חוזה לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה כעסקה אחת

קיומו של קשר הדוק בין מערכת הסכמים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה הביא את בית המשפט העליון למסקנה כי בנסיבות המקרה מדובר בעסקה אחת שמהותה מכירת דירה מוגמרת.

רקע עובדתי וטענות הצדדים -------------------------------------------- המשיבה 1 (להלן: "החברה הקבלנית"), בשליטתם של המשיבים 2 ו-3 (להלן: "בני הזוג"), רכשה מן הבעלים הרשומים 83.7% ממגרש בדרך של עסקת קומבינציה, ובתמורה התחייבה לבנות בעבור הבעלים הרשומים שלוש דירות של ארבעה חדרים כל אחת. עוד במסגרת ההסכם רכשו בני הזוג מהבעלים הרשומים את יתרת הקרקע, המהווה 16.3% מהמגרש, לבניית דירת גג של חמישה חדרים בקומה החמישית בבית המשותף בן תשע יחידות דיור בסך הכול. בני הזוג כרתו הסכם נוסף להזמנת שירותי בנייה מהחברה הקבלנית לבניית דירת הגג בבית המשותף שייבנה. המחלוקת שלפנינו היא על נשוא העסקה ועל שוויה לצורך מס רכישה: האם שני ההסכמים מגבשים עסקה אחת, שמהותה מכירת דירה מוגמרת בהתאם למהותה הכלכלית של העסקה, כטענת המערער, או שמא הם מגבשים שתי עסקאות, האחת של רכישת זכויות בקרקע לבנייה בלבד, והשנייה של מתן שירותי בנייה, כטענת המשיבים? ועדת הערר קבעה כי במקרה זה לא מדובר בעסקה אחת, אלא בשתי עסקאות נפרדות. לדידה, ההסכם שבין בני הזוג לחברה נערך כדין בין אישיות משפטיות, ולא הובאה כל ראיה כי מדובר לכאורה בעסקה מלאכותית. מכאן הערעור.

דיון -------------- הלכה פסוקה היא כי התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס, ולא הלבוש שבו הלבישו הצדדים את ההסכם. הפסיקה גיבשה פרמטרים מנחים כדי לבחון אם מדובר בעסקה מפוצלת, הן לפי המערכת החוזית והן לפי הנסיבות האופפות את העסקה. הפרמטר העיקרי והחשוב שעליו הושם דגש הוא התלות, הקשר והזיקה שיצרו הצדדים, או שהתכוונו ליצור, בין שני ההסכמים. מקום שבו נמצאו תלות וזיקה בין ההסכמים, ורוכש הקרקע היה מחויב להתקשר בהסכם אחר להזמנת שירותי בנייה באופן שקיומו של הסכם אחד תלוי בקיומו של הסכם אחר, או שביטולו של הסכם אחד יגרור את ביטולו של ההסכם האחר - ראו בכך בתי המשפט עסקה אחת לרכישת דירה גמורה ולא שתי עסקאות נפרדות. פרמטרים נוספים שהוצעו בפסיקה: האם כל החוזים נחתמו באותו מועד, או שקיים פער זמנים בין חתימתם; האם פרסום והצגת הפרויקט הם למכירת דירות מגורים, ולא קרקע פנויה בלבד; האם לרוכש יש אפשרות לרכוש את הקרקע בלבד בלי להזמין את שירותי הבנייה; האם לרוכש יש אפשרות לתכנן או לבנות את הדירה בעצמו או באמצעות קבלן שהוא, ורק הוא, יבחר; האם הרוכש הוא שמבצע את הליכי התכנון וקבלת האישורים לבנייה, או שהדבר נעשה בעבורו; האם היתרי הבנייה מוצאים, מלכתחילה, על שמו של הרוכש; וכיו"ב. מן הכלל אל הפרט, בענייננו, ההסכם הראשון, שבמסגרתו נמכרו 83.7% מהמגרש לחברה הקבלנית בדרך של עסקת קומבינציה, והיתרה נמכרה לבני הזוג, וההסכם השני למתן שירותי הבנייה - נחתמו באותו מועד (19.2.2003). הצדדים להסכם הראשון ולהסכם השני חופפים חלקית, ומקצתם אף צדדים קרובים. בהסכם הראשון מופיעים הבעלים הרשומים של המגרש כמי שמוכרים את זכויותיהם במגרש לחברה הקבלנית ולבני הזוג. בהסכם השני מופיעה החברה הקבלנית, שוב, כמי שנותנת שירותי בנייה לבניית דירת גג בעבור בני הזוג. כלומר, בהסכם הראשון רכשו בני הזוג חלק ממגרש, ואילו החברה הקבלנית שבשליטתם רכשה את החלק הנותר במטרה להקים בית משותף של תשע דירות, ובתוכו תיוחד דירה ספציפית לבני הזוג. במקביל חויבו בני הזוג לחתום על הסכם להזמנת שירותי בנייה מהחברה הקבלנית לצורך בניית אותה דירת גג שיוחדה להם. בנסיבות אלה - שבהן נרכש חלק בלתי מסוים מהמקרקעין, כשהחלק הנותר נרכש על ידי חברה קבלנית שבבעלות הרוכש, וכבר באותו היום התקשר הרוכש עם החברה שבבעלותו להזמנת שירותי בנייה של דירת גג בתוך אותו בית משותף שהחברה הקבלנית התחייבה לבנות - נראה כי מדובר בעסקה אחת שעניינה רכישת הקרקע על ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת דירת גג לבעלי השליטה. הדברים מלמדים כי מלכתחילה ראתה החברה הקבלנית לנגד עיניה בית משותף, ואילו בני הזוג ראו לנגד עיניהם דירת גג גמורה. מערכת ההסכמים בין הצדדים מחזקת סברה זו - קיים קשר הדוק בין ההסכמים וקיים תנאי מתלה זהה בכל ההסכמים, והוא קבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. החברה הקבלנית התחייבה ונשאה בכל הארנונה העירונית ומס רכוש מהרגע שהקרקע נמסרה לה ועד להשלמת הבנייה.

תוצאה ------------- הערעור התקבל. בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני כב' השופטים א' גרוניס, מ' נאור, ס' ג'ובראן ניתן ב-19.7.2010