תנופה בהתחדשות עירונית? ירידה של 14% בהתחלות הבניה לעומת אשתקד

הירידה הכללית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של שנת 2023 באה לידי ביטוי גם בבנייה במסגרת התחדשות עירונית. ברבעון הראשון של שנת 2023 החלו להיבנות 2,786 דירות חדשות בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ – נתון מעודד לכאורה שאמור להצביע על הגדלת ההיצע, אלא שמדובר בירידה של 8% לעומת 3,035 דירות שהחלו להיבנות ברבעון הקודם (כלומר, סוף 2022), וירידה של 14% לעומת 3,235 דירות ברבעון המקביל (הראשון) ב-2022.

מניתוח נתוני הלמ"ס שביצעה חברת מכלול מימון, העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, עולה כי עוד 1,303 התחלות בנייה ברבעון הראשון של 2023 היו בבניינים שנבנו מחדש ובדירות שנוספו לבניינים קיימים, ביוזמת הדיירים עצמם – בשיפוץ עצמי, בבנה ביתך וכדומה, ולא במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.

בסך הכל, היו ברבעון הראשון השנה 14,981 התחלות בנייה, עלייה של כ-2% לעומת 14,693 ברבעון הרביעי של 2022 וירידה של 25% לעומת 19,983 ברבעון הראשון של 2022. כך, משקל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) עמד ברבעון הראשון השנה על כ-19%, לעומת שיעור של 20.6% ברבעון הרביעי של 2022, ולעומת שיעור של 16% ברבעון הראשון של 2022.

בשנת 2022, נזכיר, נרשם זינוק של כ-21% בהתחלות הבנייה בתמ"א 38 ופינוי בינוי לעומת שנת 2021, וגם משקלן מכלל התחלות הבנייה עלה מכ-22% ב-2021 לכ-24% בשנת 2022.

• לא כל מה שנראה חוקי - באמת חוקי: הפרשה מבני ברק שמלמדת שיעור יקר
• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?

"כגוף מממן שמלווה מאות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה", אמרה איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי מכלול. "גם ההתנייה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת מביאה לעיכוב בתחילת מימון הבנייה לאור הירידה החדה במכירות בחודשים האחרונים. אחרי כל זאת, יש לזכור שהיו תקופות שבהן היתה ריבית פריים של 7-8% ועדיין קנו דירות. להערכתי הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".

מחוזות ת"א והמרכז ממשיכים להוביל הלמ"ס מסכמת גם את התחלות הבנייה ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2022-מרץ 2023), ומהנתונים עולה כי החלו להיבנות בתקופה זו 16,840 יח"ד בהתחדשות עירונית – עלייה של 17% לעומת 12 החודשים הקודמים. מדובר בנתח של כ-27% מכלל התחלות הבנייה. כ-75% מתוכן, 12,530 יח"ד, היו בפינוי בינוי ותמ"א 38.

• רמת גן מתחדשת - אבל איך יוצאים ממנה בבוקר?
• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בחלוקה לפי מחוזות, עולה כי במחוז תל אביב החלו להיבנות בין אפריל 2022 למרץ 2023 כ-7392 דירות חדשות בפינוי בינוי ותמ"א 38 (59% מהסך הכל) - עלייה של 22% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במחוז המרכז החלו להיבנות 2560 דירות (20% מהסך הכל), ירידה של 14% לעומת התקופה המקבילה, וזינוק של 190% לעומת שנה קודם לכן.

"להערכתי, ניתן לייחס את הירידה בהתחלות הבנייה במחוז המרכז לכמה גורמים", אומר יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן, הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית בגוש דן: "ראשית, משך זמן הליכי הרישוי רק התארך, והביא לפחות אישורי פרויקטים בזמן הנתון ומשכך לפחות התחלות בנייה. שנית, העננה שמרחפת מעל ההתחדשות הבניינית – בערים רבות במחוז לא אושרו עדיין תוכניות חלופיות לתמ"א 38 – דבר שהוביל לאי ודאות תכנונית עצומה בהן, ואת היזמים לקדם פרויקטים בערים אחרות, כמו למשל בת"א שבה הוודאות התכנונית גבוהה מאוד - וזה גם מסביר את הזינוק בהתחלות הבנייה במחוז ת"א. נקודה שלישית, פרויקטים של חידוש בניינים בודדים התעכבו בשנתיים האחרונות עקב תמ"א 70 שמגבילה את הבנייה בקרבת תוואי המטרו, או עקב מדיניות עירונית ברורה המאשרת רק התחדשות מתחמית ועוצרת התחדשות בניינית. זה הוביל לפרויקטים רבים של בניינים בודדים שהיו בהליכים, לעצור, לחשב מסלול מחדש, ואלפי דירות שהיו יכולות להיות בצנרת לא התקדמו".

במחוז ירושלים החלו להיבנות בשנה האחרונה 931 דירות חדשות (7% מהסך הכל), עלייה של 20% לעומת התקופה המקבילה. במחוז הדרום החלו להיבנות 634 דירות חדשות בשנה האחרונה (5% מהסך הכל), זינוק של 47% לעומת 12 החודשים הקודמים.

לדברי אדי צרפתי, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת צרפתי, אמר כי "חלק לא מבוטל מהתחלות הבנייה במחוז הן בעיר אשדוד, שהיא אחת מהערים המתחדשות ביותר בישראל. אשדוד עוברת מהפיכה נדל"נית בימים אלה, בשנת 2022 ניתנו בעיר היתרי בנייה ל-754 יחידות דיור חדשות ואף נחתם בעיר הסכם גג ייעודי להתחדשות עירונית, במקביל להסכם גג מ-2017 המיושם כבר וכולל בניית כ-40 אלף דירות חדשות".