אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.

חצי מהמשכורת הולך על דיור

הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה. 

• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח,  זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים  מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.

שנית, אפקט הנעילה. כאשר הריבית עולה, בעלי בתים שנטלו משכנתה בריבית נמוכה אינם ממהרים למכור, הם "נעולים" בריבית הנמוכה שלהם. התופעה הזו מצמצמת את היצע הדירות בשוק ותומכת במחירים גם כאשר הריבית עולה. מחקר של קרן המטבע הבינלאומית מ-2024 מציין: "בעלי בתים קיימים, שמהססים לרכוש נכסים חדשים בשל תשלומי משכנתה חודשיים גבוהים יותר, נשארים במקום וגורמים לצמצום בהיצע הבתים הקיימים. תופעה זו, המכונה 'אפקט הנעילה', בולטת במיוחד בארצות הברית".

ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%.  האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?

שלישית, גורמים מבניים. מחירי הדירות מושפעים ממגוון רחב של גורמים שאינם קשורים לריבית: מחסור בקרקעות, רגולציה מגבילה, גידול אוכלוסייה, שינויי העדפות (כמו המעבר לפרברים בעידן הקורונה), ועוד. מחקר של הפדרל ריזרב של דאלאס מסביר: "ריביות המשכנתאות, למרות שהן גורם משמעותי בביקוש לדיור, הן רק רכיב אחד בעלות הכוללת של בעלות על בית. גורמים אחרים כמו דרישות מקדמה, מיסי רכוש, עלויות תחזוקה וביטוח, ציפיות לעליית מחירי הבתים וניידות גם מעצבים את עלות השימוש בדיור".

נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מתי הריבית כן משפיעה? שלושה תנאים קריטיים

למרות הממצאים האלו, המחקר מזהה תנאים ספציפיים שבהם ההשפעה של הריבית על מחירי הדירות חזקה יותר. התנאי הראשון: שוק משכנתאות מפותח. החוקרים מצאו שיחס האשראי לתוצר הוא המשתנה המשפיע ביותר, עם "הסתברות הכללה פוסטריורית" (PIP) של כמעט 1, כלומר, הוא נכלל כמעט בכל המודלים הסטטיסטיים שנבדקו. הם מסבירים: "עם שווקי אשראי גדולים יותר ביחס לתוצר, התמסורת של המדיניות המוניטרית למחירי הדירות חזקה יותר".