שוק הדיור ממשיך לבעור. המחירים לא יורדים, תוכניות הממשלה החלו לפעול וישנן הצעות חדשות על הפרק. שר הבינוי והשיכון, ח"כ יואב גלנט, אמר בועידת הנדל"ן אתמול  שקבלנים יבנו שכונות מא' עד ת' בדומה לענף התשתיות. אריה בר, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מנכ"ל משרד הפנים ומנכ"ל משרד התחבורה וכיום מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן, שעסק שנים בתחום הדיור התשתיות וכבר מגיל 12 עבד כנער שליחויות במשרד השיכון, בשיחה פתוחה עם Bizpotal על משבר הדיור, המחירים שלא יורדים, מחיר למשתכן וכן ההצעה האחרונה של גלנט. 

בפתח דבריו גורס בר כי המצב בשוק דיור איננו דבר חדש: "אף אחד לא המציא את הגלגל במדינת ישראל והיינו בעבר במצב הקיים. בתקופת העלייה הגדולה קלטנו מיליון עולים והמלחמה על הדירות היא לא משהו חדש. הדברים ניתנים לפתרון, אלא שאלו שבעמדות המפתח לא מוכנים לשמוע ולהבין שהפתרון הוא לא מיידי. מקבלי ההחלטות היום רוצים להופיע בתקשורת כל יום ובכלל לא משנה מה התוצאות בסוף, כל עוד אתה במרכז השיח". 

מחיר למשתכן?

"הכי קל לבחור במחיר למשתכן, להוציא מכרזים ולא להסתכל על האסטרטגיה והמפה והאם התוכנית עוזרת לאוכלוסייה מסוימת. מי שמקבל החלטות צריך להסתכל לא רק על הפרט, אלא על התוצאה הסופית שתהיה לתוכנית הזו. איזה ברדק זה הולך להיות, לתכנן 5,000 יח"ד בעיר אחת שהן רק במסגרת מחיר למשתכן? בעוד 10 שנים יהיה שם שיקום שכונות ואולי אפילו קודם לכן. ברגע שהאוכלוסייה היא על פניו חסרת יכולת כלכלית, לא יוכלו לתחזק את הבתים והמרקם הסוציואקונומי הנמוך ירוכז במקום אחד".

שאלנו את בר מה לדעתו הגורם העיקרי לקפיצה במחירי הדיור, והוא הניח את האשמה בעיקר על עליית מחירי הקרקעות המשווקות. "אני נדהם מעליית המחירים של הקרקע. למשל בפ"ת המחיר היה בממוצע לפני כשנתיים 550 אלף שקל ליח"ד ממוצעת. היום אנחנו כבר עומדים בממוצע על 900 אלף שקל ליח"ד ממוצעת", הסביר בר. "הקפיצה במחירי הדירות נובעת משם כי שאר העלויות די זהות".

• שר הביטחון יואב גלנט פוטר מתפקידו - איך זה ישפיע על הבורסה?
• ההצבעה על תקציב המדינה: תוספת של 20 מיליארד שקל לתקציב הביטחון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"גלנט לא יודע מהחיים שלו"

גלנט אמר בועידת הנדל"ן אתמול כי עלינו לבנות בשיטה אחרת, "שבפרויקט של 10-20 אלף יח"ד, כמו בקרית גת, בעכו ובאופקים, קבלן אחד יהיה אחראי על כלל הפרויקט, כלל הפיתוח, המדשאות, בתי הספר וכיוצ"ב". במצב כזה, גלנט טוען שהזמנים יקוצרו והבנייה תמשך 3 שנים במקום 8 שנים (לכתבה המלאה).

בר התייחס להצעה הזו בביטול מוחלט ואמר כי "הוא (גלנט) לא יודע מהחיים שלו. ניסינו בעבר וזה נכשל כישלון חרוץ. אין קבלן אחד במדינת ישראל שיכול להתחייב לסדרי גודל כאלה. הקבלן יודע איך הוא מתחיל אבל לא יודע איך הוא מסיים. בפרויקטי תשתיות כמו כבישים ורכבות יש הגיון בקבלן אחד שאחראי על כלל הפרויקט, אבל זה סוג עבודה אחרת לחלוטין. יש להבין כי תשתיות לכבישים ורכבות הן לא תשתיות לבנייה".

