כדי לעודד דיור להשכרה: קרנות הריט יוכלו למכור עד חצי מהדירות בפרויקטים
ועדה משותפת של רשות המסים והאוצר ממליצה לאפשר לקרנות לממש חלק מהנכסים מוקדם יותר, במטרה לשפר את תזרים המזומנים, להקל על גיוס המימון ולצמצם פערים מול השוק הגלובלי
דירות להשכרה רשות המסים מקדמת שינוי שעשוי להשפיע באופן משמעותי על קרנות הריט למגורים בישראל. ועדה בין-משרדית משותפת לרשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר ורשות ניירות ערך ממליצה לאפשר לקרנות ריט שמשקיעות בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט בשוק החופשי, ובפרויקטים בפריפריה עד חצי מהדירות, בלי לאבד את הזכאות לשיעור המס המוטב.
מדובר בשינוי מהותי ביחס למצב הקיים. כיום, קרנות ריט שמשקיעות בדיור להשכרה נדרשות להחזיק בדירות במשך תקופה ארוכה של 15 עד 20 שנה לפני שהן מוכרות אותן בשוק החופשי, אם הן רוצות לשמור על הטבת המס. בפועל, המשמעות היא שהקרנות נדרשות להמתין שנים ארוכות עד שהן יכולות לממש חלק מהנכס, להכיר ברווחים ולייצר תזרים משמעותי מהפרויקט. ההמלצה החדשה מאפשרת להן, אם תאומץ בחקיקה, לבצע מימוש חלקי מוקדם יותר, ולהשתמש במכירת הדירות ככלי מימוני בתוך הפרויקט.
הקרנות יוכלו לשחרר הון מוקדם יותר
המשמעות מבחינת הקרנות היא לא רק חשבונאית, אלא גם תזרימית. בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך התשואות השוטפות בדרך כלל נמוכות יחסית, בוודאי בסביבת ריבית גבוהה. כאשר הקרן אינה יכולה למכור חלק מהדירות, היא נדרשת לממן את הפרויקט לאורך שנים ארוכות בעיקר באמצעות הון וחוב. האפשרות למכור שליש מהדירות, או חצי מהדירות בפריפריה, יכולה לשחרר הון מוקדם יותר, להקטין את הצורך במימון חיצוני, ולשפר את הכדאיות הכלכלית של השתתפות במכרזים מסוג "דירה להשכיר".
בדוח הוועדה נכתב כי במכרזים ממשלתיים לשיווק קרקעות לדיור להשכרה קיימת לעיתים זכות למכירת חלק מהדירות בשוק החופשי, מה שמכונה "יחידות מימוש". אלא שתחת הדין הקיים, מכירה כזו עלולה להיחשב "הכנסה חריגה" או מכירה של נכס שהוחזק לתקופה קצרה, ולכן לגרור תוצאות מס כבדות. לפי הוועדה, המצב הזה פוגע ביכולת הקרנות לגייס מימון ואשראי לפרויקטים, ומונע מהן להתמודד בתנאים שווים מול יזמי נדל"ן אחרים שאינם קרנות ריט.
ההמלצה היא לקבוע שמכירת "יחידות מימוש", כלומר דירות למכירה חופשית במסגרת פרויקט להשכרה, שנעשתה בהתאם לתנאי המכרז או הדין, לא תיחשב "הכנסה חריגה". המכירה תוגבל לעד 33% מהדירות באזורי ביקוש ועד 50% באזורי פריפריה. בנוסף, התמורה ממכירת הדירות, כולל מרכיב הרווח, תוכל לשמש לרכישת נכס חלופי של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה.
שוק קטן ביחס לעולם
המהלך מגיע על רקע חולשה יחסית של שוק קרנות הריט בישראל לעומת שווקים מפותחים אחרים. לפי נתוני הוועדה, בישראל פועלות כיום שש קרנות ריט בלבד, המחולקות בין נדל"ן מניב כללי לבין מגורים להשכרה. בשנת 2024 עמד שווי השוק של קרנות הריט בישראל על כ-290 דולר לנפש, לעומת 3,630 דולר לנפש בארה"ב ו-919 דולר לנפש בבריטניה.
