חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים

התיקון לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקפו לאחרונה, עשוי להתברר כאחד השינויים המשמעותיים ביותר לשוק הדיור בשנים האחרונות - גם אם במבט ראשון הוא נראה טכני בלבד. לראשונה, יוכלו יזמים וקבלנים להגדיל את שטח הממ"ד בדירה מ- 12 מ"ר ל- 15-18 מ"ר, ולצרף אליו מקלחת ושירותים. אין צורך בתב"ע, העלויות יחסית נמוכות, והמשמעות היא מתנה מהמדינה ליזמים-קבלנים שמגיעה בדיוק בזמן. מחירי הדירות בירידה של 5%-10% והמתנה הזאת תעזור להם לחזור ולמכור דירות. ונמחיש - נניח שיש יזם שרוצה מכור דירה ב-3 מיליון שקל ולא מצליח למרות שכבר הוריד את המחיר ב-200 אלף שקל. זו דירה על הנייר, והתקנה החדשה מאפשרת לו להוסיף עוד 3 מ"ר לשטח הדירה, אבל לא סתם 3 מ"ר, זה הופך לחדר מאסטר, והעלות של זה מבחינתו די שולית, אולי עוד 30 אלף שקל (סביר שפחות). 

עכשיו הוא מוכר 103 מ"ר - עם הוא ימכור ב-3 מיליון שקל, הוא משנה את משוואת הביקוש - יהיו רוכשים. אם הוא מוסיף רק את עלויות הבנייה - כ-30 אלף שקל, גם יהיו רוכשים. האמת שכנראה גם בעלייה של 2%-3% יהיו רוכשים. בכל זאת עוד 3 מ"ר וחדר שעומד בפני עצמו. 

זה חבל הצלה ליזמים ולקבלנים, וזה יעצור את השחיקה שלהם ברווחים. הרוכשים גם אמורים ליהנות, אלא אם הם יסתערו על הדירות האלו ואז שוב יהיה ביקוש ושוב הקבלנים יעלו מחירים.

בפועל, הממ"ד שעד עתה נחשב לחדר הכי פחות מבוקש בבית, הופך ליחידת הורים נוספת, או במונחים אחרים: עוד חדר מאסטר לכל דבר. המשמעות לרוכשי הדירות ברורה: הם מקבלים דירה משודרגת, עם יותר מ"ר שימושיים ועם ערך מוסף משפחתי באופן מובהק, שני חדרי הורים נפרדים, אפשרות ליחידת מתבגר עצמאית או חדר עבודה איכותי. במחיר השוק שהיה לדירה לפני התיקון לחוק. 

• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה; מה המחירים באזור? וגם - עסקאות אחרונות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבחינת הרוכשים, מדובר בשדרוג בחינם. מה שהופך את ההצעה של הקבלנים לאטרקטיבית הרבה יותר. עבור היזמים, התיקון מספק חבל הצלה מאוד מהותי. בשוק שבו אסור להם למעשה להוריד מחירים - בין אם בשל הנחיות הבנקים ובין אם בשל החשש מ'כדור שלג' של הורדות מחירים אשר יוביל לירידה גדולה. האפשרות להציע מוצר טוב יותר באותו מחיר היא פתרון נהדר עבורם. 

כך נשמרת הרווחיות, נשמרת האטרקטיביות מול הרוכשים, והם יכולים להציג מכירות מבלי לפגוע במחיר הרשמי של השוק. ולא לומר את צמד המילים שהם הכי חוששים מנו - ירידת מחירים. גורמים בכירים בענף הבנייה מסבירים כי המהלך כבר מורגש היטב בשטח. לדבריהם, משפחות רבות מתעניינות כיום בשאלה אם בפרויקט יש ממ"ד גדול, והדבר הפך לגורם מכריע בהחלטת הקנייה. 

