אריה בר: "התכנית של כחלון מתעלמת משוק ענק של רוכשי דירות - זו לא הדרך"

בר, מנכ"ל משרד השיכון לשעבר, בביקורת על גלנט וכחלון, ומספק פיתרון משלו לעליית מחירי הדירות

ענת דניאלי | 04/05/2016 17:58 (18)

נושאים בכתבה יואב גלנט מחיר למשתכן משבר הדיור

שוק הדיור ממשיך לבעור. המחירים לא יורדים, תוכניות הממשלה החלו לפעול וישנן הצעות חדשות על הפרק. שר הבינוי והשיכון, ח"כ יואב גלנט, אמר בועידת הנדל"ן אתמול שקבלנים יבנו שכונות מא' עד ת' בדומה לענף התשתיות. אריה בר, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מנכ"ל משרד הפנים ומנכ"ל משרד התחבורה וכיום מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן, שעסק שנים בתחום הדיור התשתיות וכבר מגיל 12 עבד כנער שליחויות במשרד השיכון, בשיחה פתוחה עם Bizpotal על משבר הדיור, המחירים שלא יורדים, מחיר למשתכן וכן ההצעה האחרונה של גלנט.

בפתח דבריו גורס בר כי המצב בשוק דיור איננו דבר חדש: "אף אחד לא המציא את הגלגל במדינת ישראל והיינו בעבר במצב הקיים. בתקופת העלייה הגדולה קלטנו מיליון עולים והמלחמה על הדירות היא לא משהו חדש. הדברים ניתנים לפתרון, אלא שאלו שבעמדות המפתח לא מוכנים לשמוע ולהבין שהפתרון הוא לא מיידי. מקבלי ההחלטות היום רוצים להופיע בתקשורת כל יום ובכלל לא משנה מה התוצאות בסוף, כל עוד אתה במרכז השיח".

מחיר למשתכן?

"הכי קל לבחור במחיר למשתכן, להוציא מכרזים ולא להסתכל על האסטרטגיה והמפה והאם התוכנית עוזרת לאוכלוסייה מסוימת. מי שמקבל החלטות צריך להסתכל לא רק על הפרט, אלא על התוצאה הסופית שתהיה לתוכנית הזו. איזה ברדק זה הולך להיות, לתכנן 5,000 יח"ד בעיר אחת שהן רק במסגרת מחיר למשתכן? בעוד 10 שנים יהיה שם שיקום שכונות ואולי אפילו קודם לכן. ברגע שהאוכלוסייה היא על פניו חסרת יכולת כלכלית, לא יוכלו לתחזק את הבתים והמרקם הסוציואקונומי הנמוך ירוכז במקום אחד".

שאלנו את בר מה לדעתו הגורם העיקרי לקפיצה במחירי הדיור, והוא הניח את האשמה בעיקר על עליית מחירי הקרקעות המשווקות. "אני נדהם מעליית המחירים של הקרקע. למשל בפ"ת המחיר היה בממוצע לפני כשנתיים 550 אלף שקל ליח"ד ממוצעת. היום אנחנו כבר עומדים בממוצע על 900 אלף שקל ליח"ד ממוצעת", הסביר בר. "הקפיצה במחירי הדירות נובעת משם כי שאר העלויות די זהות".

"גלנט לא יודע מהחיים שלו"

גלנט אמר בועידת הנדל"ן אתמול כי עלינו לבנות בשיטה אחרת, "שבפרויקט של 10-20 אלף יח"ד, כמו בקרית גת, בעכו ובאופקים, קבלן אחד יהיה אחראי על כלל הפרויקט, כלל הפיתוח, המדשאות, בתי הספר וכיוצ"ב". במצב כזה, גלנט טוען שהזמנים יקוצרו והבנייה תמשך 3 שנים במקום 8 שנים (לכתבה המלאה).

