נתון מדאיג: ירידה נרשמה במתן אשראי לענף הנדל"ן - מחירי הדירות יגיבו?
כשבוחנים את עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות לרוב מתמקדים בביקוש הגובר על ההיצע, לספסור הקרקעות על ידי המדינה ולריבית הנמוכה במשק המפנה את ציבור המשקיעים לשוק הנדל"ן. אולם גורם אחד שממעטים להתייחס אליו בהקשר של עליית מחירי הדירות הוא סוגיית המימון לצורך הבנייה.
בדיקה שביצעה חברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון לענף הנדל"ן, בקרב 5 הבנקים הגדולים בישראל מגלה כי היקף האשראי הניתן לענף הנדל"ן על ידי הבנקים קטן ברבעון הראשון של 2014 בסכום של 1.4 מיליארד שקל לעומת הרבעון המקביל אשתקד. סך האשראי הניתן על ידי 5 הבנקים הגדולים בישראל לענף הנדל"ן הסתכם ברבעון הראשון ב-224 מיליארד שקל, לעומת 224.4 מיליארד שקל ברבעון הרביעי של 2013. ברבעון המקביל ב-2013 הסתכם האשראי של 5 הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן ב-225.4 מיליארד שקל.
נציין כי חלק מהירידה במימון הבנקאי נובעת מירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה כתוצאה מהקיפאון שנוצר בעקבות ההכרזה על תוכניות 0% מע"מ ומחיר מטרה, אשר נמצאות כעת בתהליכי אישור. ועם זאת, סיבה מרכזית לירידה בהיקפי המימון היא הקשיים שמערימים הבנקים במתן אשראי לענף הבנייה, זאת בעקבות ההתאמה להוראות באזל 3 המחייבות את הבנקים לעמוד ברף עליון של 22% מימון לענף הנדל"ן.
הבנקים צריכים לעמוד בהוראות באזל 3
במהלך חודש מאי 2013 תיקן המפקח על הבנקים את הוראות ניהול בנקאי תקין בנושא הלימות הון על מנת להתאימן להוראות באזל 3 אשר קובעות שינויים משמעותיים בחישוב דרישות ההון הפיקוחי. ההוראות מחייבות את הבנקים לעמוד ברף של 22% מימון לענף הנדל"ן, אך מאחר ואינם רוצים להתנהל "על הקשקש", הם לוקחים מרווח ביטחון ויושבים על מקסימום 20%. יישום ההוראות נעשה בהדרגה על מנת לאפשר לבנקים עמידה בדרישות החדשות. ב-2014 הבנקים יצטרכו לרתק הון עבור נכסי סיכון בהיקף של 9%, ב-2015 ביחס של 12.5% וב-2017 של 13.5%.
- שיא כל הזמנים: מעל 51 מיליארד שקל בהוצאות כרטיסי האשראי ביולי
- קודם היקר או קודם הקטן? שתי שיטות לחיסול הלוואות, איזו מתאימה לכם יותר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, מזהיר כי "מצוקת האשראי גורמת לפנייה לגופים חוץ בנקאיים הדורשים ריבית שנתית של 10%-16%, עלות המימון כמובן עוברת באופן ישיר למחיר הדירה. הממשלה מפחדת מבועת אשראי של הבנקים, אך בעקבות המגבלות עליהם נוצרת בועה של הגורמים החוץ בנקאיים שאינם מפוקחים כלל".
טטרו מותח ביקורת על אוזלת ידה של הממשלה בפיקוח על תחום האשראי החוץ בנקאי: "זה מזכיר את התקופה אשר במהלכה היו מגייסים כסף באגרות חוב ללא בטוחות, כי היה מדובר בטייקונים כמו נוחי דנקנר ויצחק תשובה, אך בסוף הכסף נמחק. מדוע לא מחייבים רישום של אג"ח תוך רישום של בטוחה ראויה? היקף השוק החוץ בנקאי, הכולל גם את השוק השחור הפחות סימפטי, מתקרב להיקף האשראי הבנקאי."
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בנק הפועלים - בעל החשיפה הגדולה ביותר לענף הנדל"ן
מהבדיקה עולה כי סך האשראי הניתן על ידי 5 הבנקים הגדולים בישראל לענף הנדל"ן הסתכם ברבעון הראשון ב-224 מיליארד שקל, לעומת 224.4 מיליארד שקל ברבעון הרביעי של 2013. ברבעון המקביל ב-2013 הסתכם האשראי של 5 הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן ב-225.4 מיליארד שקל, כך שצמצום האשראי לענף הוא אף גדול יותר ומסתכם ב-1.4 מיליארד שקל.
מבין 5 הבנקים הגדולים בישראל, הבנק בעל החשיפה הגדולה ביותר לענף הנדל"ן הוא בנק הפועלים, עם אשראי כולל של 81.2 מיליארד שקל לענף. עם זאת, בנק הפועלים הפחית את האשראי לענף ברבעון הראשון בשיעור של 2.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2013, כלומר ירידה של 2 מיליארד שקל.
בנק לאומי החזיק נכון לסוף הרבעון הראשון אשראי בהיקף של 78.1 מיליארד שקל לענף הנדל"ן, וזאת לאחר ירידה של 811 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, אך עם זאת הבנק הגדיל את האשראי שלו לענף לעומת הרבעון הקודם ב-694 מיליון שקל.
