דו"חות בינוניים ל- PSP: רשמה ירידה של 16% ברווח הנקי, המלצה להשקעה ישירה באלוני חץ

PSP Swiss Property Ltd , בה מחזיקה אלוני חץ כ- 18% והנסחרת בבורסה בציריך בשוויץ, פרסמה את דוחותיה הכספיים למחצית הראשונה של שנת 2010. הרווח הנקי ברבעון השני של השנה הסתכם 70.805 מיליון פרנקים שוויצרים לעומת כ- 84.673 מיליון פרנקים שוויצרים בתקופה המקבילה אשתקד.

החברה רשמה ירידה של כ-2% ב-NOI לעומת הרבעון המקביל ועליה של כ-0.1% לעומת הקודם. עיקר הירידה נובעת ממכירת נכסים במהלך 2009 וכן 4 נכסים נוספים בהיקפים קטנים שנמכרו במהלך הרבעון השני. החברה ממשיכה לממש נכסים קטנים (3 נכסים נוסף נמכרו לאחר תאריך המאזן) ופועלת במקביל לרכישה של נכסים בהיקפים גדולים יותר במקומם (רכשה נכס גדול בתחילת אפריל). מאמצי החברה להפחית את הוצאות התפעול, ממשיכים להשפיע לטובה על ה-NOI.

התפוסה עמדה על כ-91.8% (לעומת 92.3% ברבעון הקודם ו-92.5% בסוף 2009) כאשר 1.8% מהתפוסה החסרה משויכת לפרויקטים בשיפוצים. בנכסי הליבה של החברה במרכזי הערים, רמת התפוסה נותרה גבוהה ועומדת על כ-96.8%. החברה הורידה את תחזית התפוסה לסוף 2010 לכ-91% תפוסה, לעומת 92% ברבעון קודם (לא כולל נכס נוסף שהקמתו תסתיים עד סוף השנה ויתרום כ-1.2% נוספים).

שיערוכי נכסים הביאו לעליה בשווי הנכסים המצרפי ברבעון השני של כ-47.6 מ' פר"ש. עיקר העלייה מיוחסת לחוזים חדשים בעליית שכ"ד במרכז ציריך. ה-NAV למניה הסתכם ל-64.72 CHF לעומת 65.96 CHF ברבעון הקודם (64.95 CHF בסוף 2009). נכון ליום המסחר אתמול, נסחרת החברה במכפיל של כ-1.043 על ה-NAV העדכני.

החברה רשמה ירידה של כ-2% ב-EBITDA לעומת הרבעון המקביל ובכ-16% לעומת הרבעון הקודם. מרווח של 80.9% (2009: 79.8%). זאת בשל מכירת נכסים ב-2009 ותקבולים על מכירת נכסים שהתקבלו במהלך הרבעון הראשון. החברה אישרה את תחזית ה-EBITDA השנתית מהרבעון הקודם ל-215 מ' פר"ש בשנת 2010.

יחס ה-LTV של החברה עומד על 38.8% לעומת 36.6% ברבעון קודם, כאשר העלייה במינוף מיוחס לגיוס אג"ח בהיקף של כ-250 מ' פר"ש בחודש אפריל. לחברה לא צפויים פירעונות קרן עד לשנת 2012. לרשות החברה כ-555 מ' CHF בקווי אשראי בלתי מנוצלים, המאפשרים לחברה גמישות פיננסית ובסיס איתן לביצוע עסקאות.

בסוף חודש יוני חולק דיבידנד בדרך של הפחתת הון של כ-2.7 CHF למניה (תשואה נוכחית של כ-4% על מחיר המניה הנוכחי), המהווה כ- 83% מהרווח הנקי של החברה (ללא שיערוך וחד פעמי) בשנת 2009.

במגדל שוקי הון מוסרים כי "החברה מציגה תוצאות סבירות וממשיכה לשים דגש על התייעלות תפעולית. למרות הירידה בתפוסות, שמתרחשת בעיקר בשל ביצועי פורטפוליו נכסים שנמצא ביישובי "פריפריה", כל עוד רמת התפוסה בנכסי הליבה במרכזי הערים גבוהה, אין אנו רואים מקום לדאגה. החברה אישרה את תחזית ה-EBITDA השנתית מרבעון קודם והורידה את תחזית התפוסה לסוף 2010 בכ-1%. כמו כן, החברה גייסה כ-250 מ' CHF באפריל בריבית נמוכה ואנו מקווים כי המינוף הנמוך ורכישת נכס גדול בציריך באפריל הם סימנים לקראת רכישות מעניינות שבדרך. נכון להבוקר, תשואת ההיוון הגלומה במחיר המניה היא כ-5.4% אשר נמוכה מה-CAP הממוצע בו משמשת החברה להערכת נכסיה בדוחות, כ-5.71%. להערכתנו, מניית החברה מתומחרת בשווייה המלא".

במגדל סבורים כי לאחר פרסום תוצאות PSP, אמות ו-FCR, ההשקעה באלוני חץ ישירות עדיפה על החזקה בחברות הבנות.