אושר: האשראי לנדל"ן יגדל ב-6 מיליארד שקל ב-2013-2015
הקבינט החברתי-כלכלי אישר את הצעתו של שר האוצר יובל שטייניץ, להגדלת האשראי לענף הבניין בכ-3 מיליארד שקל כל שנה במהלך השנים 2013 - 2015 על ידי הקמת קרן להחזר מע"מ בגין ערבויות חוק המכר.
הקמת הקרן נועדה להקל על מצוקת האשראי בשוק הנדל"ן ולאפשר לשוק זה לשמור על קצב בנייה גבוה. המהלך יאפשר למערכת הבנקאית להגדיל את האשראי לענף הבניין. כתוצאה מהמהלך צפויה עלייה בכמות התחלות הבנייה וירידה בעלויות גיוס האשראי לקבלנים ויזמים, דבר העשוי להשפיע גם על רמת מחירי הדירות. כמו כן, הקמת הקרן תגדיל את היצע האשראי לכלל ענפי המשק בכ-3 מיליארד שקל כל שנה במהלך השנים 2013 - 2015.
נתוני האשראי של הבנקים השונים המצביעים על כך כי בחודשים האחרונים קיים קושי בגיוס אשראי לבנייה בהיקפים הנדרשים. על מנת להקל על מצוקת האשראי לענף החליטה מועצת מקרקעי ישראל לדחות את התשלום על הקרקע ב-180 ימים, מרגע הזכייה במכרז, במקום 50 ימים כפי שהיה נהוג עד כה, אולם נדרשים צעדים נוספים על מנת לשמור על קצב התחלות הבניה בדומה לשנת 2011.
כיום, בהתאם להוראות בנק ישראל רשאים הבנקים להשקיע עד 20% מתיק האשראי שלהם בענף הנדל"ן. לאחרונה נוצר קושי להעמיד אשראי נוסף לענף הנדל"ן על ידי המערכת הבנקאית, מכיוון שרוב הבנקים עברו או התקרבו לרף העליון האפשרי של מגבלת האשראי. קושי זה של העמדת האשראי פוגע בהיקפי התחלות הבנייה ומורגש, בין היתר, בכישלון מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל.
בתוך המגבלות שמטיל בנק ישראל "נספרות" ערבויות חוק המכר וכן מסגרות למתן ערבויות חוק מכר, המונפקות לרוכש הדירה כנגד תשלומים לרכישת הדירה. תשלומי הרוכשים והערבויות המונפקות בגינם כוללות את רכיב המע"מ. בהתאם להוראות בנק ישראל על הבנק להכיר בכל הסכומים האלה כחלק מהאשראי המוקצה לענף הנדל"ן היות ולכאורה אין וודאות לגבי החזר המע"מ. היקף ההון המוקצה על ידי הבנקים לטובת הערבויות שנותן הבנק כנגד כספים שהועברו למע"מ עומד על כ- 3 מיליארד שקל.
הוחלט כי תוקם באופן מיידי קרן אשר תבטיח את החזר המע"מ לבנקים בהליך פשוט וודאי וכך כספים אלו לא ייחשבו כחלק מסיכוני האשראי של הבנק. המשמעות היא כי הבנקים יוכלו להקצות 3 מיליארד שקל נוספים, לטובת פרויקטים של בנייה ונדל"ן ו-3 מיליארד שקל נוספים לכלל הפעילות העסקית במשק כל שנה במהלך שנות פעילותה של הקרן (בין השנים 2013 2015).
על מנת לאפשר את הפעלתה של הקרן, יתוקצב מרכיב הסיכון של הקרן ב - 25 מיליון שקל בתקציב המדינה לשנת 2012 ואילך עד סיומה של פעילות הקרן. שיעור תקצוב הקרן יבחן לאור התפתחות רמות הסיכון בשוק האשראי בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט ולאור הניסיון שיצטבר על ידי רשות המיסים, חשב כללי ואגף התקציבים. בכל מקרה יודגש כי אוצר המדינה מחויב להעמיד את מלוא הסכום הנדרש לפירעון התחייבויות הקרן ככל שיידרש.
שטייניץ מסר: "מדובר במהלך אוצרי שיביא להקלה משמעותית במצוקת האשראי בתחום הבנייה למגורים ותביא לתוספת של מיליארדי שקלים לאשראי לבניית דירות חדשות. ההחלטה תאפשר את המשך העלייה בקצב התחלות הבנייה. כולי תקווה כי ההחלטה אף תביא להקלה במחירי הדיור מאחר ותצמצם את עלויות האשראי לקבלנים".
ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, אמר: "אנו מברכים על ההחלטה הנבונה שהתקבלה היום בהובלתו האמיצה של שר האוצר יובל שטייניץ. ההחלטה היום מהווה תיקון עוול היסטורי במסגרתו הקבלנים שילמו ערבויות חוק מכר בגין מחיר הדירה כולל המע"מ. אנו מברכים על מתן הפתרון למחנק האשראי שנוצר בשוק וגרם לירידה בהתחלות הבניה ולעלייה בעלויות המימון של קבלנים ומעריכים שהגדלת האשראי לענף תאפשר לנו לבנות ביתר שאת ולעמוד במשימות הלאומיות המוטלות עלינו."
- 3.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=חרםצרכן=מיתון=בועהבפיצו (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 08/08/2012 23:08הגב לתגובה זו
- 2.טס 08/08/2012 16:44הגב לתגובה זומאשרים עליית מחירים! עוד מייצרים כסף משום מקום, ואחר כך הציבור ישלם. גנבים!
- 1.דוד 08/08/2012 16:09הגב לתגובה זו1.ראינו וגם שמענו ובמיוחד הרגשנו על בשרינו כל משי עשו חבורת טלפונים ובמיוחד ראינו אותם איך נובחים צועקים בועדות בכנסת 2.וכן לאחר שנשפך אור-על מעשיהם ואיומיהם ושותפיהם ,כוחם והשפעתיהם של חבורת בני הכלבים אלה\אשר בקלות רבה שדדו כולנו חופשי ללא הפרעות כן זה מה עשה כחלון--הלך נגד כל הזרם עדיר זה{ומה ז"א כל השרים פחדו מפושעים אלה והפקירו אותנו} זה מה קורה אם בנקים ציבור מופקר ואלה מאיימים צורחים מפחידים ומסירים מדרך בעזרת כח רב=כדי לשלוט על החמצן של כולנו= =====כן אפשר לאבק נגד שודדים ושיטותיהם\ מספיק לאותו אמיץ יפתח הדלת,כל הציבור לא רק יברך אותו סופ סופ כולנו נשתחרר מלהיות שבוי אצלם-\אם אובמה עשה שם כחלון עשה כאן\העם ממתין לנציג יעשה כאן את מאפך משחרר אותנו מבנקים שדדו אותנו-64שנים בתרגיליהם מתוחכמות{ביבי שוב זרק לדתיים מה כל זה יועיל-הרבית-36-מילירד-החוב-660מילירד ומה יש בכיס הנגיד 75$--ימים שחורים לפנינו אם לא יעשו כמו יוון-- ידידינו יעקלו מדינה-וכל האגחים מחיקה{כמו קרה יוון היה לו-1000אחרי משבר נהיה זה-10-ארה"ב מי ומה לא קרסו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.99% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
