חסרות דירות? למשרד השיכון 6,125 יח"ד שעמדו על המדף בחודש מאי
גידול במכירת דירות מצד משרד השיכון - בחמשת החודשים הראשונים של 2013 (ינואר-מאי) נמכרו כ-2,450 דירות חדשות ביוזמת ביוזמת המשרד, עלייה של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (2,327 דירות). המכירות בתקופה זו התמקדו ביישובים בית שמש (245 דירות), באר שבע (224 דירות), מודיעין (217 דירות), יבנה (163 דירות) ורמלה (157 דירות).
בחודש מאי 2013 חלה עליה בשיעור של כ-42% במכירות לעומת החודש הקודם (464 דירות) ושל כ-47% לעומת הממוצע החודשי בשליש הראשון של השנה (כ-448 דירות). מדובר בהיקף המכירות החודשי הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2012. הגידול במכירות הושפע בעיקר מהקדמת רכישות עקב עליית שיעור המע"מ ל-18% החל מ-1 ביוני 2013. ייתכן גם שהוקדמו רכישות בקרב משפרי דיור לאור פרסומים על כוונת הממשלה להטיל מס רכישה על קבוצה זו.
גידול במכירות בפריפרייה
גורם נוסף שעודד גידול ברכישות של דירות חדשות במאי היה סיום מבצע הסיוע במענקים לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה בסוף יוני 2013. במיוחד בלטה ההשפעה במכירות בישובים מגדל העמק (31 דירות במאי לעומת כ-6 דירות בממוצע לחודש בשליש הראשון השנה), שדרות (14 לעומת 5), כרמיאל (11 לעומת 6), ירוחם (9 לעומת 2) ודימונה (7 לעומת 3).
מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה ביוזמת משרד השיכון עלה בחודש מאי ל-6,125 דירות, לעומת כ-5,750 בחודש הקודם (גידול של 6.5%). יישובים המאופיינים במלאי גבוה הם: יבנה 671 דירות, רמלה 479, ירושלים 476 בית שמש 367 ומודיעין 342. שיעור מלאי הדירות ביזמת המשרד עלה לכ-28% מסך מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה במשק בסוף אפריל 2013 (לעומת כ-23% בדצמבר 2012).
- שני הכובעים של ברק: ראש "ישראל דמוקרטית" ויחצ"ן של תחום הקנאביס
- המלצות המשרד לביטחון פנים להסדרת יצוא קנאביס יוגשו תוך שבועיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עלייה במלאי הדירות החדשות המוצע למכירה
העלייה במלאי הדירות החדשות המוצע למכירה הושפעה מגידול בהתחלות הבנייה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון (כ-3,200 דירות בחודשים ינואר - מאי 2013 לעומת כ-2,440 בתקופה המקבילה אשתקד). מדובר ברמה החודשית הגבוהה ביותר של מלאי הדירות ביזמת משרד הבינוי והשיכון מאז הוחל באיסוף נתונים ברמה חודשית בתחילת 2010.
מלאי הדירות החדשות בקרקעות ששווקו ליזמים ושטרם החלה בנייתן: במאי מדובר על כ-23,520 דירות בעיקר ביישובים האלה: חריש כ-4,400, ראש העין 2,750, ירושלים 1,800, באר שבע 1,690, בית שמש 1,620 ומודיעין 1,270. יישובים בולטים נוספים הם אשקלון, לוד, נצרת, נצרת עילית ויוקנעם עילית.
כתבות מעניינות נוספות:
- 11.הבעיה היא המשקיעים - אם ישחררו דירות, המחירים ירדו (ל"ת)מס, מס + מס 26/06/2013 18:37הגב לתגובה זו
- 10.המדינה דואגת שהמחירים יעלו -ביבי עבד עליכם שוב :):):) (ל"ת)תום 25/06/2013 19:03הגב לתגובה זו
- 9.רק מהפכה תזיז את בנט המדושן מהווילה שלו ברעננה (ל"ת)די לבכות וצאו לרחוב 25/06/2013 14:10הגב לתגובה זו
- 8.זה שר שיכון ובינוי? זה שר המחדלים החדש תוצרת בנט (ל"ת)צאו למהפכה עצלנים 25/06/2013 14:02הגב לתגובה זו
- 7.נבחרי הציבור הם אינטרסנטים והציבור פשוט לא מעניין אותם (ל"ת)פוליטיקאים בגרוש 25/06/2013 14:00הגב לתגובה זו
- 6.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנב (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 25/06/2013 12:40הגב לתגובה זו
- 5.אזרח 25/06/2013 12:29הגב לתגובה זוואפילו עלוב ולמי שעובד במרכז ורוצה לגור בפריפריה זה כרוך בזמן רב ויקר בכבישים ובנוסף הוצאות נסיעה יקרות דלק ואחזקת רכב או בתחבורה ציבורית גם המעסיקים מעדיפים עובדים שגרים קרוב העלויות זולות יותר
- 4.שר השיכון והבינוי החדש גרוע עשרות מונים מקודמו (ל"ת)אורי אריאל תוצרת בנט 25/06/2013 12:14הגב לתגובה זו
- 3.שר השיכון מבית בנט הוא חדל אישים שרק מדבר ולא עשה דבר! (ל"ת)שר השיכון אפס מאופס 25/06/2013 12:13הגב לתגובה זו
- 2.יש דירות, אין כסף לקנות אותן (ל"ת)אביתר 25/06/2013 11:22הגב לתגובה זו
- 1.עדי 25/06/2013 11:22הגב לתגובה זונמאס כבר מהדיבורים על חריש או קריית גת, אנשים עובדים במרכז, המשפחות נמצאות במרכז ואף אחד לא יעבור לפריפרייה כשלוקח 4 שעות ביום נסיעות
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
