מניה במרכז: IBI ממליצים - חברת נדל"ן מניב שנסחרת בדיסקאונט של 32%

גרמניה, הכלכלה הגדולה ביותר בגוש האירו, נחשבת יחסית לאי של יציבות באירופה המשברית של ימינו וכך גם בתחום הנדל"ן. שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI סיקר את פעילות חברת בראק קפיטל (בראק אן וי), הפועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה החל מ-2005. לדבריו, היקף עסקאות הנדל"ן בגרמניה נמצא במגמת עלייה בתקופה האחרונה ואף צפוי לגדול בשנתיים הקרובות.

בבעלות החברה 30 נכסים מניבים בשטח של כ- 277 אלפי מ"ר בתפוסה ממוצעת של כ- 98% המניבים הכנסה שנתית של כ- 25 מיליון אירו. החלק העיקרי בתיק מורכב מ- 13 מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקט, בשטח של כ- 157 אלפי מ"ר, המניבים הכנסה של כ- 13.5 מיליון אירו. העוגן היא רשת Kaufland , מרשת הקמעונאית השלישית בגודלה בגרמניה, דמי השכירות לרשת מהווים לה עומס של פחות מ- 2% על המחזור. בנוסף קיימים 8 מרכזים מסחריים מעוגני רשת עשה זאת בעצמך בשטח של כ- 75 אלפי מ"ר המניבים הכנסה שנתית של כ- 6.6 מיליון אירו.

כמו כן בבעלות החברה תיק של 4,989 דירות בשטח כולל של כ- 288 אלף מ"ר בתפוסה ממוצעת של כ- 94%. רוב הדירות בנות 2-3 חדרים בשטח ממוצע של כ- 50-60 מ"ר לדירה. נכסים אלו מנוהלים באופן מלא על ידי עובדי החברה שאחראים על התחזוקה, השיווק והגבייה בגינם. ליפמן מסביר כי "אין ספק שהתיק יכול להמשיך ולגדול על בסיס מצבת כח האדם הקיימת כיום ובכך להגדיל את האטרקטיביות שלו. השווי בספרים של נכסי החברה גוזר מחיר של כ- 630 אירו למ"ר, מחיר הנמוך משמעותית מעלות הכינון שלהם. עיקר הנכסים נרכשים מחברות עירוניות/ממשלתיות אשר מאופיינות בניהול לא יעיל ולא מתגמל. זמן קצר לאחר רכישת נכסים הם עוברים לניהול, שיווק ותפעול מקומי על ידי צוותים של החברה."

בשנת 2008 רכשה החברה חטיבת קרקע של כ- 144 דונם באזור מרכזי מאוכלס בדיסלדורף. לאחר שינויי תב"ע, הסטת קו רכבת מהאזור ורכישת הקרקע עליה עברה הרכבת, בידי החברה תב"ע מאושרת לבניית רובע הכולל כ- 1,000 יח"ד ושטח לבניית כ- 124 אלף מ"ר של משרדים. בחודשים הקרובים עתידה החברה להתחיל לבנות את השלב הראשון של פרויקט המגורים שיכלול 203 יח"ד. במקום פעיל כבר צוות הנדסי לניהול ההקמה וצוות שיווק שממתג את הפרויקט. "להערכתנו מכירה מוקדמת של דירות תחל ברבעון השני של השנה, ולאחר מכירת כ- 30% מהדירות תחל החברה בבנייה. נציין כי בנובמבר 2011 נחתם הסכם ליווי בהיקף של כ- 87 מ' אירו לחלק הראשון בפרויקט המגורים", מציין ליפמן.

"החברה יציבה, יעילה ודינמית, בעלת איתנות פיננסית גבוהה ומינוף סביר", מוסיף ליפמן. "ברשותה נגישות גבוהה לעסקאות מה שיאפשר לה להמשיך להיות אקטיבית ולצמוח בגרמניה בקצבים גבוהים בכלל ולאור ההזדמנויות בשוק הגרמני בפרט. שווי השוק של החברה כיום מצביע כי למנייה סיכוי טוב להיכנס למדד ת"א 100 בעדכון הקרוב (בעדכון האחרון עמדה החברה בשווי השוק אך לא עמדה בקריטריון של מהירות המחזור)." ב-IBI מסכמים כי מודל הערכת השווי שערכו שמרני, וכי הוא אינו לוקח בחשבון את פוטנציאל הרווח מפרויקט הייזום בדיסלדורף ולא נותן ביטוי להעלאת מחירי השכירות בנכסי החברה, שחלק גדול מהם נמצאים מתחת למחירי השוק. "אנו מתחילים לסקר את החברה בהמלצת קנייה במחיר של 166 שקל למנייה, מחיר הגבוה ב-32% ממחיר השוק.