"כולם מפסידים מהמדיניות המטופשת, מחירי הדירות לא יירדו"

"אנחנו מתחילים לקצור פירות אחרי שנים של השקעות בפרויקטים", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן, סגן נשיא בהתאחדות בוני הארץ ויו”ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה. העשור האחרון שכלל עליית מחירים בתחום הדיור עשה טוב לפעילות החברה, ומניית צמח המרמן הגיבה בהתאם. בעשור האחרון רשמה המנייה זינוק של 720%. 

החברה עוסקת בשלושה תחומים בתחום הנדל"ן: יזמות בניה למגורים, קבלנות בניה (תחום שרוב היזמיות נמנעות ממנו) וכן בנדל"ן מניב. בשנת 2018 רשמה צמח המרמן רווח  שיא של 46 מיליון שקל, שכולו נובע מפעילות שוטפת ללא שיערוכים. 

כחברה מכרתם מספר נמוך של דירות ב-2018. מכרתם 179 דירות, לעומת מכירות של 206 ב-2017 ו-400 דירות ב-2016. זה נבע מחולשה בשוק?
"יש לנו מלאי, לא סוד שהקדנציה האחרונה של משה כחלון חתרה בצורה מכוונת להקפיא את השוק. לא אספר סיפורים. השוק הוריד הילוך וזה נתן את אותותיו. עם זאת, חשוב לשים לב שמכרנו דירות במחיר ממוצע גבוה יותר. זה גורם לרווח תפעולי קצת יותר גבוה. מכרנו פחות דירות, אבל ברווח תפעולי שעלה".

אתם פעילים בפרויקטים של מחיר למשתכן?
"יש לנו פרויקט אחד של מחיר למשתכן. הדרנו את רגלינו מהפעילות הזו. לא בגלל שחשבנו שזו תוכנית שלא מתאימה מבחינה סוציאלית. אלא שכלכלית, לנו כחברה, היא לא נכונה. הסיכונים לא פרופורציונליים לפוטנציאל הכלכלי של הפרויקטים. אנחנו לא נגד התוכנית. היא יכולה להיות בסדר גמור ל-15% מפלח השוק".

"אנחנו נכנסו לתכנית מחיר למשתכן בת"א במתחם מכבי יפו ביחד עם לוינשטיין ואלעד מגורים בגלל שיש לו קרוב ל-50% דירות שניתן למכור בשוק החופשי".

בשבוע האחרון פורסמו נתונים של הלמ"ס, לפיהם התחלות הבניה ירדו לשפל מאז 2012. למה זה קרה לדעתך?
"שיבשו את השוק. לצערי זו התוצאה של המדיניות הבלתי מאוזנת שננקטה על ידי שר האוצר. בסופו של דבר לא הפשירו קרקע לשוק החופשי. הפשירו קרקע אך ורק למחיר למשתכן, ובמסגרת מחיר למשתכן הרבה מכרזים לא קיבלנו מענה של הצעות".

"גם בצד של המשקיעים הפרטיים - נקטו במדיניות בלתי ברורה שהבריחה את המשקיעים מהשוק. מי שנשאר בשוק זה רק פלחי קטן של רוכשי דירה ראשונה. בצעדים האלו הובילו במכוון ובצורה מרושעת להורדת הילוך בשוק הבניה למגורים באופן שמנסה לדחוק אותנו, כלומר את חברות הבניה והיזמים".

"ניסו לדחוק אותנו לפינה שתאלץ אותנו בכוח להוריד את מחירי המכירה. המציאות מוכיחה שהמהלך נכשל, הירידה בהתחלות הבניה מוכיחה את זה. אני מקווה שהממשלה הקרובה תפעל בצורה יותר מושכלת ובצורה יותר שפויה כדי לייצר אפשרות לקבלנים חזור לבניה בהיקפים גדולים. היעד שהוצב על ידי הממשלה היה לבנות 60 אלף דירות".

מה צריך לעשות לדעתך בשביל להגדיל את התחלות הבניה?
"צריך לפתוח את השוק. לפני 30 שנה היה יהודי שהנהיג את השוק, קראו לו אריק שרון ז"ל. הוא הצליח להבין שהמדינה עומדת בפני עליה של מיליון עולים מברה"מ לשעבר, והוא הוציא את כל הפקידים מהמשרדים ודפק על מכסה מנוע בשביל לשחרר חסמים. זה היה בשביל לקלוט מיליון עולים".

"כעת אנחנו ניצבים לפני גידול של 9 מיליון תושבים, המדינה הולכת להכפיל את עצמה. זה כתוב על הקיר - וזה בא לידי ביטוי בגידול של 2.2% במושגים של ריבית ד'ריבית. כשמשקי הבית גדלים ב-2.2% ותוחלת החיים גדלה לצד זה, ויש יותר מתגרשים וגם גלי עלייה אז  ברור שהמדינה בדרך להכפיל את עצמה מבחינת הצורך בדירות. כמו שעברנו מ-4.5 מיליון ל-9 מיליון תושבים ב-30 שנה. עכשיו אנחנו בדרך מ-9 ל-18 מיליון תושבים. זו המשמעות". 

"מדובר על 3 מיליון דירות חדשות - ברור שהמארג הקיים בערים הקיימות עם ההתחדשות העירונית לא יספיק. לא ניתן לבנות כל כך הרבה דירות בערים הקיימות. אולי במאמץ גדול של התחדשות עירונית יהיה אפשר לבנות שליש מזה. אולי לייצר מיליון דירות בערים לאורך 30 השנה הקרובות. זו משימה כבדה, לא בטוח שיעמדו בה". 

"אנחנו בעד להקים שלושה מטרופולינים חדשים בישראל - בגליל, בנגב ובשפלת יהודה. היום אם נמשיך במגמה הקיימת לא יהיה ניתן לנוע בגוש דן, ולא יהיה ניתן לקנות דירות. זה יהיה סיוט מתמשך".

לאחרונה שר האוצר התפאר בירידת מחירים, אתה רואה סימנים בשטח?
"אני משוכנע שאין שום תמיכה במגמה של ירידת מחירים. הגידול במשקי הבית יציב וקשיח, אני לא רואה שום נתון שתומך בירידה במחירי הדירות. אני רואה רק אפשרות לעלייה במחירי הדירות.  אני רק מקווה שלא תהיה דרסטית מדי. אם לא יפשירו חטיבות קרקע לבניה זה יהפוך להיות סיוט".

למה אתה מקווה שלא תהיה עלייה דרמטית, הרי אתה מרוויח מעליית המחירים?
"אנחנו כעת נמצאים במצב שכולם מפסידים. הציבור מפסיד, הממשלה מפסידה מהמדיניות המטופשת וגם הקבלנים מפסידים. אנחנו היינו מעדיפים להרוויח ממצב שיכולנו לעשות עסקים יותר רחבים ובכך נשיג רווחיים. בפועל מאלצים אותנו אותנו לבנות מעט".

אבל כעת, כשאין היצע ואין התחלות בניה אתה יכול להרוויח יותר על כל דירה.
"כן, אבל אני לא בעד שהמחירים יעלו. הייתי מעדיף לפתח פעילות יותר רחבה, ולבנות יותר במחירים יציבים. תבין, אני לא יודע באיזה מחיר אני אקנה את הקרקע הבאה. אם אני לא יודע בכמה אקנה קרקע ואם בכלל תהיה קרקע, אז אני מתנהל אחרת. כל הסייקל של הענף הזה חולה. אם היו יכולנו לקנות את הקרקעות ולבנות במחירים יותר יציבים אז הכל היה יותר ברור. אם אני לא יודע אם ובאיזה מחיר אשיג את הקרקע הבאה אז אני צריך להגן על עצמי מראש".

"אני מקווה שהממשלה הבאה תפסיק לשבש את השוק. המיסוי שמוטל על ענף הבניה נוראי, ממש חסר תקדים. אין שום מדינה שמטילה כל כך הרבה מסים".

מה היית עושה אם היית שר האוצר?
"דבר ראשון לבטל את מס הרכישה בשיעור של 8% שהטיל כחלון על רוכשי הדירות (מעל לדירה ראשונה). אני בעד לבטל כל מס שלא קיים על ענף כלכלי אחר. זה פשוט לקשור לענף את הרגליים והידיים. כשאין משקיעים אז יש פחות ביקושים ואז רואים ירידה בהתחלות הבניה כפי שראינו. איך המחירים יירדו אם לא בונים? הרי המשקיעים עושים גם תפקיד כשהם קונים דירות ומשכירים את הדירות".

"הבעיה של השוק זה לא חוסר רגולציה, אלא עודף רגולציה ועודף מסים. אנחנו חיים בתוך צלחת ספגטי, לא אוכלים, אלא נושמים ספגטי. הזרועות השונות של המדינה, רשויות המסים והשלטון המקומי - כולם מתערבים בענף. והסקטור העסקי הוא הפתרון של המשבר. השלטון חונק אותו".