השקעה בדירה בבת ים - האם היא עדיין משתלמת?
מחירי הדירות בבת ים עולים בשנים האחרונות במקביל להתרחבות הגדולה של ההתחדשות העירונית בעיר. המחירים מגלמים השבחה עתידית וגם בבניינים שאין בהם התחדשות עירונית, המחירים עלו על רקע ההערכה שפוטנציאל ההשבחה בבניינים ישנים גדול.
בת ים (צבי צרפתי)
בת ים נהנית מתחבורה ציבורית טובה, וקרבה לתל אביב. מחירי הדירות עולים בקצב העולה על העלייה הממוצעת בארץ, כשהמחירים כעת למ"ר כפי שניתן להתרשם מהעסקאות האחרונות הם באזור 27-30 אלף שקל. יש כמובן חריגים - בפרוקיטים החדשים ברחובות שצמודים לים, המחירים גבוהים יותר. יש גם דירת פנטהאוז מפוארת שנמכרה ב-70 אלף שקל למ"ר ובסך כולל של 12.5 מיליון שקל.
עסקאות נדל"ן אחרונות בבת ים
- ברחוב בר אילן בקומה שביעית, 3 חדרים, דירה של 76 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל
- בהמעפילים, קומה שנייה, דירה של 99 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל
- בהשר שפירא, קומה 6, דירה של 57 מ"ר ב-1.92 מיליון שקל
- ברחוב בלפור בקומת קרקע, 4 חדרים, דירה של 107 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל
- ברחוב גבעתי , קומה שלישית, דירה של 67 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
- ברחוב התבור, 2.5 חדרים בקומה רביעית, דירה של 59 מ"ר ב-1.6 מיליון שקל
- בשלום עליכם, דירה של 73 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל
- ברחוב סולד, קומה שנייה, דירה של 54 מ"ר ב-1.68 מיליון שקל
- ברחוב זמנהוף מס' 19, קומה שלישית, דירה של 68 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל
עיר של משקיעיםבת ים ידועה כעיר של משקיעים. דירות רבות בעיר הם דירות להשקעה. המשקיעים נכנסו אליה בעיקר בעשור האחרון על רקע הערכה שהדירות יעברו תהליכי פינוי בינוי. בנוסף, יש בעיר שוק תוסס של שכירות עם ביקושים גבוהים לאור הקרבה לתל אביב והנוחות של התחבורה הציבורית.
התשואה של משקיע משכר דירה היא סבירה באופן יחסי, אבל המשקיעים שנכנסו לכאן בשנים האחרונות בונים על רווחי השבחה. דירה שעוברת פינוי בינוי עשויה להעלות בשוויה בסדר גודל של 30%-40%. התהליך הזה אומנם לוקח זמן, אבל גם אם תחלקו את הרווח הזה ל-10 שנים הרי שיש כאן רווח עודף של 3% בשנה. במקביל יש עלייה "טבעית" במחירי הדירות ולצד שכר הדירה, התשואה של המשקיעים היתה מרשימה.
בינתיים, המחיירם עלו והם מגלמים גם השבחה של פינוי בינוי. צריך לקחת את זה בחשבון. ברגע שהמוכרים יודעים שתהיה השבחה, ובחלקים מרכזיים בעיר יש תהליכים כאלו שמשפיעים על כל הסביבה, הם מגלמים זאת באופן מסוים במחיר. לא באופן מלא, כי קיים עדיין סיכון שזה לא יתממש, אבל בהחלט באופן חלקי, שמקטין את הרווח העתידי.
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
מה התשואה למשקיע?
התשואה למשקיע משכר הדירה עומדת על סדר גודל של 2.4%, אך ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה עולה. דירות של 3 חדרים מושכרות ב-4.5 אלף שקל ומעלה. דירות של 4 חדרים ב-6 אלף שקל ומעלה.
- 6.יוסי 19/09/2024 04:41הגב לתגובה זובפועל 2.4% ולמטה מזה.. אם 5% אזי פרויקט פינוי בינוי + שמירת מחירי הנדל"ן כפי שהם או יותר, אבל! היום בבנק על סכום כזה מקבלים יותר מ 4% נטו, ומי שמעט מבין באגח או בשוק ההון יעשה כפול מזה.. למה להסתבך עם דירה להשכרה ? ? ? בפועל דיירים לא משלמים בזמן, יש נזקים לדירה ובעיקר לישנה כל כך, שי נזקים לתשתיות מים וביוב וחשמל - וזה עוד כסף. ההשקעה בדירה כזו - היא כאב ראש נורא, פשוט לא כדאי גם בתסריט הטוב ביותר.
- 5.ליז 14/09/2024 21:43הגב לתגובה זובמחירים כאלה אפשר לקנות בחולון וראשל:צ ערים הרבה יותר טובות עם אוכלוסיה יותר שקטה
- 4.קשקש 14/09/2024 12:56הגב לתגובה זו45 שנה אני בבורסה מעולם לא פגשתי תבניות כאלה מפחידות .השם ירחם
- 3.חיים 14/09/2024 11:56הגב לתגובה זולמה לקנות דירה בתשואה כזאת שהs
- 2.רוני 14/09/2024 11:15הגב לתגובה זועיר של ערסים דוחים, דתיים שמקצינים ,רוסים שסגורים בקהילות שלהם ולקינוח פלישה איטית אך בטוחה של ערבים מיפו. שומר נפשו ירחק.
- ישראל 16/09/2024 22:51הגב לתגובה זומניסיון רוסים הם אחלה שוכרים שקטים ומשלמים במדויק בת ים מצוינת להשקעה ו\יותר טובה מכל פריפריה אחרת
- 1.מור 14/09/2024 10:10הגב לתגובה זובת ים מלאה עבריינים סוחרי סמים ועסקים רבים מנוהלים על ידי עברייני יפו אפשר בקלות להבחין בכמויות מכוניות הב מ וו שמסתובבות קבוע בטיילת בבת ים מעבר לכך חיסולים דקירות ובריונות קבועה בחוף הים
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותכמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?
מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.
הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
