מחירי הדירות בירידה. הירידה הממוצעת כבר מעל 5% , כשהירידה בת"א משמעותית יותר (דירה בת"א - מה קורה למחירים, מה המחיר למ"ר ועסקאות אחרונות). יש אזורים שבהם הירידה כבר עומדת על 10%. הירידה בשטח עדיין לא מתבטאת בנתוני הלמ"ס משתי סיבות - ראשית, בעיית המדידה לרבות אי התייחסות למבצעים ולהנחות המימון של הקבלנים ושנית, עיכוב בנתונים. הלמ"ס מספרים לנו מה שקרה למחייר הדירות לפני חודשיים וחצי. 

ועדיין על פי נתוני הלמ"ס מיום שישי, מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5%, אך כשמנטרלים את הדירות המסובסדות, מקבלים ירידה של 0.7%. זו ירידה חדה בחודש אחד.  זה החודש הרביעי ברציפות  של ירידות על פי הלמ"ס כשבמצטבר מדובר על ירידה של כ-1.5%. אם לוקחים בחשבון את העיכוב של החודשיים וחצי, מבינים שגם נתוני הלמ"ס כשיתעדכנו יצביעו על ירידה משמעותית במחירי הדירות

על פי הלמ"ס, ברבעון השני של השנה מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על 2,272.3 אלפי ש"ח . בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (2,350.9 אלפי ש"ח), נרשמה ירידה של 3.3%. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השני של 2024 (2,330.0 אלפי ש"ח), ירד המחיר הממוצע ב-2.5%. עליות במחיר הממוצע ברבעון השני 2025 לעומת הרבעון המקביל אשתקד נרשמו במחוזות: צפון (7.1%) וחיפה (1.9%). לעומת זאת, ירידה במחיר הממוצע נרשמה במחוזות: תל-אביב (2.8%), מרכז (2.2%) וירושלים (0.4%). תל אביב מובילה את הירידות, כשגם בפרסום האחרון מחירי הדירות בעיר ירדו ב-1.3%.   

• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם הירידות יימשכו?

אלכס זבז'ינסקי, כלכלן המאקרו של מיטב סבור שמחירי הדירות ימשיכו לרדת. "מכירות הדירות המשיכו לרדת גם בחודש יוני ואף בקצב מואץ בהשפעת המלחמה באיראן", הוא אומר, "ביולי צפוי קיזוז מסוים, אך ספק שהמגמה תשתנה בחודשים הקרובים. הירידה במכירות הדירות החדשות נמשכת מאמצע שנה שעברה.  גם מכירות הדירות יד שנייה יורדות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ממשיך לגדול והגיע לשיא של 35 חודשי מכירה.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל אביב-יפו המליצה אמש על הפקדת תוכנית תא/5555 - תכנית כוללת חדשה להתחדשות עירונית, לדיון בוועדה המחוזית. מדובר בכלי תכנוני שמחליף את מדיניות תמ"א 38 וחלופת שקד, תוך התאמה מלאה לתכנית המתאר העירונית, והוא צפוי לאפשר תוספת של כ-30 אלף דירות בעיר.

הוראות התוכנית יחולו על כ-2.3 אלף מגרשים, בהם מבנים המוגדרים 'טעוני חיזוק' בחוק, ותציע שני מסלולים מרכזיים: הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, עם שמירה על קנה המידה העירוני ושילוב שימושים ציבוריים ומסחריים.

מטרת התוכנית היא לא רק חיזוק ומיגון מבנים, אלא גם הקצאת שטחי ציבור בהתאם לגידול האוכלוסייה ושיפור המרחב השכונתי. התוכנית שמה דגש על ודאות תכנונית ושקיפות - כל בעל נכס, יזם או איש מקצוע יוכל לבדוק באופן עצמאי את זכויות הבנייה במגרש כלול בתוכנית.

בנוסף, היא כוללת הוראות עיצוב ופיתוח ברמת המגרש ובממשק עם המרחב הציבורי, מנגנון עדכון שיבטיח התאמה לצרכים עתידיים, והליך רישוי מקוצר שיאפשר הוצאת היתר ישירות ברשות הרישוי, ללא צורך בהגשת תוכנית מפורטת, כולל גישה ישירה למורשה להיתר. התוכנית כוללת גם מנגנון ייעודי לבנייה מחדש של מבנים שנפגעו או ייפגעו במלחמה.

לא רק תוספת של דירות, אלא גם איכות גבוהה יותר 

אחת הזוויות הבולטות בתוכנית היא היקף ההשפעה ברחבי תל אביב-יפו. הוראות תא/5555 צפויות לחול כאממור על כ-2.3 אלף מגרשים, רובם באזורים הוותיקים של העיר שבהם מצויים מבנים שנבנו לפני עשרות שנים וללא ממ"דים, ולכן מוגדרים 'טעוני חיזוק' בחוק.

