בנייה חדשה בניין נדל"ן נדלן
צילום: מורן ישעיהו

מאז אפריל 2016 המשקיעים מכרו 14 אלף דירות

סקירת נדל"ן של האוצר מראה כי מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוקטובר
נועם בראל | (12)

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם היום את סקירתו השבועית, ממנה עולה כי בשוק הנדל"ן נרשמה התאוששות מסוימת בחודש אוקטובר, וזאת לאחר הירידה החדה מספר העסקאות שנרשמו בספטמבר.

על פי הנתונים של משרד האוצר, מספר העסקאות בחודש אוקטובר עמד על כ-8.4 אלף דירות, כולל רכישות מסובסדות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", כשבניכוי העסקאות המסובסדות הסתכם מספר העסקאות ב-7.5 אלף דירות. ​מספר הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוקטובר האחרון עומד על 873 דירות, כפליים מהכמות שנמכרה באוקטובר אשתקד.

בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אמנם מדובר בעליה של 33% במספר העסקאות בשוק החופשי, אך יש לציין כי הנתון מושפע במידה רבה מהעובדה שחג הסוכות חל אשתקד באוקטובר.

בפילוח גיאוגרפי, העיר רחובות מככבת בראש רשימת מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וזאת כאשר בעוד שבאזורי הביקוש האחרים במרכז הארץ, למעט ת"א, ירדו מכירות הקבלנים בשיעור חד, דווקא באזור רחובות נרשמה עליה של 32%. לשם השוואה, ירושלים בלטה במיוחד עם ירידה של 25% במכירות.

עם זאת, יש לציין כי ניתוח הממצאים מראה כי העליה ברחובות הגיעה בעיקר בזכות מבצע מכירות של אחת החברות, המיועד לזכאי "מחיר למשתכן" בעיר רחובות, אשר שיקף הנחה משמעותית במחיר בהשוואה לדירות דומות בעיר. אם לוקחים את נתוני רשות המסים ומצרפים אותם לתמונה, מחירה הממוצע של דירה חדשה ברחובות שנמכרה במהלך שנת 2018 עמד על כ-1.8 מיליון שקל.

בגזרת הדירות להשקעה, בחודש אוקטובר נרכשו קרוב ל-1.1 אלף דירות על ידי משקיעים, עלייה של כ-5% לעומת אוקטובר אשתקד. עם זאת, בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) בשל הבדלי עיתוי של חגי תשרי, נרשמה ירידה חדה של 24% ברכישות המשקיעים בחודשיים אלו.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    תזכרו שלא בונים דירה על אוויר,אתה צריך קרקע לבנות עליה (ל"ת)
    תזכרו ש 19/12/2018 23:46
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה.ושאין עוד עלויות (ל"ת)
    תתעוררו מ 13/12/2018 01:06
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אדיב 12/12/2018 08:29
    הגב לתגובה זו
    פושעי הנדלן לדין , זוגות צעירים לא יעמדו בהחזרים , מכרו להם חלום בלהות יישארו אותם עם חובות עתק .
  • 8.
    תזכרו שלא בונים דירה על אוויר,אתה צריך קרקע לבנות עליה (ל"ת)
    תזכרו ש 12/12/2018 02:49
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    שולה מעפולה 11/12/2018 17:58
    הגב לתגובה זו
    יש דירות רייקות , בנינים חדשים. מחירים הירידות חדות , מאז האינתיפאדה לא היה משבר כזה.
  • 6.
    בוב הבנאי 11/12/2018 17:57
    הגב לתגובה זו
    על 4 קירות בטון , או במקרה שלי . לא משלמים על דירה , מחיר בועה.
  • 5.
    תתעוררו מ 11/12/2018 15:12
    הגב לתגובה זו
    תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמת דירה בביניין .ושאין עוד עלויות... *לדוגמה לעלות נוספת...הקרקע לא בחינם.
  • 4.
    נוי לוי 10/12/2018 20:23
    הגב לתגובה זו
    מציינים שהעלייה ברכישת דירות ברחובות היא בזכות "המחיר למשתכן". כדאי לתת גם קרדיט ליזמים כמו פרי נדל"ן, בזכות פרויקטים איכותיים בעלויות שמתאימות גם לזוגות צעירים וגם למשפחות
  • 3.
    אל תבואו בטעות 10/12/2018 20:23
    הגב לתגובה זו
    הכתובת הייתה על הקיר , אחרי פיצוץ הבועה, זוגות צעירים ומשקיעים לא יעמדו בהחזרים , יישארו עם חובות בבנק.
  • משקיע חדש תם 11/12/2018 20:52
    הגב לתגובה זו
    אז אני יוצא מופסד ? עוד לא קניתי אבל המחשבה שלי שזה מסוכן
  • 2.
    אספני דירות בלחץ 10/12/2018 20:21
    הגב לתגובה זו
    העלו מס רכישה , החזר ריבית משכנתא עולה ותעלה , ירידות ערך הפסד מאות אלפי שקלים , מס הכנסה שוקל להוריד את הפטור על שכירות , התשואה על דירה נשחקה, 15,000 משקיעים מכרו דירות , 85,000 מנסים למכור מתפשרים על מחיר.
  • 1.
    תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה .ואין עוד עלויות (ל"ת)
    תתעוררו מ 10/12/2018 14:12
    הגב לתגובה זו
ארוחת בוקר (X)ארוחת בוקר (X)

גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים

יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים



הדס ברטל |

אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.

 

חצי מהמשכורת הולך על דיור

הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה. 

השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח,  זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים  מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.

ריבית גרף ירידה
צילום: רוי שיינמן באמצעות Copilot
מחקר

עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים

מחקר רחב  של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?

ענת גלעד |

שנית, אפקט הנעילה. כאשר הריבית עולה, בעלי בתים שנטלו משכנתה בריבית נמוכה אינם ממהרים למכור, הם "נעולים" בריבית הנמוכה שלהם. התופעה הזו מצמצמת את היצע הדירות בשוק ותומכת במחירים גם כאשר הריבית עולה. מחקר של קרן המטבע הבינלאומית מ-2024 מציין: "בעלי בתים קיימים, שמהססים לרכוש נכסים חדשים בשל תשלומי משכנתה חודשיים גבוהים יותר, נשארים במקום וגורמים לצמצום בהיצע הבתים הקיימים. תופעה זו, המכונה 'אפקט הנעילה', בולטת במיוחד בארצות הברית".

ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%.  האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?

שלישית, גורמים מבניים. מחירי הדירות מושפעים ממגוון רחב של גורמים שאינם קשורים לריבית: מחסור בקרקעות, רגולציה מגבילה, גידול אוכלוסייה, שינויי העדפות (כמו המעבר לפרברים בעידן הקורונה), ועוד. מחקר של הפדרל ריזרב של דאלאס מסביר: "ריביות המשכנתאות, למרות שהן גורם משמעותי בביקוש לדיור, הן רק רכיב אחד בעלות הכוללת של בעלות על בית. גורמים אחרים כמו דרישות מקדמה, מיסי רכוש, עלויות תחזוקה וביטוח, ציפיות לעליית מחירי הבתים וניידות גם מעצבים את עלות השימוש בדיור".

נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.

מתי הריבית כן משפיעה? שלושה תנאים קריטיים

למרות הממצאים האלו, המחקר מזהה תנאים ספציפיים שבהם ההשפעה של הריבית על מחירי הדירות חזקה יותר. התנאי הראשון: שוק משכנתאות מפותח. החוקרים מצאו שיחס האשראי לתוצר הוא המשתנה המשפיע ביותר, עם "הסתברות הכללה פוסטריורית" (PIP) של כמעט 1, כלומר, הוא נכלל כמעט בכל המודלים הסטטיסטיים שנבדקו. הם מסבירים: "עם שווקי אשראי גדולים יותר ביחס לתוצר, התמסורת של המדיניות המוניטרית למחירי הדירות חזקה יותר".