אלמוגים זכתה במגרש ביבנה: תקים 114 דירות ושטחי מסחר
החברה תשלם כ-72 מיליון שקל על קרקע והוצאות פיתוח לטובת המגרש שנמצא בשכונה המזרחית בעיר. המחיר שבו זכתה נמוך ב-31% מהערכת השמאי; וגם - מה המשמעות של זכייה כזו על היזם?
חברת אלמוגים אלמוגים -0.45% זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה במגרש בשטח של כ-4.8 אלף מ"ר בשכונה המזרחית החדשה ביבנה. מדובר במתחם המיועד להקמת
114 דירות ו-685 מ"ר שטחי מסחר, בתמורה לסכום של כ-42.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), בתוספת הוצאות פיתוח של כ־29.8 מיליון שקל.
על הקרקע יהיה ניתן לבנות ארבעה בניינים: שלושה מהם בגובה 8 עד 10 קומות, ובניין נוסף בן 3 קומות. מדובר במכרז שבו התמודדו 41
יזמים, מתוך שלושה מתחמים שפורסמו, כשניתן היה לזכות רק באחד מהם.
אלמוגים הגישה את ההצעה השנייה בדירוג, אך זכתה לאחר שההצעה הגבוהה נפסלה או בוטלה, וזכתה במחיר המשקף כ-69% בלבד מהערכת השמאי של רמ"י. השכונה המזרחית ביבנה נמצאת בשלבי פיתוח מתקדמים וצפויה
לכלול בעתיד כ-12.5 אלף דירות על פני שטח כולל של כ-3.5 אלף דונם.
התכנון כולל גם דירות במסלול מחיר מטרה ודירות להשכרה ארוכת טווח במסגרת תכנית "דירה להשכיר". אלמוגים כבר פעילה ביבנה בפרויקט מגורים נוסף בשם "אלומה", הכולל 273 דירות. הזכייה הנוכחית
צפויה להרחיב את פעילות החברה בעיר וככל הנראה גם לחזק את נוכחותה באזור.
635 אלף שקל ליח' דיור
אלמוגים תשלם על הקרקע ועלויות הפיתוח סכום כולל של כ-72.4 מיליון שקל, המשקף עלות ממוצעת של כ-635 אלף שקל ליחידת דיור. סכום שנחשב נמוך יחסית למחירי קרקע בפרויקטים דומים באזור.
ככל שמחיר המכירה הממוצע לדירה
יעמוד על כ-2 מיליון שקל - סכום שבהחלט נחשב אופטימלי לדירת 4 חדרים ביבנה. ייתכן שמדובר במהלך עם פוטנציאל לרווח גבוה. כמובן שיש לקחת בחשבון גם את שאר העלויות ש'מעמיסים' על הדירה עד לבנייה ולא מדובר אך ורק על עלות הקרקע, אבל בהחלט ניתן להסיק שלזכייתה של החברה
במכרז הנוכחי יש משמעות כלכלית ואופציה ל'מרווח ביטחון' גדול יחסית.
מעבר לכך, מיקום הפרויקט עשוי לעניין גם רוכשים פרטיים: השכונה המזרחית ביבנה נהנית מנגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים: כבישים 4, 42 ו-431. ובתחומה פועלת תחנת רכבת המקשרת לערים מרכזיות
כמו רחובות, תל אביב ואשדוד. מדובר על יתרון משמעותי עבור קהל יעד שמחפש דיור בסמוך למרכז, במחיר נגיש יותר.
ומה המשמעות עבור היזם?
תמהיל
הבנייה שנקבע לפרויקט כולל שלושה בניינים בגובה של 8 עד 10 קומות, ובניין נוסף נמוך יותר בן 3 קומות בלבד: שילוב שמרמז על ניסיון לפנות לקהלים מגוונים. הבניינים הגבוהים עשויים להתאים למשפחות צעירות ולמשפרי דיור שמחפשים דירות 4-5 חדרים במחיר נגיש יחסית, ואילו המבנה
הנמוך עשוי לכלול דירות גן או מיני פנטהאוזים, שמתאימים יותר לרוכשים מבוגרים או בעלי הון שמעדיפים מגורים נמוכים ואינטימיים יותר.
