ביום 29.7.10 הודיעה הלמ"ס בהודעתה לעיתונות, על ירידה של 30% בכמות הדירות החדשות שנמכרו ביוזמה פרטית בחודש יוני 2010, בהשוואה לחודש יוני 2009. עוד דיווחה הלמ"ס כי חלה ירידה של 25% בביקוש לדירות חדשות בחודש יוני 2010 ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה.

האם מספרים אלו משקפים שינוי מגמה בשוק הנדל"ן למגורים? האם מעתה ואילך מחירי הנדל"ן ילכו וירדו? או שמא מדובר בקיפאון זמני שנובע מ"עמדת המתנה" אליה נכנסו קונים רבים ול"כשישתחרר הפקק" הביקושים יחזרו לשוק והמחירים ימשיכו להעלות?

שאלות אלו משקפות גם את הדילמה של רוכשים שונים - משפרי דיור וזוגות צעירים אשר תכננו לבצע מהלך של רכישת דירה ואינם יודעים האם בפניהם תהליך מסיבי של ירידת מחירים שכדאי להמתין לסופו ורק אח"כ לבצע רכישה, או שמא מדובר כאמור ב"פאוזה" זמנית בשוק הנדל"ן שכדאי לנצל אותה לרכישת דירה בהנחה.

דילמה אינה רק מנת חלקו של האזרח הקטן, אלא גם של בנק ישראל והפיקוח על הבנקים. נגיד בנק ישראל והמפקח על הבנקים עומדים היום בפני מצב בלתי נסבל לחלוטין אשר בו , עפ"י ממצאי הפיקוח על הבנקים הנתונים המאקרו כלכליים הינם מטרידים כדלקמן:

א. המינוף הממוצע של הלוואת משכנתא עלה מלפני חמש שנים ועד היום מ-40% ל- 60% ויש לא מעט הלוואות במינוף גבוה יותר של% 70 ו-80%.

ב. במחצית השנה הראשונה של 2010 חל גידול של 50% בהיקף המשכנתאות שניטלו בארץ.

ג. היקף המשכנתאות בשנה האחרונה הגיע ל-43.1 מיליארד שקל.

ד. היקף המשכנתאות בחודש יוני 2010 בלבד הגיע לשיא של 4.9 מיליארד שקל המשקף עלייה של 34% לעומת יוני 2009.

שוק הנדל"ן למגורים-קיפאון זמני או התחלה רצופה של ירידות מחירים?

לבנק ישראל ברור היום יותר מתמיד שהמשך שמירת סביבת ריבית נמוכה תמשיך לנפח את בועת מחירי הנדל"ן למימדים "מפלצתיים" שיגרמו להתרסקות הכלכלה הישראלית בעתיד. מנגד, העלאת הריבית יש בה תמריץ לייסוף השקל, לפגיעה ביצואנים ולפגיעה בצמיחה.

מה עושים אם כן בנקודת זמן זו, תוהה בנק ישראל? אם יעלה את הריבית ויצנן את שוק הדיור יקטין את הצמיחה, ואם ישאיר את הריבית ללא שינוי ימשיך לנפח את בועת הנדל"ן ויצור במו ידיו את המשבר הבא. ואם לא די בשאלות קשות אלו הרי שמצטרפת שאלה נוספת אשר רלוונטית הן לאזרח הקטן והן לקברניטי המשק.

תקופה זו של קיפאון כמה זמן עוד תימשך? והאם היא תאופיין בירידת מחירי דירות? האם מדובר במספר חודשם או במספר שנים? ואם אכן קיימת בועה, איך תתפוצץ הבועה? האם האוויר יצא ממנה בהדרגה או שהיא תתפוצץ לנו בפנים בבת אחת? כל אלו שאלות נכבדות שהיום ננסה להתייחס אליהן מן הפן של בועת המשכנתאות.

בועת המשכנתאות

קראנו לפרק זה "בועת משכנתאות" הואיל ובכל הכלכלות בעולם שנקלעו למצב משברי בגין בועת נדל"ן,היה זה שוק המשכנתאות, הלא מאוזן והמסוכן,שהחל את אפקט הדומינו. כך היה בארה"ב, כך היה באירלנד, כך היה ביפן וביתר המקומות בעולם.

בנסיבות אלו, עלינו לבחון האם הלוואות המשכנתא שניטלו בשנתיים האחרונות אכן יוכלו להיות מוחזרות ע"י כל הלווים במקרה של עליית ריבית מתמשכת. ויודגש, עליית ריבית כשלעצמה, הינה ארוע שכיח שכלל לא צריך להוביל לבועת משכנתאות, אלא אם כן קדמה לו עליית מחירי נדל"ן מובהקת (30.8% על פי נתוני הלמ"ס) בסביבת ריבית נמוכה כפי שהיה בארצנו בשנתיים האחרונות.