בר התייחס להצעה הזו בביטול מוחלט ואמר כי "הוא (גלנט) לא יודע מהחיים שלו. ניסינו בעבר וזה נכשל כישלון חרוץ. אין קבלן אחד במדינת ישראל שיכול להתחייב לסדרי גודל כאלה. הקבלן יודע איך הוא מתחיל אבל לא יודע איך הוא מסיים. בפרויקטי תשתיות כמו כבישים ורכבות יש הגיון בקבלן אחד שאחראי על כלל הפרויקט, אבל זה סוג עבודה אחרת לחלוטין. יש להבין כי תשתיות לכבישים ורכבות הן לא תשתיות לבנייה".

עוד הוסיף בר על הדוגמה של גלנט להקמת שכונה בראש העין כי "משרד השיכון לא עשה את מה שצריך בראש העין. היה צריך לפטר שם את המהנדס הראשי ואת האחראים לכשלים שהיו שם – אין שום קשר לקבלנים. מי שאשם הוא משרד השיכון שלא הוציא פיתוח שהיה תחת אחריותו. הם משווקים קרקע ולא מוציאים מכרזים לתשתית? בתקופתי זה לא קרה. הבעיה היא באגף התקציבים שלא מתפקד ומשם נובעים הכשלים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"אתה לא יכול לתת לקבלן אחד, ולא משנה מי הוא, לשלוט בכמות כזו שיש לה השפעה מכרעת על המשק, וכל זאת כדי לכסות על כשלונות הפקידים שלך", אומר בר בנחרצות. "בעבר זה נכשל כי נוצרות בעיות בין התכנון לביצוע, ואם זה קבלן יחיד הוא מחזיק את כולם במקום הכי חשוב ומתחיל לעצור עבודות. גם בתשתיות זה קורה. למשל, בכביש המהיר לת"א אדון שפיר הנדסה עצר את הנתיב המהיר לת"א וקיבל תוספת של איזה 100 ומשהו מיליון שקל כדי שישוב לעבוד".

"הקיצורים שגלנט מציע הם קשקוש. הוא אומר שהקבלן ייקח קבלן מחו"ל לעבודות הביצוע ואח"כ הוא יחזור לחו"ל - זו אמירה של מאמן שלא שיחק כדורגל והוא לא מבין בכלל איך העסק הזה עובד. אם אתה רוצה לזרז – תפתח את התשתיות לפני שיווק הקרקע. ככה מקצרים את לוחות הזמנים ולא פוגעים בשוק".

מה בכל זאת אפשר לעשות להורדת המחירים?

"חובת המדינה לספק קורת גג לחסרי דירה. תפקידה לספק בריאות, חינוך, תעסוקה ועוד. אך יש בידה לקבוע את הנורמה מה היא מספקת ואיזה סוג של דיור, ומה היא מוכנה לתת לצורך כך. בתוכניות הנוכחיות המדינה התעלמה לחלוטין משוק הדיור של דירות יד שניה. זה שוק כזה גדול ומתנהגים כאילו הוא לא קיים. כדי לטפל בכך צריך להחליט לתת לכל זוג צעיר או חסר דירה מענק לרכישת דירה, כולל יד שניה - בכל מקום שהוא רוצה, כשאותם מענקים יהיו דפרינציאלים למקומות בהם יש למדינה עניין להתיישבות. כמו למשל, המדינה לא צריכה לקדם בנייה ברמת השרון, אבל אם רוצים לגור נניח בראש העין, צור יצחק, רמלה, לוד וכו' - יינתן מענק גדול יותר".

בר מספר כי בעבר עבדו בשיטת המענקים ל-5 שנים, בתנאי שהרוכש גר שם - לאחר מכן, יכול היה למכור את הדירה. "זוהי שיטה פשוטה לביצוע ולא מנתבת את השוק רק לדירות מקבלנים - יש היצע שהוא לא רק מה שייבנה, אלא גם מה שקיים. ככה אדם יבחר על פי יכולתו את גודל הדירה, אם ללכת לקבלן או לרכוש מיד שניה, מה שלא קיים במסגרת מחיר למשתכן".