עבור היזם, מדובר באפשרות לגוון את ההיצע השיווקי ולהתאים את הדירות לקשת רחבה של רמות מחיר וקהלי יעד. דבר שעשוי לתרום לגמישות
שיווקית ולפיזור סיכונים. מעבר לכך, עצם הזכייה במחיר נמוך משמעותית מהערכת השמאי של רמ"י - 69% בלבד. עשויה להקנות לאלמוגים יתרונות משמעותיים.
למשל, כאשר היזם ניגש לקבל מימון בנקאי או מוסדי, שווי הקרקע מהווה פרמטר מרכזי בשיעור המימון שיקבל. רכישת קרקע במחיר
נמוך יחסית לשוויה המוערך עשויה לשדר לגופים הפיננסיים סיכון מופחת - ולתרום לתנאי מימון נוחים יותר.
- 3.31% הנחה 02/07/2025 09:32הגב לתגובה זונניח שמחיר הקרקע עומד על 45P% באזור יבנה אזור ביקוש אך לא ביקוש שיא ולכן אם יש ירידה של 31% במחיר הקרקע שווי הקרקע עומד על כ 900000 שח לפי 2 מיליון לדירה הדבר צריך לשקף הנחה של 279000 שח במחיר הדירות.
- 2.אני בר 02/07/2025 06:45הגב לתגובה זומה המשמעות חזירות כמו כמו שאר החברות ויזמים זה המשמעות
- 1.הם יעבדו חכם וירויחו 100 אחוז על הכסף (ל"ת)אנונימי 01/07/2025 17:38הגב לתגובה זו
העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
תמונת מצב עדכנית על הביקושים לדירה בהנחה - הערים המבוקשות, ומפת הסיכויים
בשבוע הראשון של הגרלות דירה בהנחה נגשו 50,773 זכאים, כשהצפי הוא שבסוף הדרך היקף הזכאים המתמודדים יגיע למעל 130,000. בסה"כ מוצעות 7,479 דירות, כך שהסיכוי לזכות בדירה יהיה כ-5%. אלא שלמילואימניקים יש סיכוי גדול יותר שכן 505 מהדירות מוקצות להם שיעורם באוכלוסיית המתמודדים צפוי להיות בדומה להגרלות קודמות עד 20%, כך שיש להם סיכוי של פי 2.5 ממתמודד רגיל. בנוסף, הם מתמודדים גם בהגרלה "רגילה" כך שבפועל הסיכויים שלהם לזכות הם כנראה פי 3 ויותר מאשר מתמודד רגיל.
גם לבני המקום יש כמובן עדיפות, בדומה להגרלות קודמות. מעבר לכך, הסיכוי הכלי, לא מלמד על הסיכוי בכל אזור. יש מקומות מבוקשים מאוד ושם הסיכויים קטנים יחסית. באר יעקב מתבררת כלהיט של ההגרלה הנוכחית, רעננה אחריה. לבאר יעקב הוגשו בשבוע הראשון בקשות רכישה מ-22,690 מתמודדים, לרעננה הוגשו 16,546 מתמודדים. הנה התמונה המלאה:
ברעננה 16,546 זכאים מתמודדים על 1,234 דירות - הסיכוי לזכייה בשלב זה הוא 7.5%, אך הוא כאמור יקטן במקביל לנרשמים נוספים. הצפי הוא לפי 3 מתמודדים ובהתאמה הסיכוי ייפחת כנראה לאזור 2.5%.
- דירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל 300 אלף שקל לדירה
- דירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
. בבאר יעקב, 22,690 זכאים, מתמודדים על 844 דירות, שיעור ביניים של 3.7%. ביבנה מתמודדים 14,943 זכאים על 736 דירות (4.9%), בנתניה 12,223 זכאים על 405 דירות (3.3%), ובקרית עקרון 8,007 זכאים על 969 דירות (12.1%).
דירות בכפר סבא - ירידות מחירים בשנה האחרונה; מה יהיה בהמשך?
