הריחוק החברתי הביא לשפל במספר העסקאות בשוק הנדל"ן בחודש מארס
על רקע השבתת חלק ניכר מהכלכלה הישראלית ומגבלות הריחוק החברתי, בחודש מארס 2020 נרשמה ירידה של 33% במספר העסקאות בענף הנדל"ן בארץ, מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז אוגוסט 2011 (המחאה החברתית). כך עולה מסקירת הנדל"ן, של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מארס, כאשר גם נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על רמת שפל חסרת תקדים במספר העסקאות.
ירידה חדה במספר העסקאות
בחודש מארס נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, כאשר אלו הסתכמו במכירת כ-6.6 אלף דירות, ירידה של 32% בהשוואה למארס אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. את הירידה בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות שרשם ירידה של 40% בהשוואה למארס אשתקד.
בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בדירות חדשות ויד שניה בחודש מארס על 5.9 אלף, ירידה של 27% בהשוואה למארס אשתקד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר של מכירות בשוק החופשי (שלא על רקע חגי תשרי/פסח) מאז מאי 2003, שעמד בצל האינתיפאדה השנייה.
מספר העסקאות בחודשי מארס (2003-2020)
מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
סך הדירות החדשות, שנמכרו בחודש מארס עמד על כאלפיים דירות, ירידה חדה של 40% בהשוואה למארס אשתקד (כמו גם בהשוואה לחודש הקודם). זהו שיעור הירידה החודשי החד ביותר מאז חודש יוני 2016, בו נרשמה ירידה בשיעור דומה.
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
ירידות חדות במרבית האזורים
בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בשיעורי השינוי במכירות הקבלנים בין האזורים, אם כי במרבית האזורים, למעט ירושלים ות"א נרשמו שיעורי ירידה חדים. לגבי אזור ירושלים יש לציין כי העלייה החריגה במכירות שנרשמה בו, בשיעור של 170%, מוסברת בעיקר בשני גורמים: ראשית, בחודש מארס אשתקד נרשמה רמת שפל במכירות הקבלנים באזור זה (הסתכמו בכ-70 דירות בלבד). בנוסף, כרבע ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודש מארס האחרון היו לקרן רי"ט, כאשר יש לציין כי מכירות אלו התרכזו במחצית הראשונה של החודש.
מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
ירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים
רכישות המשקיעים בחודש מארס הסתכמו ב-780 דירות, ירידה של 33% בהשוואה למארס אשתקד, ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בקרב סגמנט זה של השוק לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, בכלל זה אזור ת"א שרשם ירידה של 21% בהשוואה למארס אשתקד וירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, בדומה לשיעורם במארס אשתקד.
ירידה של 24% ברכישות של זוגות צעירים
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מארס ב-3.2 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-2.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 24% בהשוואה למארס אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים למעט ירושלים (כפי שצוין קודם לכן באזור זה נרשמה במארס אשתקד רמת שפל בעסקאות, בכלל זה ברכישות הזוגות הצעירים. במונחים כמותיים מתבטא הגידול ברכישות הצעירים בירושלים בחודש מארס בתוספת של 70 דירות בלבד).
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש מארס עמד על כ-700 דירות בלבד, ירידה חדה של 55% בהשוואה למארס אשתקד וירידה של 51% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה זו הקיפה את כל האזורים למעט ב"ש, כאשר אזור זה המשיך לבלוט ברמת המכירות הגבוהה ביותר במסגרת זו מבין כל האזורים.
מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש מארס 2020
מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
קשה יותר למכור - המתנה של 21 חודשים למכירת דירה
רכישות משפרי הדיור בחודש מארס הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, ירידה של 29% בהשוואה למארס אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברישות סגמנט זה הקיפה את כל האזורים, כאשר את הירידה החדה ביותר רשם אזור המרכז עם ירידה של 39%.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי דירה בהמתנה) נותר בחודש מארס על רמה גבוהה של 21 חודשים, בדומה לחודש הקודם ופרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה למארס אשתקד.
משפרי הדיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה
מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
- 5.6.6 אלף דירות נשמע ממש מכובד לתקופת קורונה (ל"ת)אי שם 16/05/2020 18:46הגב לתגובה זו
- 4.לא פראייר 14/05/2020 21:08הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף שקל,כולל מרכיב הקרקע. נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון.
- 3.ברק 14/05/2020 09:57הגב לתגובה זואסור לממשלה להתערב ולהציל את הקבלנים מפשיטת רגל. שההיצע יפגוש את הביקוש ויש ביקוש לרכישת דירות אומנם לא במחיר המבוקש אבל ביקוש יש.
- 2.ריחוק חברתי? כאילו מליון מובטלים זה לא סיבה טובה... (ל"ת)השופט בן יונה 14/05/2020 03:35הגב לתגובה זו
- 1.י 13/05/2020 19:04הגב לתגובה זוהרגו את הכלכלה עוד הרבה לפני הקורונה
- אל תגיד את זה כי עם ביבי הכל טוב והכלכלה משגשגת יא 14/05/2020 23:39הגב לתגובה זואל תגיד את זה כי עם ביבי הכל טוב והכלכלה משגשגת יא שמאלן תאכל ת׳לב
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