לטענת בר באמצעות פיתוח דיור מוגן ומעבר האוכלוסייה הבוגרת ישתחררו יח"ד מבוקשות לשוק: "יש אלפי מ"ר של שטחים ציבוריים שלא פותחו ומגרשים שהם בשטח ציבורי ללא שימוש ועדיין אין בהם צורך. אם ייבנו 5,000 יח"ד של דיור מוגן בשטחים הציבוריים, ישתחררו גם 5,000 דירות".

הפתרון - תיעוש הבניה

שאלנו את בר מה לדעתו הפיתרון לזירוז הבנייה בארץ, לאחר שפסל את הצעותיו של גלנט. לדבריו, יש צורך לתעש את הבנייה בישראל. "ניתן להקים מפעלים שבהם הבנייה תתבצע, ושבשטח כמות העבודה תהיה קטנה. מפעל יכול להוציא אלמנטים שמקצרים את הזמן בשליש והעלות יורדת ב-20% תוך שהאיכות טובה יותר. לעומת זאת, השיטה היום בתבניות של בנייה בשטח אורכת זמן רב".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

17.
אלי תל אביב 05/05/2016 12:31
הגב לתגובה זו
גונב דעת וחרטטן אריה בר, מספר סיפורים החברה שלו קנתה אדמה באזור במחיר לא ריאלי לפני מספר שנים וכעת הוא משווק את הדירות במחיר הזוי!!!!!
16.
ישראל ישראלי 05/05/2016 11:23
הגב לתגובה זו
ושלא יעבדו עליכם.אריה בר משווק ומוכר דירות במחירים גבוהים ונהנה מכל השמנת.חבל.
15.
הכחלוניזים הפופוליסט 05/05/2016 08:25
הגב לתגובה זו
מה מביא לנו האיש המסוכן כחלון? פופוליזים מכוער, חוסר תרבות (ראו ההסתה כנגד הגברת רעייה שטראוס), הסתה מסוכנת ומכוערת נגד הבנקים, הסתה נגד בנק ישראל, הסתה נגד כל מי שלא תומך בכחלון האיש. לא היה שר אוצר מסית ומדיח ופופוליסט צמרת כמו הכחלון. זה העם וזה עונשו
14.
גלנט וכחלון מובילים רק לעליות מחירים הם=כישלון ענק (ל"ת)
רק טווח קצר וכותרות 05/05/2016 06:13
הגב לתגובה זו
13.
====אור===== 05/05/2016 06:10
הגב לתגובה זו
כל עוד המדינה לא תותר על המיסים על הקרקע ומחיר דירה יהיה כמו לחרדים בדביבות 500.000 ₪ לא לגעת הכל יתפוצץ
12.
השמח בחלקו 05/05/2016 04:47
הגב לתגובה זו
הם לא עשו כלום במשך שנים בתור מנכ"ל משרד הבנוי עכשיו הוא מדבר שיש פתרונות טובים יותר וכ'ו זה הכי קל לשבת בחוץ ולומר יש פתרון יעיל יותר אבל אם הייתה בתפקיד ולא עשית כלום אז שב בצד בשקט!!חוץ מזה כל מה שהוא מדבר עליו רק יעלה את מחיר הדירות והקרקע מענקים יתנו יותר הון לצעירים ולכן יהיה מקום למוכרים להעלות מחיר!!2.בנית מגורים דיור מוגן זה רק לעשירים וממילא יתפנו דירות יקרות אז רואים שהוא עדיין לא עשה שעורי בית ושולף פתרונות דבליים
11.
בונקר 04/05/2016 22:16
הגב לתגובה זו
בשיטת המענקים המדינה מוציאה כסף. במחיר למשתכן המדינה מוותרת על הכנסות. ויש הבדל גדול...
10.
רפי 04/05/2016 20:53
הגב לתגובה זו
וחוץ מזה הולכות להיות לפחות 100,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן (על פי אביגדור יצחקי), וקשה לי להאמין שיש 100,000 זוגות קשי יום ברגע זה בישראל (ושיש להם הון עצמי מספק כדי לקבל משכנתא)
9.
במאי 2011 המחירים ירדו (לפני המחאה)-לחזור על מה שעשו אז (ל"ת)
רפי 04/05/2016 20:51
הגב לתגובה זו
אז הריבית הוקפצה ל 3% על ידי סטנלי פישר (ל"ת)
אבי 05/05/2016 08:07
הגב לתגובה זו
8.
אור 04/05/2016 20:34
הגב לתגובה זו