עוד הוסיף בר על הדוגמה של גלנט להקמת שכונה בראש העין כי "משרד השיכון לא עשה את מה שצריך בראש העין. היה צריך לפטר שם את המהנדס הראשי ואת האחראים לכשלים שהיו שם – אין שום קשר לקבלנים. מי שאשם הוא משרד השיכון שלא הוציא פיתוח שהיה תחת אחריותו. הם משווקים קרקע ולא מוציאים מכרזים לתשתית? בתקופתי זה לא קרה. הבעיה היא באגף התקציבים שלא מתפקד ומשם נובעים הכשלים". 

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

"אתה לא יכול לתת לקבלן אחד, ולא משנה מי הוא, לשלוט בכמות כזו שיש לה השפעה מכרעת על המשק, וכל זאת כדי לכסות על כשלונות הפקידים שלך", אומר בר בנחרצות. "בעבר זה נכשל כי נוצרות בעיות בין התכנון לביצוע, ואם זה קבלן יחיד הוא מחזיק את כולם במקום הכי חשוב ומתחיל לעצור עבודות. גם בתשתיות זה קורה. למשל, בכביש המהיר לת"א אדון שפיר הנדסה עצר את הנתיב המהיר לת"א וקיבל תוספת של איזה 100 ומשהו מיליון שקל כדי שישוב לעבוד". 

"הקיצורים שגלנט מציע הם קשקוש. הוא אומר שהקבלן ייקח קבלן מחו"ל לעבודות הביצוע ואח"כ הוא יחזור לחו"ל -  זו אמירה של מאמן שלא שיחק כדורגל והוא לא מבין בכלל איך העסק הזה עובד. אם אתה רוצה לזרז – תפתח את התשתיות לפני שיווק הקרקע. ככה מקצרים את לוחות הזמנים ולא פוגעים בשוק". 

מה בכל זאת אפשר לעשות להורדת המחירים?

"חובת המדינה לספק קורת גג לחסרי דירה. תפקידה לספק בריאות, חינוך, תעסוקה ועוד. אך יש בידה לקבוע את הנורמה מה היא מספקת ואיזה סוג של דיור, ומה היא מוכנה לתת לצורך כך. בתוכניות הנוכחיות המדינה התעלמה לחלוטין משוק הדיור של דירות יד שניה. זה שוק כזה גדול ומתנהגים כאילו הוא לא קיים. כדי לטפל בכך צריך להחליט לתת לכל זוג צעיר או חסר דירה מענק לרכישת דירה, כולל יד שניה - בכל מקום שהוא רוצה, כשאותם מענקים יהיו דפרינציאלים למקומות בהם יש למדינה עניין להתיישבות. כמו למשל, המדינה לא צריכה לקדם בנייה ברמת השרון, אבל אם רוצים לגור נניח בראש העין, צור יצחק, רמלה, לוד וכו' - יינתן מענק גדול יותר".

בר מספר כי בעבר עבדו בשיטת המענקים ל-5 שנים, בתנאי שהרוכש גר שם - לאחר מכן, יכול היה למכור את הדירה. "זוהי שיטה פשוטה לביצוע ולא מנתבת את השוק רק לדירות מקבלנים - יש היצע שהוא לא רק מה שייבנה, אלא גם מה שקיים. ככה אדם יבחר על פי יכולתו את גודל הדירה, אם ללכת לקבלן או לרכוש מיד שניה, מה שלא קיים במסגרת מחיר למשתכן". 

לטענת בר באמצעות פיתוח דיור מוגן ומעבר האוכלוסייה הבוגרת ישתחררו יח"ד מבוקשות לשוק: "יש אלפי מ"ר של שטחים ציבוריים שלא פותחו ומגרשים שהם בשטח ציבורי ללא שימוש ועדיין אין בהם צורך. אם ייבנו 5,000 יח"ד של דיור מוגן בשטחים הציבוריים, ישתחררו גם 5,000 דירות".

הפתרון - תיעוש הבניה

שאלנו את בר מה לדעתו הפיתרון לזירוז הבנייה בארץ, לאחר שפסל את הצעותיו של גלנט. לדבריו, יש צורך לתעש את הבנייה בישראל. "ניתן להקים מפעלים שבהם הבנייה תתבצע, ושבשטח כמות העבודה תהיה קטנה. מפעל יכול להוציא אלמנטים שמקצרים את הזמן בשליש והעלות יורדת ב-20% תוך שהאיכות טובה יותר. לעומת  זאת, השיטה היום בתבניות של בנייה בשטח אורכת זמן רב".