השקעה בדירה בבת ים - האם היא עדיין משתלמת?
מחירי הדירות בבת ים עולים בשנים האחרונות במקביל להתרחבות הגדולה של ההתחדשות העירונית בעיר. המחירים מגלמים השבחה עתידית וגם בבניינים שאין בהם התחדשות עירונית, המחירים עלו על רקע ההערכה שפוטנציאל ההשבחה בבניינים ישנים גדול.
בת ים (צבי צרפתי)
בת ים נהנית מתחבורה ציבורית טובה, וקרבה לתל אביב. מחירי הדירות עולים בקצב העולה על העלייה הממוצעת בארץ, כשהמחירים כעת למ"ר כפי שניתן להתרשם מהעסקאות האחרונות הם באזור 27-30 אלף שקל. יש כמובן חריגים - בפרוקיטים החדשים ברחובות שצמודים לים, המחירים גבוהים יותר. יש גם דירת פנטהאוז מפוארת שנמכרה ב-70 אלף שקל למ"ר ובסך כולל של 12.5 מיליון שקל.
עסקאות נדל"ן אחרונות בבת ים
- ברחוב בר אילן בקומה שביעית, 3 חדרים, דירה של 76 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל
- בהמעפילים, קומה שנייה, דירה של 99 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל
- בהשר שפירא, קומה 6, דירה של 57 מ"ר ב-1.92 מיליון שקל
- ברחוב בלפור בקומת קרקע, 4 חדרים, דירה של 107 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל
- ברחוב גבעתי , קומה שלישית, דירה של 67 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
- ברחוב התבור, 2.5 חדרים בקומה רביעית, דירה של 59 מ"ר ב-1.6 מיליון שקל
- בשלום עליכם, דירה של 73 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל
- ברחוב סולד, קומה שנייה, דירה של 54 מ"ר ב-1.68 מיליון שקל
- ברחוב זמנהוף מס' 19, קומה שלישית, דירה של 68 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל
עיר של משקיעיםבת ים ידועה כעיר של משקיעים. דירות רבות בעיר הם דירות להשקעה. המשקיעים נכנסו אליה בעיקר בעשור האחרון על רקע הערכה שהדירות יעברו תהליכי פינוי בינוי. בנוסף, יש בעיר שוק תוסס של שכירות עם ביקושים גבוהים לאור הקרבה לתל אביב והנוחות של התחבורה הציבורית.
התשואה של משקיע משכר דירה היא סבירה באופן יחסי, אבל המשקיעים שנכנסו לכאן בשנים האחרונות בונים על רווחי השבחה. דירה שעוברת פינוי בינוי עשויה להעלות בשוויה בסדר גודל של 30%-40%. התהליך הזה אומנם לוקח זמן, אבל גם אם תחלקו את הרווח הזה ל-10 שנים הרי שיש כאן רווח עודף של 3% בשנה. במקביל יש עלייה "טבעית" במחירי הדירות ולצד שכר הדירה, התשואה של המשקיעים היתה מרשימה.
בינתיים, המחיירם עלו והם מגלמים גם השבחה של פינוי בינוי. צריך לקחת את זה בחשבון. ברגע שהמוכרים יודעים שתהיה השבחה, ובחלקים מרכזיים בעיר יש תהליכים כאלו שמשפיעים על כל הסביבה, הם מגלמים זאת באופן מסוים במחיר. לא באופן מלא, כי קיים עדיין סיכון שזה לא יתממש, אבל בהחלט באופן חלקי, שמקטין את הרווח העתידי.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
מה התשואה למשקיע?
התשואה למשקיע משכר הדירה עומדת על סדר גודל של 2.4%, אך ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה עולה. דירות של 3 חדרים מושכרות ב-4.5 אלף שקל ומעלה. דירות של 4 חדרים ב-6 אלף שקל ומעלה.
- 6.יוסי 19/09/2024 04:41הגב לתגובה זובפועל 2.4% ולמטה מזה.. אם 5% אזי פרויקט פינוי בינוי + שמירת מחירי הנדל"ן כפי שהם או יותר, אבל! היום בבנק על סכום כזה מקבלים יותר מ 4% נטו, ומי שמעט מבין באגח או בשוק ההון יעשה כפול מזה.. למה להסתבך עם דירה להשכרה ? ? ? בפועל דיירים לא משלמים בזמן, יש נזקים לדירה ובעיקר לישנה כל כך, שי נזקים לתשתיות מים וביוב וחשמל - וזה עוד כסף. ההשקעה בדירה כזו - היא כאב ראש נורא, פשוט לא כדאי גם בתסריט הטוב ביותר.
- 5.ליז 14/09/2024 21:43הגב לתגובה זובמחירים כאלה אפשר לקנות בחולון וראשל:צ ערים הרבה יותר טובות עם אוכלוסיה יותר שקטה
- 4.קשקש 14/09/2024 12:56הגב לתגובה זו45 שנה אני בבורסה מעולם לא פגשתי תבניות כאלה מפחידות .השם ירחם
- 3.חיים 14/09/2024 11:56הגב לתגובה זולמה לקנות דירה בתשואה כזאת שהs
- 2.רוני 14/09/2024 11:15הגב לתגובה זועיר של ערסים דוחים, דתיים שמקצינים ,רוסים שסגורים בקהילות שלהם ולקינוח פלישה איטית אך בטוחה של ערבים מיפו. שומר נפשו ירחק.
- ישראל 16/09/2024 22:51הגב לתגובה זומניסיון רוסים הם אחלה שוכרים שקטים ומשלמים במדויק בת ים מצוינת להשקעה ו\יותר טובה מכל פריפריה אחרת
- 1.מור 14/09/2024 10:10הגב לתגובה זובת ים מלאה עבריינים סוחרי סמים ועסקים רבים מנוהלים על ידי עברייני יפו אפשר בקלות להבחין בכמויות מכוניות הב מ וו שמסתובבות קבוע בטיילת בבת ים מעבר לכך חיסולים דקירות ובריונות קבועה בחוף הים
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
