כשבוחנים את עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות לרוב מתמקדים בביקוש הגובר על ההיצע, לספסור הקרקעות על ידי המדינה ולריבית הנמוכה במשק המפנה את ציבור המשקיעים לשוק הנדל"ן. אולם גורם אחד שממעטים להתייחס אליו בהקשר של עליית מחירי הדירות הוא סוגיית המימון לצורך הבנייה. בדיקה שביצעה חברת טופ קפיטל, המתמחה בפתרונות מימון לענף הנדל"ן, בקרב 5 הבנקים הגדולים בישראל מגלה כי היקף האשראי הניתן לענף הנדל"ן על ידי הבנקים קטן ברבעון הראשון של 2014 בסכום של 1.4 מיליארד שקל לעומת הרבעון המקביל אשתקד. סך האשראי הניתן על ידי 5 הבנקים הגדולים בישראל לענף הנדל"ן הסתכם ברבעון הראשון ב-224 מיליארד שקל, לעומת 224.4 מיליארד שקל ברבעון הרביעי של 2013. ברבעון המקביל ב-2013 הסתכם האשראי של 5 הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן ב-225.4 מיליארד שקל. נציין כי חלק מהירידה במימון הבנקאי נובעת מירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה כתוצאה מהקיפאון שנוצר בעקבות ההכרזה על תוכניות 0% מע"מ ומחיר מטרה, אשר נמצאות כעת בתהליכי אישור. ועם זאת, סיבה מרכזית לירידה בהיקפי המימון היא הקשיים שמערימים הבנקים במתן אשראי לענף הבנייה, זאת בעקבות ההתאמה להוראות באזל 3 המחייבות את הבנקים לעמוד ברף עליון של 22% מימון לענף הנדל"ן. הבנקים צריכים לעמוד בהוראות באזל 3 במהלך חודש מאי 2013 תיקן המפקח על הבנקים את הוראות ניהול בנקאי תקין בנושא הלימות הון על מנת להתאימן להוראות באזל 3 אשר קובעות שינויים משמעותיים בחישוב דרישות ההון הפיקוחי. ההוראות מחייבות את הבנקים לעמוד ברף של 22% מימון לענף הנדל"ן, אך מאחר ואינם רוצים להתנהל "על הקשקש", הם לוקחים מרווח ביטחון ויושבים על מקסימום 20%. יישום ההוראות נעשה בהדרגה על מנת לאפשר לבנקים עמידה בדרישות החדשות. ב-2014 הבנקים יצטרכו לרתק הון עבור נכסי סיכון בהיקף של 9%, ב-2015 ביחס של 12.5% וב-2017 של 13.5%. פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, מזהיר כי "מצוקת האשראי גורמת לפנייה לגופים חוץ בנקאיים הדורשים ריבית שנתית של 10%-16%, עלות המימון כמובן עוברת באופן ישיר למחיר הדירה. הממשלה מפחדת מבועת אשראי של הבנקים, אך בעקבות המגבלות עליהם נוצרת בועה של הגורמים החוץ בנקאיים שאינם מפוקחים כלל". "את ההשלכות של התגברות המימון החוץ בנקאי נראה בעוד 5-6 שנים", אומר טטרו. "כוחם של הבנקים, אשר בוחנים ב-7 עיניים כל עסקה ומעניקים אישורים במשורה, יקטן משמעותית, בעוד היקף הפעילות של הגופים החוץ בנקאיים, קרנות מזנין וקבוצות השקעה פרטיו, שהם הרבה פחות סלקטיביים, רק ילך ויגדל. קרנות מאשרות מתן אשראי לפרויקט בהיקפים של עשרות עד מאות מיליוני שקלים שבנק לא בהכרח אישר, לכן רבות מהן ייקרסו בעקבות פרויקטים שיקרסו. כספם של המשקיעים הקטנים שהשקיעו בקרן יירד לטימיון, כפי שקרה למשקיעי קרן אור. בנוסף, לחץ גובר הולך להיות מופעל היזמים שלא נפלו, הקרנות יקשיחו מאוד את תנאיהן במידה והבנייה לא תסתיים בזמן וידרשו החזרי ריבית גבוהים משמעותית על כל איחור." טטרו מותח ביקורת על אוזלת ידה של הממשלה בפיקוח על תחום האשראי החוץ בנקאי: "זה מזכיר את התקופה אשר במהלכה היו מגייסים כסף באגרות חוב ללא בטוחות, כי היה מדובר בטייקונים כמו נוחי דנקנר ויצחק תשובה, אך בסוף הכסף נמחק. מדוע לא מחייבים רישום של אג"ח תוך רישום של בטוחה ראויה? היקף השוק החוץ בנקאי, הכולל גם את השוק השחור הפחות סימפטי, מתקרב להיקף האשראי הבנקאי." בנק הפועלים - בעל החשיפה הגדולה ביותר לענף הנדל"ן מהבדיקה עולה כי סך האשראי הניתן על ידי 5 הבנקים הגדולים בישראל לענף הנדל"ן הסתכם ברבעון הראשון ב-224 מיליארד שקל, לעומת 224.4 מיליארד שקל ברבעון הרביעי של 2013. ברבעון המקביל ב-2013 הסתכם האשראי של 5 הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן ב-225.4 מיליארד שקל, כך שצמצום האשראי לענף הוא אף גדול יותר ומסתכם ב-1.4 מיליארד שקל. מבין 5 הבנקים הגדולים בישראל, הבנק בעל החשיפה הגדולה ביותר לענף הנדל"ן הוא בנק הפועלים, עם אשראי כולל של 81.2 מיליארד שקל לענף. עם זאת, בנק הפועלים הפחית את האשראי לענף ברבעון הראשון בשיעור של 2.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2013, כלומר ירידה של 2 מיליארד שקל. בנק לאומי החזיק נכון לסוף הרבעון הראשון אשראי בהיקף של 78.1 מיליארד שקל לענף הנדל"ן, וזאת לאחר ירידה של 811 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, אך עם זאת הבנק הגדיל את האשראי שלו לענף לעומת הרבעון הקודם ב-694 מיליון שקל. את הירידה החדה ביותר באשראי לענף הנדל"ן לעומת הרבעון הקודם רשם בנק מזרחי טפחות. הבנק החזיק נכון לסוף הרבעון החולף אשראי בהיקף של 25.9 מיליארד שקל בענף הנדל"ן, ירידה של 1.38 מיליארד שקל לעומת הרבעון הקודם (ירידה של 5.1%). עם זאת עדיין מדובר בעלייה של 914 מיליון שקל לעומת הרבעון הראשון של 2013. עדי סקופ, אנליסט הבנקים של IBI, אמר ל-Bizportal: "הבנקים התרחקו במעט מרף ה-22% של מימון למייזמי נדל"ן, אך הם עדיין נותנים הלוואות במשורה ומקשים את התנאים. הירידה בהיקף ההלוואות נובעת הן מהירידה בהתחלות הבנייה והן ממגבלת האשראי שעדיין קיימת." כתבות מעניינות נוספות: רק בת"א: דירה ברוחב מטר וחצי מוצעת ב-245 אלף שקל - תמונות קשות (מאוד) אלו הדירות הכי זולות שנמכרו מטר מת"א - היכן שילמו 485 אלף שקל?