הקבלנים ציפו לירידה של 10% במחירי הדירות וקיבלו עלייה של 10%

תופעה מעניינת התרחשה מתחילת 2023. על רקע עליית הריבית והקושי לרכוש דירות, החלה מגמה של ירידה במחירי הדירות והיתה אי וודאות גדולה לגבי ההמשך. הקבלנים הקטנים החלו במבצעים אגרסיביים, ונראה היה שהולכים למגמה של ירידות מחירים משמעותיות. בשלב מסוים הירידה במחירים הגיעה ל-7% והיו מקומות שהירידה כבר עברה את ה-10%.

הקבלנים הפחיתו (כן, כבר אז - עוד לפני המלחמה) את קצב הבנייה ואת רכישת הקרקעות, ומכרזי רמ"י נסגרו במחירים נמוכים משמעותית מהערכת השמאי. מחירים שמבטאים את הסיכון שהיה אז ומבטאים תחשיב רווח גבוה יותר לקבלן שזה הפיצוי שלו על הסיכון שלקח. הקבלנים פשוט הניחו ירידה במחירי הדירות ולכן הציעו פחות על הקרקעות סכום נמוך יותר (חישוב בהמשך).

ואז קרה דבר הפוך - מחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים חזרו לעלות (על פי נתוני הלמ"ס) ואלו חדשות טובות לקבלנים. הרווחיות שלהם לא תהיה 15%-18% כפי שמקובל בתחום, היא תהיה הרבה יותר גבוהה. 

ואם אתם חושבים שזה יוביל להורדת מחירי הדירות, אז זה אומנם תרחיש שיכול להיות, אבל הסיכוי לכך קטן. השוק עובר בהדרגה להיות של של מוכרים. הקבלנים לא ינדבו חלק מהרווחים שלהם לרוכשי הדירות. מבחינתם הם היו אמיצים לקנות קרקעות בשעה שהשוק היה רדום וקשה, ומגיע להם להרוויח יותר על האומץ שלקחו. 

• טרייד-אין של קבלנים: פתרון נוח או מלכודת עלויות?
• הבשורה הקשה למשפרי הדיור והאם זה יעזור להורדת מחירי הדיור?

שיווקי הקרקעות ב-2023 - עמוק מתחת ליעד ולא רק בגלל המלחמה

קבלנים חששו להגיש בקשות לרכישת קרקעות וכדי להתמודד עם הכשלונות שבמכרזים, ברמ"י ובמשרד השיכון הפחיתו את מחירי המינימום על הקרקע. כלומר, עוד הטבה לקבלנים. גם אם ערך הקרקע שווה על פי הערכת שמאי 10 מיליון שקל וגם אם בדר"כ מקבולת הגשה של עד 20% מתחת לערך, עכשיו אפשר להגיש במחיר נמוך יותר. 

על פי ניתוח ביזפורטל של חלק משמעותי במכרזי הקרקעות של השנה האחורנה, ניתן להבין שהמחירים של הקרקעות משקפים הנחה של 25%-30% על מחיר הקרקע ששקולה לירידת מחיר של כ-10% במחיר הדירה. הקרקע היא מרכיב ממוצע של כשליש מערך הדירה, אבל זה כמובן משתנה - בפריפריה ערך הקרקע נמוך ביחס למחיר הדירה, במרכז הוא גבוה מאוד. 

• מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
• ייצוג כפול בפרויקט תמ"א בבת ים: העו"ד שתבע את הדיירים - התגלה כיזם
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המחירים האלו במכרזים מלמדים שהקבלנים הניחו ירידת מחירים של 10% במחירי הדירות, אבל זה כאמור התהפך וכתוצאה מכך רווחיהם יעלו דרמטית. למעשה, בארבעת החודשים האחרונים הלמ"ס מדווחת על עלייה של כמעט 4% במחירי הדירות, כלומר מעל 10% בשנה. הצפנו כאן ובעבר בעיה גדולה במדידת נתוני הלמ"ס, אבל הלמ"ס היא הלמ"ס, היא קובעת את הנתונים. אם היא אומרת שהמחירים עולים אז גם אם בשטח הם לא עולים ומדובר בטעות, היא מייצרת אפקט של נהירת העדר - הוא סומך על הנתונים ויורד מהגדר לחפש דירות. 

מה שיכול למנוע את העלייה הזו הוא פתרון מהיר של הלמ"ס לטעות החישובית שלהם (שקלול ההנחות והמבצעים ובעיקר ההטבה המימונית בעסקות של "שלם קצת היום והרוב בעוד שנים") וגם - הריבית הגבוהה. ככל שהריבית תישאר גבוהה הקושי של הציבור לרכוש דירות  יישאר ובאופן מסוים מונע את הרוכשים הפוטנציאליים להתסער.