את הירידה החדה ביותר באשראי לענף הנדל"ן לעומת הרבעון הקודם רשם בנק מזרחי טפחות. הבנק החזיק נכון לסוף הרבעון החולף אשראי בהיקף של 25.9 מיליארד שקל בענף הנדל"ן, ירידה של 1.38 מיליארד שקל לעומת הרבעון הקודם (ירידה של 5.1%). עם זאת עדיין מדובר בעלייה של 914 מיליון שקל לעומת הרבעון הראשון של 2013.
עדי סקופ, אנליסט הבנקים של IBI, אמר ל-Bizportal: "הבנקים התרחקו במעט מרף ה-22% של מימון למייזמי נדל"ן, אך הם עדיין נותנים הלוואות במשורה ומקשים את התנאים. הירידה בהיקף ההלוואות נובעת הן מהירידה בהתחלות הבנייה והן ממגבלת האשראי שעדיין קיימת."
כתבות מעניינות נוספות:
- 16.יס מן 16/06/2014 08:07הגב לתגובה זוכאשר לפיד ראה שהתכניות החכמות להורדת מחירי הדיור לא מועילות אז הוא פנה לנסות תכנית טיפשית
- 15.א 16/06/2014 00:53הגב לתגובה זולא מאפשרים קבלת אשראי או שדורשים תנאי החזר מטורפים ואנשים שרכשו מגרש במטרה לבנות בזול נשארים בלי בניין. הלחץ של הקבלנים הצליח על חשבון הציבור
- 14.אופטימי 15/06/2014 21:45הגב לתגובה זולמגיב מםפר 1 עם הבנקים חוששים מירידת מחירים מדוע כל חודש נשבר שיא בנטילת משכנתות
- 13.בלה בלה בלה ... עוד מומחה (ל"ת)דני 15/06/2014 18:47הגב לתגובה זו
- 12.יש לשנות אתשם התכנית ממעמ 0 ללפיד 0 (ל"ת)ירדתי מהגדר 15/06/2014 16:47הגב לתגובה זו
- 11.בא 15/06/2014 15:35הגב לתגובה זולפעילות הצרכנית במשק .
- 10.בא 15/06/2014 15:31הגב לתגובה זווכולם מפסידים וגם יפסידו .תודה ביבי .
- 9.יועץ אחיתופל 15/06/2014 15:30הגב לתגובה זוהשנה ספרתי 179,000 תינוקות, רובם כבר למדו ללכת והם עכשיו בדרך למשרדי המכירות לרכוש לעצמם דירה!! אבל מה?? -אין מספיק דירות בשבילם!!! מסקנה??? רוצו לקנות כי אחרת לא ישאר לכם והמחירים יעלו!!!! הזדמנות אחרונה!!
- 50% מהם לא יקבלו בגרות. אתא תתן להם כסף לקנות דירה? (ל"ת)בנק 15/06/2014 15:45הגב לתגובה זו
- 8.אל תתבלבלו מנתונים גם לפיד לא מתבלבל מהם המחירים ירדו (ל"ת)יורד מהגדר 15/06/2014 15:21הגב לתגובה זו
- 7.לא מבין 15/06/2014 15:17הגב לתגובה זוקצת פרופורציות. זה יכול להיות עונתי ואולי חברות הנדל"ן גייסו כסף דרך הנפקות באג"ח. נעשתה בכתבה תצי עבודה.
- ביזפורטל הגזמתם זו סטיה של חצי אחוז - כתבה מנופחת (ל"ת)משה ראשל"צ 15/06/2014 17:46הגב לתגובה זו
- 6.דמגוגיה=היצעמוסתר=פחות20%מזמן=בועה50%=דורצעיר עני=סיכון (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 15/06/2014 15:07הגב לתגובה זו
- אובייקטיבי 15/06/2014 18:48הגב לתגובה זוועוד חדה ביותר גם משקיעי הנדל"ן מבינים בנתונים וגם בעלי הדירות ..באין היצע ובעין מימון לבניה ההיצע ירד בחדות ויהיה פיצוץ כלפי מעלה.הממשלה חייבת לשחרר קרקע ומיד ..
- שליטה מחירגבוה=בלוףהרצת פראייר=בועהמעל50%=דור עני=סיכון (ל"ת)חזירות=מונופול בלוף 15/06/2014 22:51
- 5.פרופ זילכה טעה התכנית של יהיר מפגרת לא מטומטמת (ל"ת)יושב על הגדר 15/06/2014 14:49הגב לתגובה זו
- 4.הספסרים הם הקבלנים, והם יצטרכו להוריד מחירים (ל"ת)מחפש דירה 15/06/2014 14:30הגב לתגובה זו
- 3.צביקה דורון יועץנדלן 15/06/2014 14:28הגב לתגובה זואם הקבלנים יבנו פחות יהיו פחות דירות מול ביקוש של למעלה מ 50,000 יחידות דיור בכל שנה. כבר כיום יש מחסור בדירות מול גודל הביקוש. בעתיד המחסור יהיה חמור יותר כי יישארו פחות קרקעות ביחס לאוכלוסיה שתלך ותגדל !
- הפראייר 15/06/2014 17:59הגב לתגובה זואני רץ לקנות, מחר יגמר...
- בועהמעל50%=תפסיקו אינטרס=דור צעיר עני=סיכון קיום המדינה (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 15/06/2014 15:09הגב לתגובה זו
- 2.אא 15/06/2014 14:23הגב לתגובה זואל תדאגו לפיד שולט במצב
- 1.ואולי הבנקים חוששים מירידת מחיר הנדל"ן (ל"ת)אלי 15/06/2014 14:01הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
