מי מפחד מסימן קריאה? אג"ח עם בטחונות במקום דירוג
חברת אאורה השקעות פועלת בתחום הנדל"ן למגורים בשוק המקומי ובתחום הנדל"ן המניב ברומניה וארה"ב. החברה עוסקת בפיתוח, ייזום, ניהול ואחזקה של הפרויקטים. ברומניה החברה מחזיקה בשותפות ב- 4 קניונים פעילים ובבנייני משרדים ובניו יורק מפעילה אאורה בית דירות בלב מנהטן. כמו כן בישראל לחברה 12 פרויקטים של בניה למגורים הכוללים מעל ל- 1,000 יחידות דיור.
הסדרה אותה הנפיקה החברה הינה בהיקף של 50 מיליון שקל ע.נ. המכרז היה על המחיר ונסגר בתשואה אפקטיבית של 7.93% (ללא עמלות).
למרות שאגרות החוב אינן מדורגות להערכתנו קיים פיצוי כפול בהשתתפות בהנפקה (או ברכישה בשוק של האגרות) הן מצד התשואה ובעיקר בביטחונות אותן מעניקה החברה.
אסטרטגיית החברה
מנועי הצמיחה של החברה טמונים בהמשך פיתוח הנדל"ן למגורים בישראל והנדל"ן המניב בחו"ל עם השכרת יחידות הדיור לטווחים קצרים בניו-יורק. יחד עם זאת, לאור המשבר הכלכלי העולמי והאטה בביקושים לנכסי נדל"ן באירופה החברה נערכת למגמות החדשות בשווקים ומקפיאה פרויקטים רבים.
מצב פיננסי
אאורה מציגה קיטון בחוב הפיננסי לכ- 300 מיליון שקלים בתום רבעון שני. החברה רווחית לאורך זמן, מציגה יחס שוטף הגדול מ-1 ויחס הון למאזן במגמת עליה. בנוסף לחברה צבר של כ- 362 מיליון שקלים ופרויקטים נוספים בתכנון ושיווק. יחד עם זאת ניתן לראות תנודתיות בחלק מהיחסים הפיננסים של החברה במהלך השלוש שנים האחרונות וכן ירידה ברמת נזילות.
בטחונות
אג"ח החוב של החברה מובטחות בשעבוד על חשבון העודפים אליו תעביר החברה 100% מהעודפים הצפויים לנבוע מארבעת הפרויקטים הבאים:
1. פרויקט "הבית ברח' מונטיפיורי" בעיר תל אביב, הכולל 17 יחידות דיור וצפוי להסתיים בתחילת 2011. עד כה מכרה החברה כמחצית מסך יחידות הפרויקט.
2. פרויקט Rotchild Tower בעיר בת ים הכולל 39 יחידות דיור כאשר עד כה נמכרו 29 יחידות. הפרויקט צפוי להסתיים ביולי 2011.
3. פרויקט בעיר חולון (בתכנון) אשר צפוי להכיל 124 יחידות דיור כאשר חלקה של החברה בפרויקט הינו 50%. הפרויקט צפוי להסתיים במהלך הרבעון הרביעי בשנת 2013.
4. פרויקט Atlantis Residence בעיר אילת (בתכנון) אשר צפוי להכיל 29 יחידות דיור וצפוי להסתיים ביוני 2012.
לטענת החברה הפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה צפויים להניב לחשבון העודפים עד תום שנת 2013 כ- 47 מיליוני שקלים כאשר פירעון האג"ח הינו ב-4 תשלומים בין השנים 2011-2014. העודפים בגין כל 4 הפרויקטים לטענת החברה צפויים להגיע לכ- 75 מיליון שקלים כאשר היקף הגיוס הינו 50 מיליון ע.נ. ראוי לציין כי מרבית הפרויקטים מוצבים באזורי ביקוש ברחבי הארץ וכי אין ביניהם לבין פרויקטים אחרים הצלבה מול הבנקים. אנו מעריכים כי הפרויקטים מהווים ביטחונות ראויים לבעלי האג"ח וכי זמן הסיום המשוער של הפרויקטים וקצב ההתקדמות תואם את המח"מ ואת התזרים של האג"ח.
בנוסף, כל עוד לא תסיים החברה לפרוע את כספיי סדרה ה', לא תוכל החברה לחלק דיבידנד בסכום מצטבר של מעל 35% מסל רווחי החברה (לפני מס) ובאופן שלאחר החלוקה הונה העצמי יפחת מהונה העצמי ערב ההנפקה.
