מה התשואה על דירה להשקעה בעפולה? ולמה מס רכישה לא ירחיק משקיעים
הממשלה החדשה נערכת להעלאת מס רכישה וזה עשוי לפגוע במוטיבציה של משקיעים לרכוש דירה להשקעה. אז מה הם עושים? הם קונים עכשיו ומהר לפני שהחוק ייכנס לתוקף. כלומר, מעבר לביקושים של זוגות צעירים ומשפרי דיור יש גידול בפעילות המשקיעים בשבועות האחרונים. רואים את זה בעסקאות הקנייה בעיקר באזורים מרוחקים יותר מתל אביב, אותם מקומות שמחירי הדירות בהם עדיין סבירים והתשואה משכר הדירה גבוהה יחסית. בעפולה התשואה על דירה להשקעה עשויה לעלות על 4%, גם בבאר שבע ובלוד, וכשעל השקעה סולידית - פיקדון לדוגמה, מקבלים עשירית אולי שתי עשיריות האחוז בשנה, אל תצפו שהביקוש לדירות להשקעה יירד, גם אם מס הרכישה יעלה.
ובכלל - בכמה משפיעה העלאת המס על התשואה של המשקיעים? עשינו בדיקה - אם התשואה היא העלאת המס, והעלאת מס רכישה תוביל (כפי שמפורט בהצעת החוק) להתייקרות של 3% בעלויות הכוללות, אזי התשואה על הנכס תרד ל-3.88%. לא נתון שיגרום לאנשים שלא לרכוש דירות להשקעה.
הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
תל אביב
דירת 5 חדרים, רחוב שאול אביגור, שכונת אזורי חן, 130 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-5.1 מיליון שקל
דירת 2.5 חדרים, רחוב מעפילי אגוז, שכונת נווה חן, 55 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל
דירת גג 5 חדרים, רחוב ברוריה, שכונת נחלת יצחק, 120 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-3.3 מיליון שקל
דירת גן 3 חדרים, רחוב מעפילי אגוז, שכונת נווה חן, 81 מ"ר, גינה 30 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.2 מיליון שקל
דירת גן 3 חדרים, רחוב מעפילי אגוז, שכונת נווה חן, 87 מ"ר, גינה 32 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל
לוד
דירת 3 חדרים, רחוב קנה סוף, 70 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 1 מתוך 1, נמכרה ב-820 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב שלמה המלך, 45 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-740 אלף שקל
דירת 4 חדרים, רחוב שלמה המלך, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-975 אלף שקל
דירת 4 חדרים, רחוב צאלון, 95 מ"ר, מרפסת 17 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
פנטהאוז 6 חדרים, רחוב שוהם, 142 מ"ר, מרפסת 70 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכר ב-1.7 מיליון שקל
חדרה
דירת 4 חדרים, רחוב לכיש, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב הנשיא, 105 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל
דירת 5.5 חדרים, רחוב פרנק, 115 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
שוהם
פנטהאוז 5 חדרים, רחוב תירוש, 180 מ"ר, מרפסת 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכר ב-4.2 מיליון שקל
בית פרטי 7 חדרים, רחוב נורית, 250 מ"ר בנוי, גינה 150 מ"ר, מרפסת, 2 חניות, נמכר ב-5.4 מיליון שקל
קוטג' 6 חדרים, רחוב עמק איילון, 160 מ"ר, גינה 70 מ"ר, חניה, נמכר ב-3.3 מיליון שקל
באר שבע
דירת 2 חדרים, רחוב מינץ, שכונת ו' החדשה, 52 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-515 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב שער הגיא, שכונה ט', 86 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-745 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב טיומקין, שכונת נווה זאב, 83 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-805 אלף שקל
דירת 4 חדרים, רחוב נחום גולדמן, שכונת רמות, 118 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
דירת 5 חדרים, רחוב סוקולוב, שכונה א', 168 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 5 מתוך 24, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל
כפר סבא
דירת 5 חדרים, רחוב טשרניחובסקי, 149 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב-2.2 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב המפלס, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל
עכו
דירת גן 3.5 חדרים, רחוב קיבוץ גלויות, 85 מ"ר, גינה, קומת קרקע מתוך 2 נמכרה ב-880 אלף שקל
דופלקס 4.5 חדרים, רחוב עציון, 130 מ"ר, גינה, קומת קרקע, נמכר ב-960 אלף שקל
דירת 2 חדרים, רחוב בורלא, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-515 אלף שקל
דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, 72 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב-530 אלף שקל
ראשון לציון
דירת 3 חדרים, רחוב הרצל, 67 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים, רחוב נפתלי הילל, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל
דופלקס 5.5 חדרים, רחוב הנציב מוולוז'ין, 162 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, מעלית, נמכר ב-2.3 מיליון שקל
חולון
דירת 2.5 חדרים, רחוב הנשיאים, 62 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל
דירת 4 חדרים, רחוב יום הכיפורים, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-1.7 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, רחוב הר הצופים, 70 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל
עפולה
דירת 4 חדרים, רחוב הרב קוק, 105 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, 2 חניות ומעלית, נמכרה ב-970 אלף שקל
דירת 4 חדרים, רחוב הרימון, 121 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב-1 מיליון שקל
רחובות
דירת 3.5 חדרים ברחוב מנוחה ונחלה, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא חניה ומעלית נמכרה ב-1.33 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הנשיא הראשון, 96 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חניה ומעלית נמכרה ב-1.855 מיליון שקל
הוד השרון
דירת 4 חדרים ברחוב כנרת (שכונת גיל עמל), 106 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא חניה ומעלית ועם מחסן נמכרה ב-1.92 מיליון שקל
דירת 4.5 חדרים ברחוב אביב (שכונת מגדיאל), 105 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם חניה ומעלית נמכרה ב-2.2 מיליון שקל
בית בן 3 חדרים ברחוב חרמון (גיל עמל), 100 מ"ר בנוי על 680 מ"ר מגרש נמכר ב-3.17 מיליון שקל
- 10.אילנה 14/11/2021 15:22הגב לתגובה זוליד הים נהיה אזור ביקוש אדיר יש תכנון התחדשת עירונית פינוי בינוי . מחירי ריצפה ממש
- 9.משקיע 14/11/2021 08:36הגב לתגובה זומי שחושב שמס רכישה יעשה טוב טועה ובגדול. מס לוקח כסף מהשוק הפרטי ומעביר אותו לממשלה שמחלקת למקורבים. שקל אחד לא חוזר לאזרח. משקיעים יכולים להשקיע בדברים אחרים כולל נדלן בחול שם יש ממשלות פחות מושחטות
- 8.ר 14/11/2021 06:54הגב לתגובה זולא חכמה להשוות תשואה מהשכרה לפקדון בבנק שמביא 0.1 אחוז לשנה, השוואה נכונה היא לדוגמא לקופת גמל להשקעה במסלול כללי ובטח במסלול מנייתי, שבה התשואה משתווה ואף גבוהה יותר מתשואה משכירות
- לאוניד 15/11/2021 22:54הגב לתגובה זונכון העניין הוא שבהשקעה בדירה קיים אלמנט של מינוף (כי רוב המשקיעים חוקחים הלוואה ולא קונים דירה בהון עצמי). ולכן, למרות התשואה נמוכה יותר, משקיעים מוכנים להסתפק בה, כי זו תשואה על כסף ממונף (לא על הון עצמי).
