץ, מיקומים יקרים שאינם הולמים בהכרח את הצרכים, את סביבת המוגרים הרצויה ובוודאי לא את התקציב הסביר של זוגות צעירים או משפרי דיור ממוצעים.

אולם, וזה אולם גדול, המס החדש, מבלי משים, יוצר אפליה ברורה בין משקיעים גדולים לבין קטנים. ייתכן שליברמן ופקידי האוצר שכחו, אך על פי חוק עידוד השקעות הון יכולים משקיעים גדולים לרכוש מקבצי ענק של 50 דירות, ואף יותר מכך, ולהשכיר אותם בתנאים מועדפים למשך 5 שנים ובמס רכישה, של 0.5% (חצי אחוז!!) בלבד. במילים אחרות, נוצרה כאן אפליה גדולה, שלא לומר דרקונית, בין משקיעים גדולים לבין קטנים. נשאלת השאלה, האם אפליה זו הינה מכוונת, שמא השר ופקידיו סברו שאיש מהמומחים לא ישם את ליבו לכך, או שמא ההחלטה נובעת רחמנא ליצלן בשל שלומיאליות גרידא?

אני סבורה, כי ליברמן ופקידיו עשו כאן טעות כפולה ומכופלת. הם הגדילו שלא לצורך את הכאוס בשוק הדיור ולא יצרו שום התנעה, לא במישרין ולא בעקיפין, של הגדלת ההיצע. נהפוך הוא. דומה שהחלטה נשתית, לכאורה, זו, משקפת חוסר אונים בקלת החלטות אסטרטגיות שכן יתניעו את ההיצע, דוגמת הגדלת שיווק קרקע תוך כדי פיקוח מהודק על רמות המחירים וכן התנעת התחדשות עירונית.

וכמובן, גם מההיבט של השקעות הון והבאת משקיעים אסטרטגים למדינת ישראל, אינני יוצאת חלילה נגד חוק השקעות הון, זאת משום שטני סבורה שטוב יהיה למדינת ישראל אם יגיעו אליה משקיעים, זאת במקום לרעות בשדות זרים מעבר לים. אולם, וזה אולם גדול, בשביל מה היה צריך להפלות באופן כה דרקוני את המשקיעים הקטנים, ושלא לצורך?!

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    תאווי בצע וסחטנים 28/03/2022 12:36
    הגב לתגובה זו
    להוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
  • 12.
    סתם אחד 26/03/2022 22:45
    הגב לתגובה זו
    מי שקונה דירה רביעית הוא לא "משקיע קטן" - הוא מולטי מליונר... דמעות תנין, בחיי.
  • 11.
    אורי 25/03/2022 23:18
    הגב לתגובה זו
    אם הצעירים יעזבו,אפשר להגיד שיהיה חורבן בית שלישי.
  • 10.
    חיפאי 25/03/2022 21:46
    הגב לתגובה זו
    הממונה על הבנקים או על הביטוח מקבל ג'וב אחרי פרישתו לשוק הציבורי שרי אוצר יעברו לנהל חברות ריט לאחר פרישתם מהפוליטיקה.
  • 9.
    לא חשוב 25/03/2022 12:46
    הגב לתגובה זו
    יש להטיל מס רכוש שנתי בגובה של 3% על מחזיקי 4 דירות ויותר. קדימה, לרשום על הילדים! העו"ד של דיני המשפחה יהיו מרוצים מעוד, סופסוף המשקיעי הנדל"ן יניעו את המשק.
  • 8.
    א 25/03/2022 12:02
    הגב לתגובה זו
    מדינת חלם או הון שלטון? אין להשכרה דיור ציבורי. נתנו לחברות סובסידיות ענקיות שיבנו דירות להשכרה. מחירי השכירות אצלם לא זולים ממחירי השוק ובאותו זמן ממסים את הפרטיים. בלי משקיעים יעלו דמי השכירות. במקום לסבסד דירות להשכרה יכלו לתת את הסובסידיה למחוסרי דיור שיקנו את הדירות ולא לרדוף את המשקיעים שמבספקים את הדירות להשכרה על חשבונם
  • 7.
    מס 16% החל מדירה שניה והטבה במס לשנתיים למי שמוכר (ל"ת)
    ללא אפליה 25/03/2022 11:51
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חייל משוחרר 25/03/2022 10:50
    הגב לתגובה זו
    אחרי עשרות שנים שכל הכסף הלך לחרדים שלא תורמים כלום
  • 5.
    דניאל 25/03/2022 10:35
    הגב לתגובה זו
    חזיר מתועב
  • 4.
    שולמן 25/03/2022 00:48
    הגב לתגובה זו
    שורש הרע זה הרעיון של כחלון להדרת משקיעים. השקעה בנדל"ן היא השקעה ארוכת טוח, וכאשר משקיעים קטנים כגדולים שמים את כספם באבנים זה משאיר את הכסף בארץ. מבחינת שוק ההון כל רוכש דירה בין אם דירה למגורים או להשכרה הוא משקיע.
  • 3.
    שרון 24/03/2022 20:49
    הגב לתגובה זו
    צריך לעצור את כדאיות ההשקעה בדירות. כושר הייצור מוגבל וצריך להפנות את כל הדירות לצעירים מחוסרי דיור. ובנוסף לגרום למכירת דירות ע"י המשקיעים.
  • יש פה מישהו שבאופן 27/03/2022 14:45
    הגב לתגובה זו
    פטורים ממס על מצבורים של אלפי דירות, ובעתיד הלא רחוק ישתלטו על כול מאגר הדירות כמו שאר המונופולים! תבינו שמונופולים לא צצים במקרה, יש מי שמכוון ודוחף לשם...
  • אנונימי 25/03/2022 09:29
    הגב לתגובה זו
    העלאת מיסים תעלה את מחיר הדירות ואת מחיר השכירות כי בעלי דירות ידרשו תשואה גבוהה יותר בגלל העלות הגבוהה. הפתרון הוא בהיצע. ההסטוריה מלמדת שלא פותרים בעיות כלכליות בהעלאת מיסים. זה רק נח לממשלה
  • אנונימי 25/03/2022 09:29
    הגב לתגובה זו
    העלאת מיסים תעלה את מחיר הדירות ואת מחיר השכירות כי בעלי דירות ידרשו תשואה גבוהה יותר בגלל העלות הגבוהה. הפתרון הוא בהיצע. ההסטוריה מלמדת שלא פותרים בעיות כלכליות בהעלאת מיסים. זה רק נח לממשלה
  • והאלטרנטיבה זה שוק ההון שממוסה במורה כבדה של 25% מ 24/03/2022 22:09
    הגב לתגובה זו
    והאלטרנטיבה זה שוק ההון שממוסה במורה כבדה של 25% מהשקל הראשון. אם מורידים את המס הזה ל 15% רוב האנשים ישקיעו בשוק ההון ולא בבלוקים.
  • 2.
    טלאל 24/03/2022 20:10
    הגב לתגובה זו
    בנט שקד אתם חסרי כל טיפת כבוד עצמי !!צמד בוגדים , רמאים ,חלאות במלוא מובן המילה
  • מה מפנים את הצע הדירות לזוגות צעירים. למי שיש כסף 25/03/2022 10:26
    הגב לתגובה זו
    מה מפנים את הצע הדירות לזוגות צעירים. למי שיש כסף יקנה ולמי שאין ישכיר. אז למי שאין לקנות ךא חהיו משקיעים שישכירו לו דירה ומחיר השכירות יוכפל. יש כאן ביצה ותרנגולת לכן התוכנית הזוייה
  • 1.
    עומרי 24/03/2022 20:02
    הגב לתגובה זו
    כל חזירי הנדלן התעוררו !!!??? מס מצויין , להשית אותו גם על רוכשי דירה שלישית !!!
  • אני מבין שאתה משכיר דירה ובאם חזירי הנדלן לא יקנו 25/03/2022 10:30
    הגב לתגובה זו
    אני מבין שאתה משכיר דירה ובאם חזירי הנדלן לא יקנו דירות אז לא יהיו מספיק דירות בשוק ותשלם שכירות כפולה וכך תתרחק מלהשיג דירה. הכעס שלך לא במקום הנכון תחשוב איך והיכן לקנות במקום לכעוס על חכמים ממך.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.