לסיכום: אין ספק כי קיימים סיכונים בהשקעה באג"ח כגון פעילות הנדל"ן ברומניה, אפשרות לירידת מחירי הדירות בארץ וכן ההון העצמי הנמוך. עם זאת אנו סבורים כי הביטחונות אותם מציעה החברה הינם ראויים וטובים וכן התשואה אטרקטיבית ביחס לאג"ח דומות בשוק ללא בטחונות. על כן, על אף כי אג"ח של החברה אינן בעלות דירוג השקעה, להערכתנו בטווח הנראה לעין תוכל החברה לעמוד בהתחייבויותיה והתשואה בה הונפקה אג"ח וכן איכות הביטחונות מפצים על הסיכונים.
הכותב הוא אביחי ברכה מנהל מחלקת המחקר ברמקו בית השקעות
קק"ל (לע"מ)איך גונבים מהקופה 200 מיליון שקל בשנה ואתם אפילו לא יודעים על זה?
הקרן שמנהלת עשרות מיליארדים, מחזיקה ב-13% מהקרקעות במדינה והפכה למפעל ג'ובים לפוליטיקאים - שחיתות ציבורית
קק"ל אתם רואים אותם לרוב נלחמים זה בזה, אויבים מושבעים. הקואליציה מול האופוזיציה וההיפך - השמצות, אפילו קללות. לפעמים זה נראה כמו שנאה. חברים הם לא. אבל יש מקום אחד שהם פותחים שולחן, יושבים ומדברים וסוגרים דילים בשקט, מתחת לשולחן לטובת האנשים שלהם ועל חשבון הציבור. כאן, אין אופוזיציה שתבקר אותם - שני הצדדים מושחתים וגונבים את הציבור, אז זה עובר בלי הד תקשורתי. המבקר - מבקר המדינה מדי פעם כותב בדוח שלו הערות, מדברים על לסגור את הפרצה הזו. אבל הגנב ממשיך לעבור דרך הפרצה כל שנה ולגנוב מאות רבות של מיליוני שקלים. הכוונה כמובן לגופים בלי שליטה שהוקמו למטרות חיוביות והיסטוריות ומחזיקים בנכסי עתק ויש להם גם הכנסות שוטפות. אין להם אבא אז המדינה שמה עליהם את היד והיא קובעת את הדירקטורים, ההנהלה, התקציב. היא ממנה מאות אנשים באופן פוליטי וזה גלוי. זה לא בסתר - מה ליאיר נתניהו ולתפקיד בכיר מאוד בהסתדרות הציונית העולמית. הבחור מקבל (אם יעבור) לשכה, עובדים, שכר טוב, ולא בטוח שהוא יבוא לעבוד. יבוא לעבודה - אולי. לעבוד - ספק גדול.
ככה יש מאות ג'ובים. ההסתדרות הציונית העולמית וקק"ל הם מפעלי ג'ובים. לא של עובדי ייצור של עבודה מהחלומות - עובדים מעט, מרוויחים הרבה. זה גועל נפש ושחיתות פוליטית של כל הצדדים. בכתבה הראשונה נציג את הגוף העשיר מכולם - קק"ל שבעצם דרך הג'ובים מעלים לנו 200 מיליון שקל לפחות בשנה. למה לנו? כי קק"ל היא ישות ציבורית, היא שייכת לציבור. זה קצת מזכיר את החברות הציבוריות, אלא ששם יש הרבה יותר פיקוח, ומנגנונים שמגבילים את השחיתות הפוליטית. כן, גם שם, יש ניפוח וג'ובים, אבל בקק"ל זה חמור יותר.
מי זאת קק"ל?
מאות מיליוני דולרים שנכנסים מדי שנה, קרקעות בשווי עשרות מיליארדי שקלים, מעורבות בהחלטות תשתית והתיישבות - ומבנה ארגוני שאינו כפוף לרשות המבצעת או למחוקק. קרן קיימת לישראל (קק"ל), הגוף שהוקם בתחילת המאה ה-20 כדי לרכוש קרקעות עבור העם היהודי, הפכה במרוצת השנים לאחד ממוקדי הכוח העמומים והמשמעותיים ביותר במשק הישראלי.