- 7.אייבי אמר 13/11/2021 23:25הגב לתגובה זוהעובדות סותרות את השקר שלך. בתקופת כחלון המחירים לא עלו ואפילו ירדו, רק מכך שלא היה כדי למשקיעים בעקבות המס. דירה במדינת היהודים האלה השקעה זה מוצר בסיסי. והגיע הזמן שישלמו מס כמו השקעה הונית.
- 6.אזל מודאג 13/11/2021 18:09הגב לתגובה זומזמן התנתקו מכוח הקניה והשכר המומצע במשק אלולא הריבית הזולה שמלווה במשכנתאות גדולות הבלון הזה היה מתפוצץ מזמן
- 5.שגיא 13/11/2021 17:40הגב לתגובה זורק הצפת השוק בדירות שתוביל לעליה בהצע מול הביקוש, תוביל לתחרות על הדיירים, ירידה במחירי השכירות ומשם לירידה בכדאיות לרכישת דירה להשקעה. זה הפיתרון האמיתי. ולא קנסות ומיסים.
- לאוניד 15/11/2021 22:51הגב לתגובה זורכישת דירה להשקעה גם היום לא כדאית ברוב האזורים בארץ. התשואה נמוכה. משקיעים ממשיכים לקנות בגלל הכסף הזול ואפשרות המינוף. כיוון שהמינוף גבוה בריבית נמוכה לא אכפת להם שהתשואה נמוכה גם כן (זו תשואה על כסף ממונף, ולא על הון עצמי).
- 4.המס יעלה בגלל קרן מרציאנו שאונסת את שר האוצר ואת ה 13/11/2021 15:26הגב לתגובה זוהמס יעלה בגלל קרן מרציאנו שאונסת את שר האוצר ואת הדר אלקין וכל יום שואלת למה לא מעלים וממש צועקת על השרים והם פוחדים ממנה ואך ורק בגלל שהיא לוחצת מס הרכישה יעלה קרן מרציאנו מנצלת את הכוח שלה כמגישת טלויזיה ולא מבחנה בכלכלה כי כל המומחים והכלכלנים יודעים ואומרים שמחירי הדירות לא עולים בגלל משקיעים וזה תרוץ
- חשבון קשה 14/11/2021 14:08הגב לתגובה זובסיסי הכרחי לתושבים, וחייבות להיות אפשריות במחיר שפוי לכולם. לא יתכן הרי שאיזה טייקון ירכוש את כל הלחם במדינה , יצור מחסור וכך ינצל את כולם לשלם יותר. הדבר חייב להפסק גם אם לא נוח לכמה מתעשרים על הנייר.
- 3.קרן מרציאנו דבילית דלא מבינה בכלכלה וכל יום צריך ל 13/11/2021 15:18הגב לתגובה זוקרן מרציאנו דבילית דלא מבינה בכלכלה וכל יום צריך לדמוע את הקנאה שלה ואת ההתנהגות והלחץ שהיא עושה על שרי ממשלה שיעלו צס על משקיעים . בלתי נסבלת
- קרן מרציאנו 14/11/2021 08:38הגב לתגובה זותפסיק להיות חזיר
- 2.אנונימי 13/11/2021 15:16הגב לתגובה זויש כתבת בערוץ 12 שכואב לה הלב והקנאה שלה מעוורת אותה , שמה קרן מרציאנו והיא כח יום מפמפמת למה לא מעלים את המס על משריעים . מה זה עניינה היא לא מבינה כלל בכלכלה . כל הכלכלנים והשמאים אומרים שזה לא יעזור אבל קרן מרציאנו כל יום נוזפת בשר האוצר בשר אלקין ונותנת לעצמה במה ללחוץ על העלאת מס על משקיעים שרוצים לקנות דירות לילדיהם . נמאס לראות כבר את קרן מרציאנו ושתפסיק להצל את זה שהיא מגישה בטלויזיה היא בלתי נסבלת
- 1.מזרחי 13/11/2021 13:42הגב לתגובה זומצטער אבל אני לא קונה את הסיפורים שלך כי הם מגמתיים ולא נכונים

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה: