השקעה בדירה בבת ים - האם היא עדיין משתלמת?
מחירי הדירות בבת ים עולים בשנים האחרונות במקביל להתרחבות הגדולה של ההתחדשות העירונית בעיר. המחירים מגלמים השבחה עתידית וגם בבניינים שאין בהם התחדשות עירונית, המחירים עלו על רקע ההערכה שפוטנציאל ההשבחה בבניינים ישנים גדול.
בת ים (צבי צרפתי)
בת ים נהנית מתחבורה ציבורית טובה, וקרבה לתל אביב. מחירי הדירות עולים בקצב העולה על העלייה הממוצעת בארץ, כשהמחירים כעת למ"ר כפי שניתן להתרשם מהעסקאות האחרונות הם באזור 27-30 אלף שקל. יש כמובן חריגים - בפרוקיטים החדשים ברחובות שצמודים לים, המחירים גבוהים יותר. יש גם דירת פנטהאוז מפוארת שנמכרה ב-70 אלף שקל למ"ר ובסך כולל של 12.5 מיליון שקל.
עסקאות נדל"ן אחרונות בבת ים
- ברחוב בר אילן בקומה שביעית, 3 חדרים, דירה של 76 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל
- בהמעפילים, קומה שנייה, דירה של 99 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל
- בהשר שפירא, קומה 6, דירה של 57 מ"ר ב-1.92 מיליון שקל
- ברחוב בלפור בקומת קרקע, 4 חדרים, דירה של 107 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל
- ברחוב גבעתי , קומה שלישית, דירה של 67 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
- ברחוב התבור, 2.5 חדרים בקומה רביעית, דירה של 59 מ"ר ב-1.6 מיליון שקל
- בשלום עליכם, דירה של 73 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל
- ברחוב סולד, קומה שנייה, דירה של 54 מ"ר ב-1.68 מיליון שקל
- ברחוב זמנהוף מס' 19, קומה שלישית, דירה של 68 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל
עיר של משקיעיםבת ים ידועה כעיר של משקיעים. דירות רבות בעיר הם דירות להשקעה. המשקיעים נכנסו אליה בעיקר בעשור האחרון על רקע הערכה שהדירות יעברו תהליכי פינוי בינוי. בנוסף, יש בעיר שוק תוסס של שכירות עם ביקושים גבוהים לאור הקרבה לתל אביב והנוחות של התחבורה הציבורית.
התשואה של משקיע משכר דירה היא סבירה באופן יחסי, אבל המשקיעים שנכנסו לכאן בשנים האחרונות בונים על רווחי השבחה. דירה שעוברת פינוי בינוי עשויה להעלות בשוויה בסדר גודל של 30%-40%. התהליך הזה אומנם לוקח זמן, אבל גם אם תחלקו את הרווח הזה ל-10 שנים הרי שיש כאן רווח עודף של 3% בשנה. במקביל יש עלייה "טבעית" במחירי הדירות ולצד שכר הדירה, התשואה של המשקיעים היתה מרשימה.
בינתיים, המחיירם עלו והם מגלמים גם השבחה של פינוי בינוי. צריך לקחת את זה בחשבון. ברגע שהמוכרים יודעים שתהיה השבחה, ובחלקים מרכזיים בעיר יש תהליכים כאלו שמשפיעים על כל הסביבה, הם מגלמים זאת באופן מסוים במחיר. לא באופן מלא, כי קיים עדיין סיכון שזה לא יתממש, אבל בהחלט באופן חלקי, שמקטין את הרווח העתידי.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
מה התשואה למשקיע?
התשואה למשקיע משכר הדירה עומדת על סדר גודל של 2.4%, אך ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה עולה. דירות של 3 חדרים מושכרות ב-4.5 אלף שקל ומעלה. דירות של 4 חדרים ב-6 אלף שקל ומעלה.
- 6.יוסי 19/09/2024 04:41הגב לתגובה זובפועל 2.4% ולמטה מזה.. אם 5% אזי פרויקט פינוי בינוי + שמירת מחירי הנדל"ן כפי שהם או יותר, אבל! היום בבנק על סכום כזה מקבלים יותר מ 4% נטו, ומי שמעט מבין באגח או בשוק ההון יעשה כפול מזה.. למה להסתבך עם דירה להשכרה ? ? ? בפועל דיירים לא משלמים בזמן, יש נזקים לדירה ובעיקר לישנה כל כך, שי נזקים לתשתיות מים וביוב וחשמל - וזה עוד כסף. ההשקעה בדירה כזו - היא כאב ראש נורא, פשוט לא כדאי גם בתסריט הטוב ביותר.
