הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
טבלה

CofaceBdi מדרגים את היציבות הפיננסית בערים - צפו בטבלה

נתוני הדירוג הציבו את נס ציונה במקום הראשון ביציבות הפיננסית. לוד, המחזיקה בדירוג סוציואקונומי מהנמוכים בישראל זינקה השנה בדירוג ועקפה את תל אביב, רמת גן וכפר סבא

ענת דניאלי | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות שוק הדיור

חברת המידע העסקי CofaceBdi ביצעה ניתוח ליציבות הפיננסית ביישובים השונים בישראל במסגרת דירוג BdiCode לשנת 2017. מהנתונים עולה כי עיריית נס ציונה נמצאת זו השנה הרביעית ברציפות בראש דירוג היציבות הפיננסית של הערים הגדולות בארץ.

 

עיריית נס ציונה, שבה יש 46 אלף תושבים, בעלת בדירוג סוציו אקונומי 7. מנתוני CofaceBdi עולה כי נס ציונה כ-69% מההכנסות שלה ממקורותיה – ארנונה היטלים אגרות וכדומה (הכנסה עצמית ביחס לסך ההכנסות של העירייה), והיתר ממקורות נוספים כגון סיוע ממשלתי.

 

ב-CofaceBdi מציינים כי קיימת חשיבות בדירוג היציבות ליכולת של עירייה להתקיים ממקורות ההכנסה שלה עצמה כגון ארנונה, ופחות מסיוע ממשלתי. ככל שהיחס בין הכנסה עצמית לסה"כ ההכנסות גבוה יותר כך גם האיתנות הפיננסית של הרשות המקומית  בעריית נס ציונה אחוז הגביה היה כ-68% שאינו גבוה ביחס לשאר הערים. 

במקום השני בדירוג נמצאת הרצליה, שבה מתגוררים 102 אלף תושבים. להרצליה דירוג סוציו אקונומי גבוה יותר מנס ציונה (8). יחס ההכנסה העצמית שלה עומד על 78% ואילו יחס הגביה עומד על 76.4%.

עוד ניתן לראות ברשימה שונות גבוהה בדירוגים של ערי המטרופולין הגדולות בישראל (ת״א, ירושלים, חיפה וב״ש). בקרב הערים הגדולות מדורגת תל אביב במקום ה-11 (עלייה מהמקום ה-13 שנה שעברה), בעוד שירושלים מדורגת במקום ה-21 (לעומת 24 אשתקד), באר שבע נמצאת במקום ה-29 (ירדה 3 דירוגים לעומת שנה קודם לכן) וחיפה נותרה עם דירוג 34 גם השנה.

 

מועצה\עירייה מספר תושבים דירוג סוציואקונומי דירוג יציבות דירוג יציבות הכנסה עצמית ביחס לסה"כ ההכנסה אחוז הגביה מסך החובות 
2017 2016
נס ציונה 46,026 7 1 1 69% 67.60%
הרצליה 102,642 8 2 4 78% 76.40%
רמת השרון 49,061 9 3 2 77% 80.60%
חולון 207,111 5 4 3 69% 83.30%
פתח תקווה 252,635 6 5 7 75% 86.00%
לוד  79,275 4 6 17 54% 64.90%
ראש  העין 43,956 6 7 9 69% 87.90%
כרמיאל 52,434 5 8 6 72% 90.00%
אשדוד 246,837 5 9 11 69% 86.90%
רמת גן 159.369 7 10 8 74% 73.00%
תל אביב-יפו 519,595 8 11 13 84% 78.50%
כפר סבא 104,742 8 12 12 70% 82.90%
אשקלון 142,322 5 13 10 64% 79.80%
מודיעין מכבים רעות 89,907 8 14 15 58% 94.50%
יבנה 43,959 5 15 16 67% 74.20%
ראשון לציון 260,813 6 16 5 59% 88.00%
רעננה 84,749 8 17 21 76% 94.20%
עפולה  48,647 5 18 23 62% 64.60%
נתניה 235,304 5 19 30 69% 70.50%
הוד השרון 58,142 8 20 22 74% 84.70%
ירושלים 933,550 4 21 24 63% 57.20%
רחובות 141,801 6 22 25 73% 73.60%
קירית מוצקין 46,098 6 23 29 68% 88.80%
קירית אתא 60,302 5 24 28 63% 77.20%
בת ים 158,746 5 25 27 61% 61.70%
קירית ביאליק 43,634 6 26 19 77% 65.10%
נצרת עילית 49,998 5 27 20 54% 66.30%
גבעתיים 60,026 8 28 14 67% 91.30%
באר שבע 215,160 5 29 26 70% 89.40%
עכו 54,989 4 30 33 62% 54.20%
נהריה 63,282 5 31 32 66% 57.40%
מעלה אדומים 40,667 5 32 - 54% 75.80%
חדרה 95,641 5 33 35 75% 55.20%
חיפה 316,610 7 34 34 63% 50.10%
אילת 64,463 5 35 31 68% 81.30%
קירית ים 45,261 5 36 37 43% 68.80%
רמלה 78,373 4 37 36 60% 79.50%
טבריה 47,055 4 38 38 59% 73.90%
 
עיריית לוד המחזיקה בדירוג סוציו אקונומי של 4 בלבד, נמצאת במקום השישי מבין הערים הגדולות, הרבה לפני עיריות גדולות ממנה עם תושבים בחתך סוציואקונומי גבוה בהרבה כמו ת״א, כפ״ס ורמת גן. לוד, שבה מתגוררים כ-79 אלף תושבים, מחזיקה דווקא ביחס הכנסה עצמית לסך ההכנסה נמוך של 54%, והיא גבתה כ-65% מחובותיה בלבד – אולם ב-CofaceBdi מציינים כי יתר הפרמטרים הפיננסיים של העיר במגמת שיפור בשנים האחרונות מה שהוביל את המודל של הדירוג להציב אותה גבוה ברשימה.

 

כך למשל, הוסיפו מחברת הדירוג כי בעיר לוד, על בסיס דו״חותיה הכספיים לשנת 2015, קיים עודף מצטבר בתקציב הרגיל של 49 מיליון שקל, כאשר שנה קודם לכן עמד העודף המצטבר עמד על 40 מיליון שקל. כמו כן, אם בוחנים את הכנסותיה השוטפות פחות הוצאותיה השוטפות עולה כי היא נהנית מעודף משמעותי של 22.5 מיליון שקל (28 מיליון שקל שנה קודם לכן). כמו כן, עומס המלוות לסוף השנה של העירייה ירד (מ-46 מיליון שקל ל-37 מיליון שקל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    האחרון בחיפה שיסגור את האור. לא יאמן לאיזה מצב הגיעה (ל"ת)
    מקום 34 26/01/2017 21:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    יינן 26/01/2017 10:50
    הגב לתגובה זו
    ראשלצ בצניחה חופשית רצופה.הקפי עבודות הפיתוח עצומות ורובן חסרות טעם ומיותרות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן