הרגולטור דואג לקבלנים ולא לרוכשי הדירות - עולם הפוך

הרשות להתחדשות עירונית דואגת ליזמים. זה מזכיר את המפקח על הבנקים בבנק ישראל שהתפקיד המרכזי שלו הוא לדאוג לבנקים. זה נראה שגוף ממלכתי, ציבורי דואג לציבור - זה רק נראה. 

הרשות להתחדשות עירונית מבקשת מוועדות התכנון להתמקד כבר בשלב התוכנית בהיתכנות כלכלית אמיתית, ולא להסתפק באישור תכנוני שנראה טוב על הנייר אך מתקשה להתקדם להיתר ולביצוע. בלב המהלך נמצאת המלצה להעלות את רף הרווח היזמי בפרויקטי פינוי-בינוי לכ-18%-20%, בעיקר באזורי הביקוש. 

כיום תוכניות רבות נבחנות סביב רווח יזמי של כ-15%, ובחלק מהמקרים אף פחות מכך, כאשר ההנחה הייתה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ויסגרו את הפער. אלא שהשילוב בין ריבית גבוהה, עלויות מימון, התייקרות ביצוע והאטה במכירות שינה את המשוואה. יזמים מתקשים לקבל ליווי בנקאי, דיירים מתבקשים לוותר על חלק מהתמורות, וחלק מהמתחמים נכנסים לסבב מחודש של משא ומתן.

יזם וקבלן שחותם עם דיירים תחת הנחת רווח מסוים - מחויב להסכם. העזרה של הרגולטור ליזם-קבלן היא פגיעה בשוק התחרותי והיא גם לא נכונה כלכלית. היזמים עשו את החשבון שלהם והם יטודעים כמה ירוויחו. אם לקחו סיכון והפסידו - בעיה שלהם. הטענה שזה יתגלגל לדיירים והתמורות ישתנו. כבר מדברים על תוספות מ"ר לדירות ביחס לדירת המקור נמוכות מאוד, אבל זה שוק חופשי. מה שיקבע בשוק חופשי הוא מה שצריך להיות. 

אם יזמים מבטיחים תמורות מסוימות הם חייבים לעמוד בהם. אם יזמים רוצים לשנות והדיירים מסכימים - זה תקין, אבל להביא את הרגולטור כדי שיעלה את המרווחים מכאן להבא ויגבה את היזמים-קבלנים בהתחדשות עירונית, זה לא תקין ופגיעה בציבור.      

המשמעות עבור בעלי הדירות מורכבת. מצד אחד, רווח יזמי גבוה יותר יכול להפוך פרויקט תקוע לפרויקט שניתן לממן, לבטח ולבצע. מצד שני, כל אחוז נוסף ברווח היזם מגיע מאחד ממקורות הערך של הפרויקט: פחות שטח נוסף לדיירים, פחות הטבות, שינוי בתמהיל הדירות, צמצום חניה, הגדלת מספר הדירות החדשות או שילוב שימושים מסחריים. לכן המהלך מעלה ויכוח בין הרצון להוציא פרויקטים לדרך לבין הצורך לשמור על בעלי הדירות, שמוסרים ליזם נכס קיים וממתינים שנים לדירה חדשה.

להרחבה: יזמי פינוי בינוי חוזרים לדיירים - רוצים דירה? תוותרו על החניה ותוסיפו כסף

תקן 21, הכלי השמאי המרכזי לבדיקת הכדאיות הכלכלית בפרויקטי פינוי-בינוי, עומד שוב במרכז הדיון. התקן בוחן את שווי הקרקע, עלויות הבנייה, היטלים, מימון, תמורות לדיירים והרווח היזמי. הרשות מבקשת שהדוחות יכללו בדיקות רגישות רחבות יותר: מה קורה אם מחירי המכירה יורדים, מה קורה אם עלויות הבנייה עולות, איך שינוי בתקן החניה משפיע על הרווח, ואיזה תמהיל דירות שומר על סיכויי המימוש. זו גישה שמנסה להעביר את הדיון משורה תחתונה אחת לטווח תרחישים רחב יותר.

להרחבה: השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז תל אביב

• ניצחון לרמ"י בנשר: התוכנית להקמת כ-1,860 יח"ד תפורסם מחדש להתנגדויות
• אזורים זכתה במכרז ענק: תבנה 1,030 דירות חדשות בחיפה

לצד הרווח היזמי, הרשות מבקשת להכניס יותר גמישות לתוכניות. הרעיון הוא לקבע את נפח הבינוי, את מספר הקומות ואת המסגרת העירונית, אבל להשאיר מרחב שינוי בתוכן: גדלי דירות, תמהיל שימושים, חניה, דיור מיוחד ופתרונות תכנוניים נוספים. כך ניתן יהיה להתאים את הפרויקט לשוק ביום ההיתר, בלי לפתוח מחדש את כל התוכנית. עבור יזמים, זה יכול לקצר תהליכים. עבור רשויות ודיירים, זה דורש אמון גבוה יותר במנגנוני הבקרה.

להרחבה: 1.6 מיליון דירות בלי ממ"ד - למה אין בהן התחדשות עירונית?