היא מתפקדת כתאגיד ציבורי-פרטי, עם תקציבים בהיקפים אדירים, ללא שקיפות מלאה וללא בקרה שוטפת של המדינה. אולם, מעבר לחוסר הפיקוח הכללי, הביקורת החריפה ביותר מתמקדת במינויים פוליטיים שיטתיים שמשנים את אופי הקרן: דוחות רשמיים ומקרים מתוקשרים חושפים כיצד נציגי מפלגות מקבלים שליטה על תקציבים, ממלאים תפקידים בכירים לפי קרבה פוליטית ומעבירים כספים לגופים המזוהים עם זרמים מסוימים.
- עיריית פתח תקווה תיאלץ לרכוש קרקעות עבור בעלי נכסים בעיר
- כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנים האחרונות גוברת הביקורת הציבורית סביב האופן שבו קק"ל מתנהלת, מי שולט בה בפועל, והאם ייעודה ההיסטורי, רכישת קרקע לאומית ופיתוח התיישבות - עדיין עומד במרכז פעילותה. רבים טוענים כי הקרן הפכה לכלי פוליטי רווי אינטרסים, מינויי מקורבים ומערכת שמזינה את עצמה, הרבה מעבר למה שתוכנן על ידי מקימיה הציונים. המנגנון, כך עולה מדוחות ביקורת, אינו מקרי: מינויים פוליטיים מאפשרים העברת מאות מיליוני שקלים למועצות מקומיות מזוהות, תשלומים לגופים פוליטיים ומינויים לתפקידים ללא מכרזים ציבוריים. בעוד אזרחים רגילים משלמים מחירים גבוהים עבור שימוש בקרקע מדינה, חלק מנכסי הקרן מנוהלים במנותק מהשיטות המקובלות במגזר הציבורי.
"אני מוכן לשבת בכלא 15 שנה תמורת 17 מיליון"; האם הפיצוי לזדורוב סביר?
רומן זדורוב יקבל 17 מיליון שקל כפיצוי על 15 שנות מאסר והציבור מגיב - יש חילוקי דעות על הסכום, אבל הרוב מסכימים שאין מחיר לחופש וסבורים שהם משלמים על הפשלות של הפרקליטות בעוד שם אף אחד לא משלם את המחיר; וגם - מה הפיצויים שנקבעים בעולם במצבים דומים?
רומן זדורוב התגובות הרבות בטוקבקים וברשת על הפשרה של הפרקליטות עם רומן זדורוב שישב 15 שנים בכלא וזוכה במשפט חוזר הם על כל הספקטרום. הרוב מתייחסים לסכום המרשים שנפסק - 17 מיליון שקל , שזה 1.13 מיליון שקל בשנה ומהרהרים אם "זה היה כדאי". יש גם תגובות של "אני מוכן לשבת בכלא 15 שנה תמורת 17 מיליון", אבל הרוב סבורים שאין מחיר לחופש.
תגובות רבות מעלות שאלות קשות שאין עליהם תשובות על מעשי זודורוב והיעלמות המכנסיים והנעליים שלו באותו היום, כמו גם - השיחה שלו עם המדובב. תגובות רבות אחרות מדברות על הפשלות של הפרקליטות בפרשה ועל כך שאנחנו משלמים את המחיר - 17 מיליון שקל אלו כספי ציבור.
בשורה התחתונה, רוב המגיבים חושבים שבהינתן פסק הדין והזיכוי של זדורוב, מגיע לו סכום כזה. ואכן, גבוה ככל שיהיה הסכום, בעצם לקחו לזודורוב חלק ממשמעותי מהחיים.
כמה משלמות מדינות בעולם פיצויים על ישיבה בכלא שהתבררה כטעות?
העולם ראה בשנים האחרונות שורה של פסקי פיצויים חסרי תקדים לנאשמים שזוכו לאחר שהורשעו בטעות. במקרים רבים מדובר לא רק בהחזר על שנות חירות שנגזלו אלא גם במסר חד נגד רשויות החוק והמשפט.
- רומן זדורוב יקבל מהמדינה פיצוי של 17 מיליון שקל
- רומן זדורוב למשטרה: החזירו לי את טבעת הנישואין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצפון קרוליינה, ארה"ב, שני גברים, הנרי מקולום וליאון בראון, זוכו לאחר 31 שנות מאסר על רצח שלא ביצעו. הם קיבלו פיצוי של כ-75 מיליון דולר, סכום שובר שיאים שנקבע לפי מיליון דולר על כל שנה בכלא, בתוספת פיצוי עונשי. בארה"ב נרשם גם המקרה של ג'ואן ריברה, שישב בכלא שלושה עשורים באילינוי, וזוכה לבסוף תוך קבלת פיצוי של 20 מיליון דולר.
