פסק דין שניתן לאחרונה, קבע כי רכישת דירה ומכירתה בתוך חודשים ספורים והפקת רווח בסכום משמעותי, נחשבת ל"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה שולי בשיעור שמגיע עד ל-47% (ולא במס שבח של 25% בלבד). חלק מהקביעות בפסק דין זה מעלות את הצורך לבצע חשיבה יסודית לגבי עסקאות מקרקעין רבות אשר בבסיסן ישנה כוונה להפקת רווחים משמעותיים בפרק זמן קצר.

הדבר מקבל משנה תוקף לאור הגירעון שהצטבר בקופת המדינה אשר מחייב את רשויות המס לשלוח את זרועות הפיקוח והאכיפה שלהן, לבחון עסקאות שבימים כתיקונם היו חולפות מתחת "לרדאר" של פקיד השומה ונשארות במישור ההוני.

פקידי השומה בעקבות עסקאות הנדל"ן

חשוב לחדד, כי עסקת אקראי עלולה להיות חייבת לא רק במס שולי אלא גם בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות ואף במע"מ. כך, במקרים מסוימים ייתכן שהתמורה נטו למוכר תהיה נמוכה ממחצית הרווח אותו תכנן המוכר להפיק.

המקרה שתואר בפסק הדין עסק בדירת מגורים אשר נרכשה על ידי בתו בת ה-18 של עורך דין בתחום הנדל"ן ונמכרה כעבור 4 חודשים ברווח של 600 אלף שקל המהווה תשואה של כ- 50% משווי הרכישה. הבת ואביה ביקשו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה כפי שהיה נהוג ביום המכירה -  גם לאחר תקופת בעלות קצרה, אך פקיד השומה טען כי נסיבות המקרה מצביעות על "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" ולא על השקעה הונית המקנה פטור ממס שבח.

לאורך השנים התגבשו מספר מבחני עזר להבחנה בין עסקה הונית לעסקה מסחרית -הכוללת גם עסקת אקראי מסחרית. בין השאר ניתן משקל לאופן המימון, תקופת ההחזקה, ידע ובקיאותו של המוכר, תדירות העסקאות, מבחן ההשבחה ועוד.

• רפורמת מס טורקית תפגע במשקי הבית, בעסקים קטנים ובינוניים וייתכן שאף בשוק ההון
• הצעד הבא הוא לקצר את הבירוקרטיה? "המדינה מסירה את החסם, עכשיו תור הרשויות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפסק דין ניתן משקל לבקיאותו של אביה של המוכרת והיכרותו את תחום הנדל"ן ומשכך עורכי דין, שמאים, מתווכים אדריכלים ובעלי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן ובני משפחותיהם, חשופים יותר לטענה לעסקה מסחרית בשל בקיאותם בתחום. עם זאת, מדובר רק במבחן אחד מתוך מספר מבחנים.

בענייננו, בית המשפט פסק כי לאור העובדה שתקופת ההחזקה של 4 חודשים בלבד של המוכרת בדירה ללא מתן הסבר סביר,  בקיאות האב בתחום הנדל"ן וכן אופן המימון החריג -מימון רכישת הדירה בכספי המכירה -  מצביעים על כך שמדובר בעסקת אקראי מסחרית.  בית המשפט התייחס גם להעדר מעורבותה של הבת בהליך הרכישה והמכירה וכן לקרבתו העסקית של האב לעורך הדין של המוכרת.

• עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

קרדיט: איציק יצחקי

בית המשפט ציין שלא כל מכירה ברווח נאה ולאחר זמן קצר מלמדת על ביצוע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. לכן, על מנת לחייב את הרווח במס שולי, יש להיווכח כי אופי העסקה הוא מסחרי ולא הוני. אולם, התייחסותו למבחנים השונים במסגרת פסק הדין עלולה להשליך על עסקאות אחרות בעולם הנדל"ן ועל הסיכוי שבמועד המימוש יתקל המוכר בדרישה לתשלום מס הרבה מעבר למה שתכנן.

דירות על הנייר ומבצעי 10-90 במקוד

למשל לאחרונה בשל המצב הכלכלי, משקיעי נדל"ן רבים מנצלים את תנאי המימון האטרקטיביים שיזמי הנדל"ן מציעים להם (למשל עסקאות פריסייל 10-90) קניית דירה "על הנייר" לפני קבלת היתר, ובמטרה למכרה טרם קבלת מפתח. כך תוך השקעת הון עצמי מינימאלי, ניתן ליהנות מעליית הערך שבין מועד החתימה על ההסכם למועד מסירת הדירה בפועל.

במקרה זה, נטילת הסיכון - רכישה לפני היתר, מימון באמצעות כספי מכירה וכוונה ברורה להפיק רווח בטווח יחסית קצר ביחס לעסקאות נדל"ן להשקעה, עלולים להצביע על כוונה מסחרית.

רכישת דירה "על הנייר" עלולה לקבל מימד נוסף לסיווגה של העסקה כמסחרית, לאור כוונתו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, לפרסם חוות דעת לפיה מי שמבצע רכישה על הנייר במטרה למכור ברווח לפני אכלוס ייחשב כ"מוכר דירה" בהתאם לחוק המכר. המשמעות היא כי למוכר יתווספו התחייבויות כלפי הרוכש שעד כה היו שמורות בדרך כלל ליזמים בפרויקט, כמו למשל העמדת ערבות בנקאית.

מקרה נוסף אשר יכול להיכנס תחת המטרייה המסחרית הוא רכישות ומכירות חוזרות ונשנות של חלקים בדירות. רכישה של 1/3 דירה - קבוצה של שלושה אשר רוכשים דירה אחת. השקעה  פופולארית זו מסתמכת על הוראות חוק המאפשרות ליהנות ממס רכישה מופחת ופטור ממס שבח המוענקים לדירה יחידה אף אם בבעלות המוכר השקעה בדירה שחלקו בה אינו עולה על 1/3. עם זאת, ריבוי השקעות בחלקי דירות לפרקי זמן קצרים, עלול להיחשב לפעילות עסקית. זאת, בין השאר, לאור התדירות הגבוהה, השימוש במימון חיצוני והבקיאות הנדל"נית הנרכשת.

באופן דומה גם עסקאות בדירות המיועדות להיות חלק מפרויקט התחדשות עירונית ומימוש בסמוך לתום הבניה עלולות להיחשב לעסקה במישור המסחרי על ידי פקיד השומה.  גם כאן, ישנה כוונה להפיק רווח בפרק זמן קצר יחד עם הסיכון שניטל ושימוש במימון חיצוני יכולים להוות בסיס לטענות לעסקאות אקראי.

לכן חשוב להתייעץ עם מומחה לענייני מיסים לצורך תכנון מקדים של מבנה עסקאות הנדל"ן תוך בחינת השלכות המס של כל מכירת נדל"ן.  לא כל עסקה ברווח גדול בפרק זמן קצר תחשב לעסקה מסחרית, לכן  תכנון נכון של מועדי הרכישה והמכירה, ניהול נכון של מימון העסקה וקביעת סדר ועיתוי מכירות במקרה של מספר נכסים, יכולים לסייע משמעותית בצמצום החשיפה לטענות של עסקה מסחרית מצד פקיד השומה וכפועל יוצא לחסוך בתשלומי מס.

הכותב הוא רו"ח והבעלים והמייסד של חברת Pax Animi פתרונות מיסוי.