זאת ועוד, עלינו לזכור שעליית מחירי הדירות במחוזותינו היתה כה חריפה בשנתיים האחרונות, שכיום רכישת דירה ממוצעת בבעלות דיירים, עפ"י הגדרת הלמ"ס בסך 1,100,000 שקל, הינה צעד כלכלי בלתי אפשרי לזוגות צעירים רבים.

זוגות צעירים ומשפרי דיור לא מעטים שמצליחים לרכוש דירה, נוטלים על עצמם התחייבות כספית כבדה, מה שהופך את הלוואות המשכנתא למסוכנות במקרה של עליית ריבית מתמשכת. ומכאן, בואו ונבחן את מצב שוק המשכנתאות בארצנו מהשנתיים האחרונות.

מן המפורסמות הוא שהחלק הארי של רוכשי הדירות בישראל הם משפרי הדיור וזוגות צעירים . שעורם של אלו הוא כ-70% משעור רוכשי הדירות.(25%משקיעים ו-5% תושבי חוץ).

בשנתיים האחרונות עלה שעורם של המשקיעים והגיע ל-40% ויותר מרוכשי הדירות, עובדה שיש לה השלכה על מרכיב הסיכון בשוק כפי שיוסבר בהמשך. עפ"י נתוני הפיקוח על הבנקים בשנת 2009 הגיעה הפעילות בשוק הדיור ל- 100,000 עסקאות ובמחצית הראשונה של שנת 2010 ההיקף היחסי אף עלה.

ריבית בנק ישראל עמדה בשנת 2009 בשיעור שבין 0.50%-ל 1%, ובשנת 2010בין 1.26% ל- 1.77% . ריבית הפריים בתקופה המקבילה הייתה בין 2%-3%.

עכשיו בואו ונחשוב מה תהיה ההשפעה של עליית ריבית של 3% על סכום החזר המשכנתא החודשי, עליה שהינה תסריט אפשרי בשנה וחצי הקרובות.(העלייה בהלוואות משכנתא בריבית קבועה וצמודת מדד הינה בשיעור דומה וזאת בהתאם לתוואי האינפלציה המשוער של 3% על פי הערכת בנק ישראל).

לצורך רכישת דירה ממוצעת בבעלות דיירים אשר שוויה עפ"י הלמ"ס עומד על 1,100,000 שקל, נלקחת משכנתא ממוצעת של 660,000 שקל (60%) ולפיכך תוספת הריבית מסתכמת בסך של 19,800 שקל לשנה, דהיינו תוספת של 1,650 שקל לחודש.

האם משפחה ממוצעת שהכנסתה עפ"י הלמ"ס היא 9,500 שקל יכולה להגדיל את תקציב הוצאות הדיור ב-20%? ואם כן מאילו מקורות?

וגם אם נניח שרוב נוטלי המשכנתאות מבין משפרי הדיור וזוגות הצעירים (2/3) יצליחו להסתדר ולמצוא מקורות לתוספת התשלום , עדיין יהיה חלק נכבד (1/3) דהיינו כ- 25% מכלל נוטלי המשכנתאות שיאלצו לפגר בתשלומי המשכנתא.

נתוני מאקרו

מתוך היקף משכנתאות שנתי של 43.1 מיליארד שקל אנו מדברים על היקף חובות בעייתי של כ- 10 מיליארד שקל לשנה, ובסה"כ 20 מליארד שקל. מתוך 100,000 עסקאות שנערכות בשנה אנו מדברים על 25,000 דירות בשנה, ובסה"כ 50,000 בשנתיים האחרונות שעלולות להיפלט לשוק החל מסוף שנת 2011.

לא אחת קרה, שכאשר זוגות צעירים ומשפרי דיור בשנתיים האחרונות, נלחצו כלכלית, ועשו מאמצי על לרכישת דירה, הם התנחמו,לפחות, באמונה הקולקטיבית שמחירי הדירות בארץ רק עולים, ולכן גם אם יתקשו בעתיד עם תשלומי המשכנתא, תמיד יוכלו לממש וליהנות, בשלב המכירה, לפחות מההפרש שנובע מעליית ערך הדירה.

זהו, דרך אגב, מאפיין נוסף של שוק בועתי שהחלטות רכישה נשענות בין היתר על האמונה ששווי הדירות לא יכול לרדת. כאשר, בימים אלו, מתכבדים מנכ"ל התאחדות הקבלנים, מנכלי חברות בניה וסוכנויות נדל"ן שונות ומדברים בסיפוק רב על תחזית להמשך עליות מחירי הדירות במחוזותינו מהסיבה, לכאורה, שאין היצע של קרקעות בארץ, עליהם להבין שהם ממשיכים ללבות את האש , לנפח את הבועה בכל מחיר ובעצם מביאים להחרפה עוד יותר גדולה של הבעיה.

