המלצות

נשברתם ממחירי הדירות? גורמים בענף מספקים המלצות על פרויקטים שנמצאים בשלב ראשוני - 'דירה על הנייר'

המשך עליית מחירי הדירות מציב בעיה קשה בפני הרוכשים הפוטנציאלים, הנה המלצות לאפשרות של דירה על הנייר

ענת דניאלי | 03/11/2016 11:55 (13)

נושאים בכתבה אסף אנגל חיים מסילתי יד ראשונה מקבלן נחמה בוגין

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס. בשנה האחרונה עליית המחירים הסתכמה ב-6.8% ולפי שעה קניית דירה חדשה באזורי הביקוש הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור הזוגות הצעירים. אחת האפשרויות היא קניית דירה "על הנייר". כלומר רכישת דירה כאשר הפרויקט נמצא בשלבים מאוד ראשוניים. אז אמנם צריך להמתין זמן לא מבוטל עד הכניסה לדירה ואולי גם יהיו עיכובים ומיני צרות, אבל כל אלה לרוב מגולמים במחיר. עבור אלו המחפשים כיום דירה 'על הנייר', פנינו למספר למספר מומחים בתחום, שכמובן נתבקשו שלא להתייחס לפרויקטים אליהם יש להם נגיעה אישית כזו או אחרת.

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי מעריך שמגדל הצעירים בתל אביב הנו השקעה שתניב תשואה נאה בשנים הקרובות. לדבריו "מדובר על זוג מגדלים הכוללים דירות רבות שמחירן כיום עומד סביב מחיר התחלתי של כ-2 מיליון שקל. מחיר נמוך יחסית לתל אביב. המחיר אומנם מגלם את הסיכון של פרויקט על הנייר שעבר בשנים האחרונות מספר גלגולים עד שעבר לקבוצת חג'ג' ובנייתו מתעכבת. עם זאת, מדובר בקרקע מאוד יקרה ונחשקת מאוד במרכז העירוני (מע"ר) הצפוני שעתיד להיות הסיטי החדש של תל אביב. מדובר במתחם הכולל בנייני משרדים, מגורים, מסחר ובילוי כמו TLV, מתחם עזריאלי ועוד".

מגדל הצעירים היה בעבר יוזמה של ענבל אור ועבר גלגולים ועיכובים רבים בביצוע הבנייה. מסילתי סבור כי: "למרות העיכובים מדובר במותג טוב ובין בעלי הדירות ישנם אנשי עסקים רבים, דבר שבהחלט תורם לערך הדירות. בנוסף, אני מאמין שתהיה קפיצת מחירים לאחר שהעבודות על הרכבת הקלה תסתיימנה ולאחר שהבנייה במתחם המע"ר תסתיים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "אני ממליצה על פרויקט שדרות הסביונים של חברת אפריקה ישראל במרכז העירוני ראש (מע"ר) במודיעין. הפרויקט ממוקם במרכז העיר על המשכו של הרחוב הראשי וכולל 13 בנייני בוטיק מעוצבים בני 4-6 קומות עם דירות 2, 3 , 4.5 ו-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט נמצא במיקום אסטרטגי, 5 דקות הליכה מתחנת הרכבת ,7 דקות מקניון עזריאלי ובקרבה לכבישים 443 ו-431 בשכונה איכותית ומבוקשת הכוללת מוסדות חינוך, פארקים וגנים, מתקני ספורט, תרבות ומרכזי מסחר".

למה לרכוש שם? "עד היום מודיעין כיוונה בעיקר למשפחות צעירות ולמשפרי דיור והציעה שכונות מגורים עם מגוון דירות גדולות לצד פארקים ירוקים ומרכזים מסחריים שכונתיים. עכשיו היא מציעה מגוון גדול של דירות למי שמחפש אווירה אורבנית - פרויקטים למגורים על השדרה הראשית של העיר, היזמים התנפלו על הקרקעות והרוכשים מתנפלים כעת על הדירות. יש גם מגוון גדול של דירות 3 חדרים לטובת צעירים או מצמצמי דיור שרוצים לגור בטבור העיר מעל בתי הקפה ומתחמי הבילוי והפנאי בדיוק כמו שכל עיר גדולה מציעה. בנוסף, יש אלטרנטיבות של דירות יוקרה גדולות יותר למי שמחפש גם הוא את האווירה המיוחדת. כיום דירות בנות 3 חדרים על הנייר, נמכרות בהמע"ר ב-1.7 מיליון שקלים ודירות 4 חדרים ב-1.75 מיליון שקלים, אני מעריכה שמחירי הדירות עשויים עוד לעלות עם התקדמות הבנייה באזור. הפרויקט, מתאים מאד גם למשקיעים כי הביקוש לדירות קטנות במודיעין גדול, ההיצע קטן ומיקום הפרויקט מנצח".

אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי, בחר להתייחס לפרויקט 'אקו' של היזם אבי זיתוני בגבעת שמואל ובמיוחד ליתרון ברכישה בפריסייל: "עד כמה שידוע לי הפרויקט כעת בשלב הפריסייל ואני מאמין ברכישה בשלב זה. בגלל שבאופן טבעי היזם מוכר בפריסייל במחיר נמוך יחסית משווי הדירה וסביר להניח שהשווי יעלה בכ-3% מיד לאחר הפריסייל".

