6 שאלות על תמ"א 38, מדייר סרבן ועד פוטנציאל ההשבחה
פרויקט תמ"א 38 מהווים דרך למינוף הדירה: כל דירה משנות ה-80 ומטה עשויה להתחדש במסלול חיזוק או להיבנות מחדש במסלול הריסה ובנייה מחדש. לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תיקון שנועד להסדיר את שיטת החישוב בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, דבר שאולי ישחרר את הפקק שנוצר בפרויקטים לאחר שיאושר בקבינט הדיור. במקביל, מידי כמה זמן צצות כתבות על פרויקטים של תמ"א 38 שהסתבכו. שוחחנו עם עו״ד קרן פרשקר שותפה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות׳ על התחום.
מה את אומרת על ההונאות שאנחנו רואים מידי פעם בתחום? "יש יזמים שטוענים שיש להם קרקע והם כבר מוכרים דירות. חשוב לדעת שעד שאין הסכם עם בנק מלווה או בטוחה, לא משלמים למעלה מ-7% מהתמורה המלאה לדירה, וזאת תוך שהכסף שהועבר נשאר בנאמנות אצל העו"ד. אם אחרי חצי שנה אין 'היתר' או ליווי - הכסף יוחזר לרוכש. ללא בטוחה אסור ליזם לקבל שקל".
מה הבעיה הראשונה שאת מזהה ברוב הפרויקטים? "ראשית, במקרים רבים דיירים לא מעוניינים במסלול של הריסה ובנייה מחדש, אלא במסלול החיזוק והתוספות בתמ"א 38/1. לא כולם מוכנים לפרויקט של לעבור ממקום המגורים ולחכות שהבנייה תסתיים. בעיה נוספת שעולה היא חשדנות. הדיירים צריכים להוביל למצב שאין מחשבה שמישהו מקבל יותר מהשני. הרבה פעמים זה בגדר חשד, כמו למשל דייר שמדבר ישירות עם היזם ולא דרך הנציגות - עשוי לעורר חשדות. על כן חשוב שכלל הדיירים ייוצגו על ידי גורם אחד שהוא המגשר בינם ובין היזם".
ומה לגבי דייר שחושב שמגיע לו יותר? "קרה לנו מקרה כזה, שהדייר לא היה מוכן לחתום כי לא קיבל דירת גן, תוך שעשה שימוש בחצר הבניין כגן שלו לכל דבר. הדיירים בתגובה תבעו אותו לסילוק יד מאותה חצר ודמי שימוש ראויים על השימוש שעשה בחצר הזו לאורך השנים. התביעה הגיע לכמה מאות אלפי שקלים והוא הפסיד ושילם על כך. לבסוף זה גם מה שגרם לו לחתום על ההסכם לפרויקט התמ"א 38 בבניין, וכמובן שהוא לא מקבל דירת גן בסיפור הזה".
היו מקרים של סיבוב פרסה מצד הדיירים? "ככל שהדיירים חותמים מהר עם היזם הם מצפים שדברים יקרו בלוחות זמנים קצרים ממה שבאמת קורה במציאות. בשנים האחרונות לוחות זמנים התעכבו בגלל השינויים וחוסר העקביות בעיריות השונות. אבל אנחנו עושים ישיבות מעקב ומסבירים את התהליכים בכדי שזה לא יקרה".
"דוגמה בולטת למצבים האלה היא ברמת גן שנעצרו שם הפרויקטים בעקבות סוגיית החישוב והזכויות במסגרת תמ"א 38. היו שם פרויקטים שהיזם היה צריך להגיד שלא יוכל לתת את התמורה שהבטיח כי השתנו התנאים. הדיירים שחתמו מהר ולא חששו משינויי החישובים - הם אלו שדווקא הצליחו וזכו בתוספות של פעם". נציין כי כוונתה של פרשקר היא כי לפני למעלה משנה החלה סערת חישובי תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש שהובילה לשיח על החישובים ועצירת הפרויקטים ושצפויה להיגמר בישיבת הקבינט הקרובה. עד לנקודת המחלוקת - היו יזמים רבים שהצליחו להוביל לקבלת זכויות התמ"א 38 ובנוסף את הזכויות שמקנה התב"ע (תכנית בניין עיר) ובכך התאפשר בעבר מתן זכויות רבות יותר ליזם בפרויקטים.