זכיתי במחיר למשתכן בראש העין במתכונת הישנה שההגבלות שם הן כבדות אסור להשכיר את הדירה 5 שנים ובור למכור 10 שנים (נשארו עוד מספר בודד של הגרלות מתכונת ישנה ) המחיר במקום1480000 1200000 עם הגבלות כאלה כבר לא שווה תודה למשרד הבינוי והשיכון ממש תודה
7.
אור 04/05/2016 20:34
הגב לתגובה זו
זכיתי במחיר למשתכן בראש העין במתכונת הישנה שההגבלות שם הן כבדות אסור להשכיר את הדירה 5 שנים ובור למכור 10 שנים (נשארו עוד מספר בודד של הגרלות מתכונת ישנה ) המחיר במקום1480000 1200000 עם הגבלות כאלה כבר לא שווה תודה למשרד הבינוי והשיכון ממש תודה
6.
מע"מ אפס ומחיר מטרה במקביל היה נכון וראוי (ל"ת)
אגו !!! 04/05/2016 20:34
הגב לתגובה זו
5.
צודק !!! 04/05/2016 20:30
הגב לתגובה זו
המדינה חייבתת לתת הטבה זמנית לרוכשי דירה ראשונה שתגשר בין המחיר הבועתי למחיר הראלי של הדירות עד לזמן שההיצע יוריד את מחירי הדירות , זו גם הסיבה שמע"מ 0 היה פתרון נכון במקבביל למחיר מטרה .
4.
IM 04/05/2016 20:16
הגב לתגובה זו
לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וכיום מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן. וואלה יופי! לא ברור שאיש כזה אינו אובייקטיבי? לא ברור שהם תמיד ימצאו סיבות מתחת לאדמה למה המחירים עולים חוץ מהסיבות האמיתיות? לא ברור שצריך לטפל בצד הביקוש בסביבת ריבית 0? אולי היגיע הזמן להפסיק לצטט או לתת במה לאינטרסנטים בשוק הנדל"ן? אני חושב שאנשים נעשו קצת יותר חכמים עם השנים בכל הנוגע לעיתונות ממומנת. מספיק לזלזל בקוראים.
3.
הוא בפחד 04/05/2016 19:03
הגב לתגובה זו
השוק למטה - פרקתתתתתת די חזירים , דירה 3 חדרים ברעננה 2.5 מליון ועוד עושים לך טובה..., חולי נפש
2.
אברהם 04/05/2016 18:44
הגב לתגובה זו
נכבדי לא מבין איך נוכל להתגבר על הדיור היום משפחה ממוצעת יש 5 ילדים אם לא יותר ילדים זה ברכה, מי יוכל לבנות להם מגורים, אף מממשלה לא שרים יוכלו לשלוט על הבעיה הזאת, וזה יגבר
1.
מדינת השבטים 04/05/2016 18:29
הגב לתגובה זו
זה רק מראה איזה מדינה מתפוררת זאת תכף יגיע יום העצמאות וכולם ישבחו את הג'ונגל שיש פה רק חסר שיתנו לנו מספרים וסימנים ולפי זה נקבל משהו

ארוחת בוקר (X)

גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים

יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים

הדס ברטל | 15/12/2025 09:40

נושאים בכתבה מחירי הדירות שכר דירה

אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.

חצי מהמשכורת הולך על דיור

הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.

השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: רוי שיינמן באמצעות Copilot

מחקר

עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים

מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?

ענת גלעד | 16/12/2025 01:20

נושאים בכתבה ריבית מחירי הדירות

ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?

נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.

כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי

עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".

הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז

המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".

להמשך הכתבה לחץ כאן