את המחיר של עלייה נוספת במחירי הדירות יצטרכו הרבה משפחות לשלם, ומה שמדאיג יותר הוא אותו מספר של משפחות שלא יוכלו לשלם את התוספת.

מספר זה יילך ויגדל וכתוצאה ממנו יזרקו לשוק עשרות אלפי דירות במימוש מהיר ותוך ירידת מחירים, ואולם למצער , משפרי הדיור והזוגות הצעירים לא יהיו הראשונים שיזרקו את דירותיהם לשוק , עוד לפני שיזרקו הדירות הבעייתיות לשוק, יקדימו אותם המשקיעים, בעלי הדירות להשקעה, ויזרקו את הדירות שברשותם לשוק בירידת מחירים, מה שיגדיל את הפגיעה במשקי הבית עקב מימוש דירותיהם במחירים נמוכים עוד יותר.

התוצאה של שני מהלכים אלו, כך נראה לנו, תחל מסוף 2011 ואל תוך 2012 , ותגרום לירידה מהותית של מחירי הדירות.

נתוני השוואה מארה"ב ויפן

החל משנת 2005 בארה"ב עת החל הבנק המרכזי להעלות את הריבית ושנתיים לפני פרוץ המשבר בפועל, היה ברור לפעילים בשוק הנדל"ן האמריקאי שהחלה הספירה לאחור.

כך למשל ד"ר וילהם קהאן שהיה מנהל סיכוני האשראי של פאני מאי באותה תקופה סיפר שכולם ידעו מראש על המשבר המתקרב. הראשונים שהחלו להישבר היו משקי הבית שנפגעו מעליית הריבית , אבל הקש ששבר את גב הגמל היו דווקא המשקיעים שהקדימו את משקי הבית וזרקו דירות לשוק תוך ירידת מחירים, וזאת כדי להסתלק במהירות מהפוזיציה.

באוגוסט 2007 מחירי הדירות קרסו בארה"ב בעשרות אחוזים. התפרצות בועה באופן דומה אף הייתה ביפן כאשר משנת 1987 במשך שנתיים ושלושה חודשים שמר הבנק המרכזי היפני על סביבת ריבית נמוכה ( 2.5%) , דבר שהזניק את מחירי הנדל"ן.

התריע על הסכנה בניפוח הבועה ביפן, פרופ' נואצ'י וזאת כבר בשנת 1987. בשנת 1989 החל הבנק המרכזי היפני במשך 15 חודש לעלות את הריבית בשיעור מצטבר של כ-3.5% דבר שגרם בתוך שנתיים למיתון כלכלי ולקריסת מחירי הנדל"ן בעשרות אחוזים.

הדילמה הגדולה והאמיתית של בנק ישראל

הדילמה הגדולה הניצבת היום בפני בנק ישראל היא איך להעלות את הריבית כדי לצנן את שוק הנדל"ן ובאותה עת לא לגרום לפיצוץ בועת המשכנתאות שכבר התנפחה לה עד היום למימדים מעיקים.

אם יעוכבו העלאות הריבית, תמשך העלייה במחירי הדירות,הבועה תמשיך להתנפח ולאיים על חוסנה של הכלכלה הישראלית. אם יזורזו העלאות הריבית, יוביל הדבר למימוש מסיבי של משכנתאות,לקריסה במחירי הדירות, לפגיעה קשה בהרבה משקי בית ובשווי הנכסים שבידי הציבור. מצב בלתי נסבל, כמאמר הכתוב "אוי לי מיוצרי ואוי לי מייצרי".

סיכום והערכה

לסיכום, לנו נראה, שהתהליך הנוכחי שעובר על השוק הנדל"ן למגורים , בכל וורסיה שלו בעתיד, לא יכול לקחת אותנו בשנתיים הקרובות למחוזות טובים. השקעה בדירה, לדעתנו, בתקופה זו אינה צעד מושכל. לעומת זאת מימוש דירות מיידי ע"י משקיעים היום גם אם בירידה של מחיר יכול להסב תועלת הן למשקיעים שיצאו בזמן והן לשוק הדיור אשר יזכה לצינון ללא צורך בהעלאת ריבית דרסטית.

למצער, ציבור המשקיעים בעלי הדירות חווה היום, ובצורה מובהקת יותר בעתיד, עלייה בדמי השכירות וזאת בעקבות עצירת עסקאות הרכישה בשוק. המשקיעים היום יתקשו להיפרד מדמי השכירות המאמירים, דבר שעלול כאמור לפגוע בהם בסופו של דבר.

בשלב זה, נראה לנו, שעל קברניטי המשק, ראש הממשלה, שר האוצר ושר השיכון לפעול בהקדם מצידם ולסייע לבנק ישראל, באמצעות כלים נוספים שברשותם, כדי לצנן את שוק הנדל"ן למגורים, ועל מנת שתופעת בועת הנדל"ן האמריקאית והיפנית לא יחזרו על עצמן בוורסיה ישראלית.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".