ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

דירה בירושה הופכת רבים ממשקי בית בישראל למשקיעים בעל כורחם. הם לא תכננו להחזיק דירה נוספת, אבל עכשיו עומד לרשותם נכס. וכאן עולה השאלה: האם להחזיק ולהשכיר, או למכור ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים? משקיע שמחפש תשואה שוטפת יעדיף להחזיק בדירה. מי שזקוק לנזילות יעדיף למכור. יש גם מי שבוחרים למכור דירה ישנה במרכז ולקנות שתיים קטנות בפריפריה, מתוך רצון לפזר סיכונים וליהנות מתשואה גבוהה יותר. על הדילמה הזו כתבנו כאן - מה עדיף - דירה במרכז תל אביב או שתי דירות בנתניה?

עבור זוגות צעירים שזוכים בדירה בירושה, יכולה להיווצר מורכבות נוספת: לעיתים הדירה המתקבלת אינה מתאימה לצרכים שלהם. היא עשויה להיות קטנה מדי, רחוקה ממקום העבודה או ללא ממ״ד. במצבים כאלה יש היגיון במכירת הדירה והשקעת הכסף ברכישת דירה חדשה שתתאים להם. מצד שני, יש משפחות שמעדיפות להשכיר את הדירה שקיבלו ולגור בשכירות באזור המתאים להן, תוך שימוש בהכנסה השוטפת כדי לממן את שכר הדירה.

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.

• הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
• אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירושות בחו״ל: מורכבות כפולה

כשמדובר בנכס בחו״ל, העניין מורכב עוד יותר. חוק הירושה בישראל קובע שהדין שחל הוא זה של מקום מגוריו של הנפטר, אך מדינות רבות מחייבות שריון חלק מהירושה למשפחה. כלומר, ייתכן מצב שבו צוואה שערך אדם בישראל אינה מוכרת בחו״ל, ולהפך. לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי שמתייחס לשתי המדינות ולבחון גם את סוגיות המיסוי המקומיות.

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

הפער שהולך ונפער

הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.

מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.

אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.