הוחלט על תיקון לתמ"א 38, מה קורה לדיירים שכבר חתמו עם יזם? "אם היזם מקבל יותר מהמקסימום מאותו סל זכויות שנחתם מולו - הוא חייב לחלוק בכך עם הדיירים לפי נוסחא מסוימת בחוזה הקומבינציה. במקרים רבים, היו יזמים שישבו על הגדר עד ההתבהרות של תחשיבי הזכויות והיו יזמים שאמרו 'לא אנחנו נחתום עם נוסחא למקרה של שינוי זכויות ונקדם יותר מהר את הפרויקט'".
ושאלת השאלות - בכמה עולה ערך הדירה אחרי התמ"א? "ערך הדירה עולה פי 3 בפרויקטים האלה לאחר הסיום. במיוחד בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש. בנווה שרת שהיא שכונה נכשלת בתל אביב, אני יודעת מה היו מחירי הדירות בשלבי החתימה ומה קרה שהתחילו למכור את הדירות החדשות בפריסייל ואת המחירים היום - וזה לפחות פי 3, אם לא יותר".
- 4.תמ"א 38 תיקון 3א 24/11/2016 11:49הגב לתגובה זובעלי בתים פרטיים חד-קומתיים, שוכרים או שכנים, שייפגעו מהנוסח החדש של תמ"א 38, המעוניינים להשתתף בעתירה לבג"ץ נגד הנוסח החדש, מוזמנים לברר פרטים בטלפון: 050-7420488.
- 3.ישראל ישראלי 11/11/2016 20:25הגב לתגובה זותמא 38 פגיעה באיכות החיים והסביבה העירונית לשלילה וחבל.
- 2.משה 11/11/2016 16:46הגב לתגובה זומשרד רז כהן פרשקר הוא משרד של נוכלים שלא בוחל בכל מעשה כדי לשים ידיו על הכסף והלאה הדיירים. רז כהן עצמו הוא פגע רע וצרה צרורה. לכשיתגלו מעשיו ומניעיו, והם יתגלו, לא יעסוק יותר בעריכת דין.
- אבי 14/11/2016 13:13הגב לתגובה זובמקרה של טענות נגד עורך דין ניתן להתלונן במשטרה או להתלונן בלשכת עורכי הדין
- 1.בהצלחה לכל בעלי המזל שזכו בתמ"א ודירתם זינקה פי 4 !!! (ל"ת)אזרח מתון 11/11/2016 11:42הגב לתגובה זו
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
שפל בכמות הדירות הנמכרות, ירידת המחירים כבר כאן
בחודש יוני נרכשו 5,844 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר בחודשי יוני לפחות מאז שנת 2000. מכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-50% לעומת יוני אשתקד, כשבתל אביב ובת ים נמכרו 137 דירות חדשות בלבד. מלחמת "עם כלביא" ומגבלות בנק ישראל על הטבות המימון תרמו לקריסה. מבדיקת בזיפורטל בשבועות האחרונים עולה כי מחירי הדירות ירדו בכ-5%, אם כי זה תלוי במקום. על פי הלמ"ס הירידה מגיעה לכ-1%, אך נתוני הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי ממה שקורה בשטח, וגם המדידה שלהם במקרים רבים מעוותת. כנראה שבמדד הבא, יוצגו נתונים שמעידים על המשך ירידת המחירים.
נתונים חדשים של משרד האוצר חושפים תמונה קודרת במיוחד של שוק הנדל"ן הישראלי: בחודש יוני 2025 נרכשו בסך הכל 5,844 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה חדה של 29% בהשוואה ליוני 2024 ו-13% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
הנתון הבולט במיוחד הוא הקריסה במכירות הקבלנים: בשוק החופשי נמכרו 1,441 דירות חדשות בלבד - צניחה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד. במחצית הראשונה של 2025 נרשמה ירידה כוללת של 35% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.
לפי הניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מלחמת "עם כלביא" שפרצה ב-13 ביוני והסתיימה ב-24 לחודש השפיעה על רמת המכירות, אך העובדה שמכירות יד שניה ירדו בשיעור מתון משמעותית (16%) מזה של הדירות החדשות מלמדת כי גורמים נוספים תרמו לירידה החדה, ובראשם המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים שנכנסו לתוקף באפריל.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב בשפל היסטורי: 86 חודשים למכירת המלאי
המצב החמור ביותר נרשם באזור תל אביב, שם נמכרו בחודש יוני 137 דירות חדשות בלבד - ירידה של 65% לעומת יוני אשתקד. להשוואה, ביוני 2002, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה, נמכרו באזור זה 122 דירות חדשות.
