גידול של 66% באשראי הבנקים לליווי פרויקטים ב-2023; משבר במשרדים
על רקע המשבר בענף הנדל"ן, שהחל עם עליית ריבית והמשיך עם המלחמה, מתברר כי הבנקים ממשיכים להרוויח. האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות המשיך לצמוח בשיעור גבוה (כ-14%) גם בשנת 2023. צמיחה זו נרשמה על אף העלייה ברמת הסיכון בענף, בפרט לנוכח ההאטה בפעילות בשוק הדיור, התייקרותן של עלויות המימון והשפעותיה של מלחמת "חרבות ברזל".
שיעור הפרשה להפסדי אשראי (בנק ישראל)
לפי נתוני בנק ישראל, הגידול בסיכון בענף זה בא לידי ביטוי בגידול שחל בשיעור הכיסוי של ההפרשה להפסדי אשראי צפויים ביחס להיקף האשראי בענף. שיעור זה גדל במערכת הבנקאות במהלך שנת 2023 בכ-0.5% לשיעור של 2.4%, כאשר עיקר הגידול נרשם בעקבות השפעות המלחמה.
בבנק ניתחו את ההתפתחויות באשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן. בנוגע לאשראי למימון קרקעות – הירידה בביקוש לדירות גרמה, בין היתר, לירידה בשיעורי ההצלחה של מכרזי מקרקעין וכן לירידה במחירי הזכייה במכרזים שנסגרו בהצלחה. זאת לצד דרישת הפיקוח על הבנקים להקצאת הון נוספת בגין מימון קרקעות במינוף גבוה. אלה הובילו להאטה בקצב צמיחת האשראי למימון קרקעות בהשוואה לשנים קודמות.
- שיא כל הזמנים: מעל 51 מיליארד שקל בהוצאות כרטיסי האשראי ביולי
- קודם היקר או קודם הקטן? שתי שיטות לחיסול הלוואות, איזו מתאימה לכם יותר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לגבי ליווי פרויקטים לבנייה למגורים – במהלך שנת 2023 נרשם גידול משמעותי של כ-66% באשראי הכספי לליווי פרויקטים לבנייה למגורים. עלייה זו נרשמה בשל ההאטה במכירת דירות ולמרות העיכובים בהתקדמות הבנייה עם פרוץ המלחמה.
בנוגע לנדל"ן המניב – משקלו היחסי של האשראי לנדל"ן מניב למשרדים ולמסחר בשיעור מימון גבוה עלה בשנת 2023, בין היתר על רקע עודפי הצע בשוק המשרדים באזורים מסוימים. באשר לנדל"ן מניב למגורים, לנוכח העלייה בסביבת הריבית ושינויי מיסוי, פחתה הכדאיות של הפעילות בתחום וחלק מהחברות בוחרות להעמיד למכירה דירות שהושכרו או שיועדו מראש להשכרה.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
החובות לבנקים רק גדלו (בנק ישראל)
ויש את האשראי שאינו בביטחון נדל"ן – האשראי לפעילותם של קבלני ביצוע מהווה מרכיב משמעותי באשראי זה. הסיכון במימון של קבלני ביצוע היה גבוה עוד בטרם פרצה המלחמה ומאז שפרצה חשופים קבלני הביצוע לסיכונים נוספים ובפרט למחסור בכוח העבודה ולהתייקרות בעלויות העבודה ובעלויות חומרי הגלם.
לפי הנתונים, החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 וביתר שאת בשנת 2023 נרשמה התמתנות בביקוש לדירות, שבאה 3 לידי ביטוי בירידה במספר העסקות לרכישת דירה במהלך שנת 2023 ) בכ-35% לעומת שנת 2022, לעלייה במלאי הדירות החדשות הלא־מכורות שהסתכם בכ-67 אלף, לירידה במחירי הדירות (כ1.4%-) ולירידה בהיקף ביצועי המשכנתאות (כ040%) בהשוואה לשנת 2022. בענף הבינוי נרשמה האטה מסוימת ברמת הפעילות בשנת 2023 בהשוואה לשנים 2021-2022 - הן במספר התחלות הבניה והן במספר הנפקות היתרי הבניה ולצד זאת בגמר הבניה נרשמה עלייה.
בבנק מבינים שאחד הגורמים המרכזיים לצמצום הפעילות הוא העצירה בכניסתם של הפועלים הפלסטינים לישראל, "שהיוו שיעור ניכר מכוח העבודה בענף, הובילה לעצירת 6 הבנייה באתרי בנייה רבים". עוד נמצא כי "המחסור בכוח העבודה מהווה בעיה מרכזית בענף בתקופה זו, דבר שמשפיע גם על ייקורן של עלויות הבנייה וגם על התקדמות הביצוע. בשל השפעות המלחמה הנחה הפיקוח על הבנקים את התאגידים הבנקאים להקל על הלווים ובכלל זה על הלווים בענף הבינוי והנדל"ן וזאת כחלק מהמהלכים.
כאמור, האשראי המאזני (חובות) לענף הבינוי והנדל"ן הקבוצות הבנקאיות הגדולות צמח בשיעור גבוה של כ-14% בשנת 2023 והסתכם בכ-293 מיליארד שקל. שיעור הצמיחה השנתי משקף את מגמת הצמיחה המהירה בשנים האחרונות באשראי לענף. הצמיחה באשראי לענף נרשמה על רקע ההתמתנות בפעילות בשוק הדיור וההאטה במכירת הדירות ולצד ההתייקרות של עלויות המימון.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