קרנות הריט פועלות בישראל מאז 2006, והן נועדו לאפשר לציבור הרחב להיחשף להשקעה בנדל"ן מניב דרך שוק ההון, בלי לרכוש נכס ישירות. הקרנות מחויבות להפוך לציבוריות בתוך פרק זמן מוגבל ולחלק לפחות 90% מהכנסתן החייבת לבעלי המניות. מנגנון המס שלהן מבוסס על עקרון של שקיפות מיסויית, כלומר ההכנסה ממוסה בעיקר ברמת בעלי המניות ולא ברמת החברה, בכפוף לכללים שנקבעו בפקודת מס הכנסה.
בדוח הוועדה נכתב כי לאחר כשני עשורים של פעילות בישראל, צמיחתן של קרנות הריט לא עלתה בקנה אחד עם הפוטנציאל הגלום בשוק הנדל"ן המקומי. הוועדה מציינת כי הדין הקיים כולל חסמים שמגבילים את הגמישות של הקרנות, מקשים על רכישת נכסים ועל בניית פורטפוליו, ומציבים אותן בנחיתות מול שחקנים אחרים בשוק הנדל"ן.
עוד הקלות: מכירה למשכיר ממשיך וביטול מגבלות בפריפריה
מעבר להקלה במכירת דירות בפרויקטים להשכרה, הוועדה ממליצה על שורה של תיקונים נוספים. בין היתר, היא ממליצה לאפשר לקרנות למכור דירות מגורים ל"משכיר ממשיך", כלומר גוף אחר שימשיך להשכיר את הדירות לטווח ארוך תוך שמירה על רצף הטבות המס וההתחייבויות של הפרויקט. ההמלצה הזו נועדה להגדיל את הגמישות של קרנות הריט בניהול הנכסים, בלי לפגוע ברציפות ההשכרה לדיירים.
הוועדה ממליצה גם לשנות את הגדרת "מקרקעין מניבים". כיום, כדי שנכס ייחשב מניב לצורכי הטבות המס, הקרן נדרשת לנצל לפחות 70% מזכויות הבנייה בו. לפי ההמלצה, בגליל ובנגב תבוטל המגבלה הזו לחלוטין, כל עוד הנכס מניב. בנוסף, אם זכויות הבנייה בנכס הוגדלו אחרי הרכישה, הנכס ימשיך להיחשב מניב לפי זכויות הבנייה שהיו בתוקף במועד הרכישה. המטרה היא למנוע מצב שבו תוספת זכויות תכנונית, שלא בהכרח משנה את הפעילות הכלכלית של הנכס, תגרום לקרן לאבד את מעמד הנכס כמניב.
המלצות נוספות נוגעות למבנה הפעילות של הקרנות. הוועדה ממליצה לאפשר לקרנות ריט לרכוש חברות באמצעות מיזוג בכפוף להוראות חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה, ולאפשר להן לרכוש מניות של איגודי מקרקעין בשרשור באמצעות חברות מוחזקות, ולא רק ישירות כפי שמותר כיום. בנוסף, הוועדה ממליצה להאריך את תקופת דחיית המס בעת העברת נדל"ן לקרן בתמורה למניות, מעבר לתקופה הקיימת של חמש שנים.
ברשות המסים מציינים כי חלק מהמלצות הוועדה כבר קיבלו ביטוי בתיקוני חקיקה שאושרו לאחרונה, עוד לפני הגשת הדוח הסופי. תיקון אחד מאפשר לקרנות ריט להחזיק בקרקעות לבנייה בשווי של עד 20% מכלל הנכסים שלהן, בנוסף לנכסים לא מניבים אחרים בשווי של עד 5% מכלל הנכסים. תיקון נוסף מאריך את תקופת הבנייה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך בשלוש שנים נוספות, מעבר לתקופה שהייתה קיימת עד כה.
אם ההמלצות יאומצו בחקיקה, קרנות הריט למגורים יקבלו מרחב פעולה רחב יותר. הן יוכלו להיכנס לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך עם אפשרות למימוש חלקי מוקדם, להכיר ברווחים מהר יותר, לשפר את תזרים המזומנים ולצמצם חלק מהחסם המימוני שמלווה את התחום. עבור שוק הריט הישראלי, שנותר קטן ביחס למדינות מפותחות אחרות, מדובר בניסיון להוריד חסמים רגולטוריים ולאפשר לקרנות להפוך לשחקן משמעותי יותר בשוק הדיור להשכרה ובשוק הנדל"ן המניב.