לדבריו, "פריסייל הוא אחד המבצעים שהוא 'מבצע אמת' בגלל כורח המציאות עבור יזמים בשביל הליווי הבנקאי לפרויקט". כוונתו של אנגל היא כי במסגרת כך, הבנקים מבקשים בטוחה שמגובה במכירות של מספר יחידות בשיווק הפריסייל. "ליזם אין באמת עניין בשיווק המוזל נוכח מצב השוק הנוכחי שבו הציבור קונה גם ללא מבצעים או הנחות. בנוסף, רכישה כזו בפריסייל היא הזדמנות לייצר ערך כבר תוך חודש".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

למה לרכוש שם? "הסיבה לבחירת הפרויקט 'אקו' היא שהוא ממוקם במרכז הארץ ועל כן פחות חשוף לירידות מחירים מטה וצפויה יציבות במחירים. כמו כן, זוהי עיר שרחוקה מתקרת הזכוכית שלה מבחינה פיננסית. זאת בגלל תדמית שלילית שאיננה מוצדקת ונובעת ממשפחות פשע שהיו שם לפני 20-30, טענות לאוכלוסייה חרדית רבה שלא פוגשות את המציאות. גבעת שמואל היא עיר שברובה חילונית ודתית לאומית".

"יתרון נוסף בגבעת שמואל הוא שישנה מערכת חינוך טובה והרבה אופציות וגיוון מבחינת קשת מערכות החינוך. זוהי עיר עם נגישות רבה מבחינת תחבורה. בנוסף, המחירים שם רחוקים מאוד משכנותיה קריית אונו או גבעתייד. עוד דבר שמעניין בפרויקט הוא שמתוכננות בו דירות קטנות שאינן אופייניות לעיר, 3-4 חדרים ולא ניתן למצוא הרבה כאלה בעיר, כאשר ידוע לי שיש גם דירות גדולות יותר בפרויקט.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
משה זילברמינץ 09/11/2016 08:17
הגב לתגובה זו
קבוצת רכישה שהתעכב המון שנים ואין מחיר מובטח. גם מודיעין כבר נמצאת לדעתי בקצה המחיר. גבעת שמואל- לא מכיר את המחירים .אבל יכול להיות ששוה בדיקה אם באמת מציעים דירת 3 חדרים חדשה ב- 1,650,000
10.
דירות בישראל במיליונים, (ל"ת)
חיים ברו 07/11/2016 09:33
הגב לתגובה זו
9.
חיים זבולון 05/11/2016 07:45
הגב לתגובה זו
הדבר היחידי שיוריד את מחירי הדירות המפלצתיים והמשכנתאות הקטלניות הוא עצירת היצר לקנית דירה. המשק עוד יתמוטט מאחיזת העיניים הזאת שהממשלה מאפשרת לה לקרות. החל מחברות הבניה שקורסות ועד משכנתאות מטורפות. מעגל מוות כלכלי ואנושי.
8.
נראה כמו פרסומת (ל"ת)
ג'יימס הטפילד 04/11/2016 10:44
הגב לתגובה זו
7.
תושב גבעת שמואל 03/11/2016 18:45
הגב לתגובה זו
פרוייקט גבעת שמואל באמת מתומחר במחיר אטרקטיבי ביותר. רוב המגדלים בגבעת שמואל כבר מתיישנים (בני כ 20 שנה) ותוכנית המשולש הדרומי היא פיתרון כי כולם בסופו של דבר רוצים דירה חדשה. גם המיקום הוא מנצח- בין אוניברסיטת בר אילן לשכונת רמת הדר היוקרתית ומרחק הליכה מהפארק המרכזי והמיתחם המסחרי. גם אני לא אובייקטיבי כי עשיתי אתמול הרשמה ...!
6.
אדם 03/11/2016 18:13
הגב לתגובה זו
זה לא יקרה. כי כל הכתבות בנושא נדל"ן הן של אינטרסנטים.
5.
אחד שידע 03/11/2016 17:28
הגב לתגובה זו
נושא הקרקעות מקבל בקרוב דחיפה רצינית...... והפוטנציאל אדיר .
4.
מומחה מקרקעין 03/11/2016 17:14
הגב לתגובה זו
כרגע השכונה לקראת היתרי בינוי וזאת הזדמנות יוצאת מן הכלל. כמו כן השכונה יושבת על גבעה גבוהה בעלת נוף מדהים ומכך שמה, ממוקמת קרוב מאוד לתחנת הרכבת החדשה לירושלים ,קרוב למתחם הקניות ,צפיפות יחסית נמוכה. צופה עליית מחירים נאה וביקושים קשיחים. לגזור ולשמור
מסכימה עם כל מילה.סוף סוף אחד שבאמת מבין (ל"ת)
noa 04/11/2016 11:54
הגב לתגובה זו
3.
אסי 03/11/2016 14:06
הגב לתגובה זו
ביזפורטל אתם בושה לעיתונות!!!
2.
יש ר א לי 03/11/2016 13:05
הגב לתגובה זו
ככלל המחירים במודיעין הרקיעו, קשה להעריך שדווקא במודיעין תהיה עלייה נוספת. יש מקומות אחרים שעדיין יש פוטנציאל לעלייה, במודיעין לדעתי העליות כבר התממשו.
1.
נשבר לנו מכתבות "אובייקטיביות" (ל"ת)
גיא 03/11/2016 12:26
הגב לתגובה זו
אלון 03/11/2016 14:35
הגב לתגובה זו
גם הם צריכים להתפרנס

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,

צלי אהרון | 25/10/2025 14:11

נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:

אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.

אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.

הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.

להמשך הכתבה לחץ כאן