גורם נוסף ששוחח עם ביזפורטל אמר כי ברגע שהתקנה נכנסה לתוקף, החלו לשנות את תכנון הדירות בפרויקטים שטרם קיבלו היתר, ולהוסיף את המטרים החדשים המותרים. לטענתו: "השדרוג הזה נתפס בעיני רוכשים כמתנה אמיתית, חדר שהיה הפחות טוב בבית הופך ליחידה נחשקת. זה בהחלט תרם להאצת המכירות בחודשים האחרונים", הוא אומר.גם יזמים אחרים מצביעים על השפעה מיידית. 

• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אחד מהם מסביר כי היתרון הגדול של התיקון הוא בכך שהוא חל על כל תב"ע קיימת, כך שאין צורך בשינוי תכנוני מסובך. לדבריו, "אם אתה בשלב מוקדם של תכנון, כדאי מאוד לעדכן את התוכניות ולהכניס את השינוי הזה. זה מוסיף מאות מטרים לכלל הפרויקט, וזה נכס אדיר שקיבלנו".

סטנדרט חדש לרוכשי הדירות

כעת, נוצר פער חדש בין דירות שנבנו לפני התיקון לאלו שייבנו מעתה ואילך. דירות חדשות, שיכללו ממ"ד מוגדל עם אפשרות לשמש כחדר מאסטר נוסף, יעמידו את הרף גבוה יותר בשוק. מצד שני, דירות ישנות שבהן הממ"ד מוגבל ל-12 מ"ר וללא שירותים או מקלחת, עלולות להיתפס כפחות אטרקטיביות. 

בטווח הארוך, הפער הזה ככל הנראה יגרום לפערי מחירים ביניהן: הדירות החדשות יתומחרו גבוה יותר בעוד הישנות יצטרכו להציע הנחות יחסיות כדי להתחרות. במקביל, עצם השדרוג מהווה "טריגר" להאצת מכירות, בתקופה שבה השוק בקצב מכירות נמוך מאוד, התיקון מספק ליזמים כלי רענון שמחזיר עניין בקרב רוכשים, שמקבלים משהו נוסף ששווה כסף רב. וזאת מבלי לשלם עליו תוספת.

הסוכריה שקיבלו הקבלנים

המשמעות עבור היזמים והקבלנים ברורה: מדובר בשיפור רווחיות כמעט ללא עלויות נוספות. התוספת של 3-6 מ"ר לא כרורה ברכישת קרקע נוספת, אלא בעלות בנייה שולית בלבד, נמוכה בהרבה מהערך הנתפס שמקבלים הרוכשים. 

במילים אחרות, מדובר בהשבחה זולה ליזם שמגדילה את התמורה לצרכן. כמו כן, יש לדבר הזה גם היבט פיננסי חשוב: מאחר שהבנקים והפיקוח אינם מאפשרים הורדות מחירים רשמיות (כדי שלא לפגוע בשווי הבטוחות), התוספת הזו היא דרך אלגנטית לעקוף את החסם. היזם שומר על קצב המכירות שכל כך חשוב לו להראות לנושים ובעלי המניות בחברה ומשקיעים פוטנציאלים, הרוכש מצדו מקבל מוצר משודרג, והכי חשוב עבורם - המחיר הרשמי נותר בעינו.

לא צריך לשנות תב"ע

התיקון מהווה תקדים מעניין. לראשונה, שינוי מהותי חל לא רק על תוכניות חדשות אלא גם על תב"עות קיימות, כך שפרויקטים שכבר בתהליך יכולים להטמיע את ההרחבה באופן מיידי. המשמעות היא חיסכון של שנים בתהליכי תכנון מחדש ובבירוקרטיה, והענקת בונוס תכנוני ענק ליזמים שכבר נמצאים בשוק.

חשוב להדגיש גם את המצב עבור רוכשי הדירות, אלו שרכשו לפני שנכנס התיקון לתוקף - לא יקבלו כעת את היחדיה הנוספת, אלא יקבלו חדר שהיה כפי שרכשו אותו. אלא אם היזם יציע מצידו להוסיף במידה וישלמו לו את התוספת שידרוש.