תגובות לדו"ח השמאי הממשלתי: "הציבור איבד אמון, והביקוש רק הולך וגובר"
דוח השמאי הממשלתי שפורסם הבוקר הראה כי גם הרבעון האחרון של 2015 הציג עלייה של 2.5% במחירי הדיור (לכתבה בנושא). רבים בענף מגיבים ובמיוחד מזהירים שהמחירים ממש לא עומדים לרדת והפערים בין ההיצע לביקוש הולכים ומתרחבים. השמאית נחמה בוגין: "הנתונים המגיעים מכיוונו של השמאי הממשלתי שמים לכולנו מראה מול הפנים ומוכיחים שוב שהשינוי המיוחל במצב השוק והתקווה להתמתנות בעליות המחירים, רחוקים מאד".
בוגין מתריאה מפני מיעוט בהתחלות הבנייה: "בין היתר ניתן להטיל את האשמה על התחלות הבניה הנמוכות שדווחו בחודשים האחרונים על ידי הלמ"ס, שמביאות לפער גדול בין היצע לביקוש. ככלל, אנחנו רואים בשטח יותר הצהרות סטטיסטיות של גורמים ממשלתיים שונים מאשר עשייה אמיתית שתביא להתייצבות בשוק הנדל"ן וחבל שכך".
"ברקע משווקת המדינה בעיקר קרקעות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שחלקם נדחים והיקף יחידות הדיור המשווקם דרכם נמוך מאד. הבעיה בשוק הנדל"ן הייתה ונשארה פער גדול מדי בין הביקוש להיצע ותוך פניה לנתח זניח יחסית של מחפשי דירות. כאמור, עד שלא תשתחרר לשוק כמות מכובדת של קרקעות לבניית דירות שוק הנדל"ן ומחירי הדירות לא ישתנו".
לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ "אנו רואים שדווקא ברבעון האחרון הואצה העלייה – מה שמראה שהציבור מביע חוסר אמון בתכניות הממשלה, וחושש שכמו שהיה בתכנית מע"מ 0 – תהיה בהמשך עלייה נוספת במחירים. גם בתוכנית מחיר למשתכן אין פתרון ארוך טווח מאחר ומדובר בתוכנית נקודתית לזוגות צעירים בלבד, והבניה מתבצעת בעיקר באזורי פריפריה. אנו רואים למשל שבערים חולון, ראשל"צ ורחובות היתה עליה של בין 4-6%, וזה מרמז על כך שנוצר חשש מירידה במלאי הדירות, וכך במקום שהשוק יירגע – הביקוש רק גובר. נקודה נוספת שראויה לציון היא שהמשקיעים לא התרגשו מהגדלת המס, והמשיכו לרכוש דירות במקומות שהמחירים בהם כיום נראים נמוכים יחסית".
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי "הנתונים מראים על החשיבות ברפורמות שמנהיגה הממשלה ושר האוצר ובראשן המחיר למשתכן. מטבע הדברים, לוקח זמן עד שתוכנית דיור משפיעה על המחירים. אני מאמין שברגע שיחלו ההגרלות אנו נראה ירידת מחירים של 10%-20% ביישובים רבים בישראל במיוחד בערי הפריפרייה".
אלי אביסרור מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע מציין כי "מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות ותוכנית מחיר למשתכן אינה מהווה פתרון לבעיה. אביסרור התייחס לעליית המחירים הגבוהה בבאר שבע ואשקלון וציין כי המחירים שם עלו במיוחד מאז שהכריזו על תוכנית מחיר למשתכן. ברגע שרשות מקרקעי ישראל הקפיאה את כל המכרזים הרגילים והכריזה על שיווק של מכרזים רק למחיר למשתכן, כלומר רק לזכאים, נוצר ביקוש לדירות מצד משקיעים ומשפרי דיור שגורם להמשך עליית המחירים. את המצב מנצלים גם בעלי הקרקעות הפרטיות ומעלים את מחירי הקרקעות מתוך ידיעה שאין להם תחרות מצד המדינה . הפתרון לייצוב המחירים הוא לחזור ולשווק קרקעות על ידי המדינה גם למכרזים רגילים או לשלב בין דירות למשתכן לדירות בשוק החופשי באותם פרויקטים".
- 2.בחיפה כבר יש ירידת.מחירים ות (ל"ת)חיפאי 21/02/2016 20:40הגב לתגובה זו
- 1.יחיאל 21/02/2016 15:09הגב לתגובה זולא קל
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