על רמות המחירים בעיר, על העצירה במכירות, על נקודת האור ועל הביקוש המלאכותי שנוצר; וגם - עסקאות אחרונות
כפר סבא הייתה בשנים האחרונות אחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן, עם עליות מחירים של כ-30% ב-5 השנים האחרונות, ביקוש גבוה יחסית ותדמית של איכותית. אבל, בשקט, נראה כי מתחיל שינוי: העסקאות מתמעטות, חלק מהמוכרים מתפשרים, והקונים - כבר לא ממהרים לחתום. זה תהליך של שנה ויש שמייחסים זאת ל-7 באוקטובר. אם בעוטף עזה היו מחבלים שחדרו לבתים ועשו טבח, למה שזה לא יקרה גם בערים סמוכות יחסית לאיו"ש? לא נראה שחוץ מדיבורים זה באמת מאוד משפיע על ההיצע והביקוש בעיר, אבל זה מרחף מלמעלה. כמו כן וחייבים להודות בזה - ערים מעורבבות נתקלות בירידות מחירים. כפר סבא היא לא עיר מעורבת קלאסית בין יהודים לערבים, אבל ערבים מהאזור עובדים בה, מבלים בה ויש אוכלוסייה גדולה שזה מפריע לה.
בשוק הנדל"ן מדווחים על האטה הולכת וגדלה בעיר, שמתבטאת גם בקצב העסקאות וגם במחירים עצמם. עסקה אחת בודדת, בשכונה היוקרתית כפר סבא הירוקה, ממחישה את השינוי - והיא לא היחידה. כיום, המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד על כ־31 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת בכ־2.8 מיליון שקל. שכר הדירה החודשי הממוצע עומד על כ־6,250 שקל, מה שמגלם תשואת שכירות שנתית של כ־2.5%-2.8% בלבד - תשואה נמוכה מהריבית הבנקאית הקיימת.
לאחרונה נמכרה דירה ברחוב אוסטרובסקי 19 שבשכונת כפר סבא הירוקה. מדובר על דופלקס בשטח של 207 מ"ר עם מרפסת של 50 מ"ר, בקומות הרביעית והחמישית של בניין
בן 12 שנה, התמורה בעסקה הייתה 6.03 מיליון שקל - פער של 1.3 מיליון שקל לעומת דירה דומה באותו הבניין, שנמכרה במאי 2023 במחיר של 7.3 מיליון שקל.
לא רק בשוק היוקרה - גם בדירות רגילות
הירידה בעסקאות
אינה מוגבלת לדירות דופלקס או לפנטהאוזים מיוחדים. גם בשוק הדירות ה"רגילות" - 4 ו־5 חדרים, בבניינים שנבנו מאז שנות ה-2000 ועד היום, ניכרת האטה. בשכונה הירוקה ובשכונות סמוכות בעיר מדווחים מתווכים על ירידה קלה אך עקבית במחירים, לצד הארכה משמעותית בזמני השיווק
של דירות.
כך למשל, דירות 4 חדרים, שבעבר נמכרו במחירים שהתקרבו ל־3.5 מיליון שקל, מוצעות כיום בסכומים שנעים בין 2.8-3.1 מיליון שקל- ולעיתים אפילו נמוך מכך, בעיקר אם הדירה דורשת שיפוץ או ממוקמת בקומות נמוכות. בשכונה הירוקה -המחיר למ"ר נע כיום בין
32 ל־33 אלף שקל, אך יש עסקאות שנסגרות גם בפחות מ־30 אלף למ"ר.
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נקודת אור: המטרו בדרך
בתוך התמונה הזו, נרשמה גם התפתחות תחבורתית שעשויה להשפיע על שוק הנדל"ן בטווח הבינוני והארוך: ועדת השרים לענייני
תשתיות אישרה בשבוע שעבר את המקטע הצפוני של רשת המטרו בגוש דן – קו M1 צפון, שיחבר בין כפר סבא, רעננה, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון ותל אביב.
מדובר במקטע באורך של כ־28 ק"מ, עם 20 תחנות לאורך התוואי, והוא צפוי להפוך את כפר סבא והסביבה לחלק משולב יותר
עם המרחב המטרופוליני של גוש דן. המטרו יאפשר גישה מהירה למוקדי תעסוקה ותחבורה מרכזיים, וצפוי לחזק את האטרקטיביות של העיר בטווח הארוך. אישור המקטע הגיע חרף התנגדות של שרת התחבורה, מירי רגב, שביקשה לבחון את הארכת הקו לשומרון. אישורו היה חיוני לקידום מאות אלפי
יחידות דיור באזור המרכז, והעיכוב בו עורר חשש בענף מהקפאת פרויקטים קריטיים.
במנהל התכנון מגדירים את הפרויקט כ"מהלך שישנה את התחבורה הציבורית בישראל" - עם מערכת הכוללת 150 ק"מ של מנהרות ו־109 תחנות, שצפויה לשרת כ־2 מיליון נוסעים ביום.