מדובר בין היתר בחלקים נרחבים של הצפון הישן, ובחלק מהשכונות הדרומיות שבהן הרקמה הבנויה צפופה והבניינים מיושנים. באזורים אלה צפויה התוכנית לאפשר פרויקטים של חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש, כך שתתקבל לא רק תוספת של דירות אלא גם שדרוג משמעותי של איכות המרחב הציבורי: מדרכות רחבות יותר, שטחי מסחר פעילים בקומת הקרקע ושטחי ציבור נגישים.

ההבדלים המרכזיים בין תא/5555 לבין תמ"א 38 הקודמת ניכרים בכמה נקודות - ראשית, התוכנית החדשה מותאמת במיוחד למדיניות ולתכנית המתאר של תל אביב, כך שכל פרויקט ייבחן במסגרת חזון עירוני כולל, ולא רק לפי כללים כלליים ברמה הארצית.

שנית, היא מציעה ודאות תכנונית- דבר שחשוב מאוד ליזמים ושווה להם זמן אנרגיה וסכומי כסף רבים. כך, במקום מצב שבו כל יזם או בעל נכס היה צריך לנהל מו"מ מול העירייה על כל מגרש, כאן נקבעות מראש זכויות הבנייה וההנחיות, כך שכל הצדדים יודעים מה אפשרי עוד לפני תחילת התהליך.

ולסיום, הליך הרישוי מקוצר - היתר הבנייה יינתן ברשות הרישוי עצמה, ללא צורך בהגשת תוכנית מפורטת חדשה, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים. ולבסוף, יש חידוש חשוב בשילוב המחייב של שימושים ציבוריים ומסחריים בפרויקטים, במטרה ליצור מרחבים עירוניים פעילים ומגוונים ולא רק מגורים.

מבחינה רגולטורית, תא/5555 נבנית גם לאור תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המוכר בשם 'חלופת שקד'.

ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, מסר: "לאחר חודשים של עבודה אינטנסיבית, המלצנו היום להפקיד את תכנית תא/5555 - תכנית עירונית חדשה שמביאה בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו.

מדובר בתכנית שמחליפה את תמ״א 38 וחלופת שקד, ומבוססת על ראייה כוללת, תכנון איכותי ומענה אמיתי לצרכי הציבור. התכנית תאפשר חיזוק ומיגון מבנים, לצד חיזוק המרקם השכונתי ומתן מענה לאוכלוסייה הגדלה, תוך שמירה על אופייה הייחודי של העיר.

זהו שלב חשוב בפאזל התכנוני של תל אביב-יפו - שמחייב אותנו להמשיך לפעול באחריות, בחכמה ובשיתוף ציבור, כדי להבטיח עיר שטוב לגור בה גם בעשורים הבאים".

מ"מ וסגן ראש העירייה ויו"ר ועדת התכנון והבנייה של עיריית תל אביב-יפו, ליאור שפירא, מסר: "תכנית תא/5555 היא מהלך אסטרטגי רחב היקף שמסמן עידן חדש בהתחדשות העירונית בתל אביב-יפו בסיום עידן תמ״א 38. אחרי עבודה ארוכה ומעמיקה של כל הצוותים המקצועיים בעירייה, בהובלת מהנדס העיר והיועצת המשפטית, ובהחלטת חברי הוועדה המקומית שהקדישו שעות רבות של דיונים, בחינה והתאמות – אני גאה להציג לציבור תכנית שמביאה ודאות תכנונית, מקצרת תהליכים ומבטיחה שכל הליך של מיגון, חיזוק ובנייה מחדש יתבצע בצורה יעילה, שקופה ומאוזנת.

• 200 אלף ש"ח למ"ר? פרויקט המגורים על הטיילת בתל אביב קיבל היתר בנייה
• פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תא/5555 מאפשרת לבעלי הנכסים וליזמים לדעת מראש את זכויותיהם, ומקדמת פרויקטים איכותיים בזמן קצר יותר. בכך תא/5555 מחזקת את הביטחון האישי של התושבים, משפרת את איכות החיים ומבטיחה שהצמיחה העירונית תלווה בהקצאת שטחי ציבור, בשמירה על הצביון הייחודי של כל שכונה ובהתאמת המרחב העירוני לצרכים המשתנים של כלל האוכלוסייה. זוהי תכנית שמחברת בין צורכי ההווה לחזון ארוך הטווח של תל אביב-יפו – עיר בטוחה, מתחדשת ומגוונת, הממשיכה להיות המקום המוביל בישראל לחיות, לעבוד ולבלות בו!".