- 5.ליז 14/09/2024 21:43הגב לתגובה זובמחירים כאלה אפשר לקנות בחולון וראשל:צ ערים הרבה יותר טובות עם אוכלוסיה יותר שקטה
- 4.קשקש 14/09/2024 12:56הגב לתגובה זו45 שנה אני בבורסה מעולם לא פגשתי תבניות כאלה מפחידות .השם ירחם
- 3.חיים 14/09/2024 11:56הגב לתגובה זולמה לקנות דירה בתשואה כזאת שהs
- 2.רוני 14/09/2024 11:15הגב לתגובה זועיר של ערסים דוחים, דתיים שמקצינים ,רוסים שסגורים בקהילות שלהם ולקינוח פלישה איטית אך בטוחה של ערבים מיפו. שומר נפשו ירחק.
- ישראל 16/09/2024 22:51הגב לתגובה זומניסיון רוסים הם אחלה שוכרים שקטים ומשלמים במדויק בת ים מצוינת להשקעה ו\יותר טובה מכל פריפריה אחרת
- 1.מור 14/09/2024 10:10הגב לתגובה זובת ים מלאה עבריינים סוחרי סמים ועסקים רבים מנוהלים על ידי עברייני יפו אפשר בקלות להבחין בכמויות מכוניות הב מ וו שמסתובבות קבוע בטיילת בבת ים מעבר לכך חיסולים דקירות ובריונות קבועה בחוף הים
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן חג'ג' נדלן 1.91% הודיעה כי חברת הפרויקט שבשליטתה (כ־85%) ובעלי הזכויות במקרקעי פרויקט יפו חתמו על הסכם פינוי־בינוי מקיף, למיזם התחדשות עירוני ולהקמה של שכונה חדשה בעיר, עם 1923 יחידות דיור ובנוסף, 15,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה בפרדס דכה שבדרום יפו. המתחם, נמצא ממערב לשדרות ירושלים ומדרום לרחוב סהרון, והוא משתרע על פני כ־120 דונם, שרובו בבעלות רשות מקרקעי ישראל.
לפי התכנית החדשה שאושרה להפקדה בוועדה המקומית תל אביב, צפוי הפרויקט לכלול כ־1,923 יחידות דיור תכנוניות, מתוכן ייבנו בפועל כ־1,800 יח"ד בשלבי ביצוע. במסגרת חלוקת הזכויות, 310 יחידות דיור יוקצו לרמ"י, בעוד החברה תבנה כ־1,500 יח"ד. מתוך אלו, כ־1,100 יחידות ייוחסו לחברה עצמה, וכ־400 יח"ד יוקצו לבעלי הזכויות ולמחזיקים שונים בשטח, לרבות כאלה היושבים כיום על מקרקעי רמ"י.
מבחינת שטחי המסחר והתעסוקה, חלקה הסופי של קבוצת חג'ג' בשטחים אלה ייקבע בהתאם לתוכנית האיחוד והחלוקה, שצפויה להיות מוסדרת מול רמ"י על בסיס הסכמות עקרוניות שכבר גובשו.
על אף התקדמות התכנון, בחג'ג' מדגישים כי יישום הפרויקט תלוי במספר אישורים רגולטוריים, ובראשם הפקדה ואישור סופיים של התכנית החדשה, הכוללת הגדלת זכויות בנייה מהותית. אחד התנאים המרכזיים הוא השלמת תכנית איחוד וחלוקה שתגדיר את חלוקת הזכויות בין רמ"י,
בעלי הזכויות והחברה. בשלב זה עיקרי התכנית כבר תואמו עקרונית, אך טרם קיבלו את אישור הנהלת רמ"י.
- חג׳ג׳: "המטרה שלנו - להשביח את תחומי הפעילות ולהמשיך להעניק ביטחון למשקיעים"
- חג'ג' נדל"ן: ההכנסות זינקו ב-57%, הרווח הגולמי הוכפל ל-133.5 מ' שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, בניית הפרויקט מחייבת קבלת כלל היתרי הבנייה הדרושים על פי דין. מימוש ההסכם כולו כפוף גם לאי־התקיימותם של תנאים מפסיקים שונים, הקשורים להיקף הזכויות,
התקדמות קידום ההיתרים והכרזת המתחם כפרויקט פינוי־בינוי לצורכי הטבות מס.
