אלמוגים זכתה במגרש ביבנה: תקים 114 דירות ושטחי מסחר
החברה תשלם כ-72 מיליון שקל על קרקע והוצאות פיתוח לטובת המגרש שנמצא בשכונה המזרחית בעיר. המחיר שבו זכתה נמוך ב-31% מהערכת השמאי; וגם - מה המשמעות של זכייה כזו על היזם?
חברת אלמוגים אלמוגים -0.17% זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה במגרש בשטח של כ-4.8 אלף מ"ר בשכונה המזרחית החדשה ביבנה. מדובר במתחם המיועד להקמת
114 דירות ו-685 מ"ר שטחי מסחר, בתמורה לסכום של כ-42.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), בתוספת הוצאות פיתוח של כ־29.8 מיליון שקל.
על הקרקע יהיה ניתן לבנות ארבעה בניינים: שלושה מהם בגובה 8 עד 10 קומות, ובניין נוסף בן 3 קומות. מדובר במכרז שבו התמודדו 41
יזמים, מתוך שלושה מתחמים שפורסמו, כשניתן היה לזכות רק באחד מהם.
אלמוגים הגישה את ההצעה השנייה בדירוג, אך זכתה לאחר שההצעה הגבוהה נפסלה או בוטלה, וזכתה במחיר המשקף כ-69% בלבד מהערכת השמאי של רמ"י. השכונה המזרחית ביבנה נמצאת בשלבי פיתוח מתקדמים וצפויה
לכלול בעתיד כ-12.5 אלף דירות על פני שטח כולל של כ-3.5 אלף דונם.
התכנון כולל גם דירות במסלול מחיר מטרה ודירות להשכרה ארוכת טווח במסגרת תכנית "דירה להשכיר". אלמוגים כבר פעילה ביבנה בפרויקט מגורים נוסף בשם "אלומה", הכולל 273 דירות. הזכייה הנוכחית
צפויה להרחיב את פעילות החברה בעיר וככל הנראה גם לחזק את נוכחותה באזור.
635 אלף שקל ליח' דיור
אלמוגים תשלם על הקרקע ועלויות הפיתוח סכום כולל של כ-72.4 מיליון שקל, המשקף עלות ממוצעת של כ-635 אלף שקל ליחידת דיור. סכום שנחשב נמוך יחסית למחירי קרקע בפרויקטים דומים באזור.
ככל שמחיר המכירה הממוצע לדירה
יעמוד על כ-2 מיליון שקל - סכום שבהחלט נחשב אופטימלי לדירת 4 חדרים ביבנה. ייתכן שמדובר במהלך עם פוטנציאל לרווח גבוה. כמובן שיש לקחת בחשבון גם את שאר העלויות ש'מעמיסים' על הדירה עד לבנייה ולא מדובר אך ורק על עלות הקרקע, אבל בהחלט ניתן להסיק שלזכייתה של החברה
במכרז הנוכחי יש משמעות כלכלית ואופציה ל'מרווח ביטחון' גדול יחסית.
מעבר לכך, מיקום הפרויקט עשוי לעניין גם רוכשים פרטיים: השכונה המזרחית ביבנה נהנית מנגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים: כבישים 4, 42 ו-431. ובתחומה פועלת תחנת רכבת המקשרת לערים מרכזיות
כמו רחובות, תל אביב ואשדוד. מדובר על יתרון משמעותי עבור קהל יעד שמחפש דיור בסמוך למרכז, במחיר נגיש יותר.
ומה המשמעות עבור היזם?
תמהיל
הבנייה שנקבע לפרויקט כולל שלושה בניינים בגובה של 8 עד 10 קומות, ובניין נוסף נמוך יותר בן 3 קומות בלבד: שילוב שמרמז על ניסיון לפנות לקהלים מגוונים. הבניינים הגבוהים עשויים להתאים למשפחות צעירות ולמשפרי דיור שמחפשים דירות 4-5 חדרים במחיר נגיש יחסית, ואילו המבנה
הנמוך עשוי לכלול דירות גן או מיני פנטהאוזים, שמתאימים יותר לרוכשים מבוגרים או בעלי הון שמעדיפים מגורים נמוכים ואינטימיים יותר.
עבור היזם, מדובר באפשרות לגוון את ההיצע השיווקי ולהתאים את הדירות לקשת רחבה של רמות מחיר וקהלי יעד. דבר שעשוי לתרום לגמישות
שיווקית ולפיזור סיכונים. מעבר לכך, עצם הזכייה במחיר נמוך משמעותית מהערכת השמאי של רמ"י - 69% בלבד. עשויה להקנות לאלמוגים יתרונות משמעותיים.
למשל, כאשר היזם ניגש לקבל מימון בנקאי או מוסדי, שווי הקרקע מהווה פרמטר מרכזי בשיעור המימון שיקבל. רכישת קרקע במחיר
נמוך יחסית לשוויה המוערך עשויה לשדר לגופים הפיננסיים סיכון מופחת - ולתרום לתנאי מימון נוחים יותר.
- 3.31% הנחה 02/07/2025 09:32הגב לתגובה זונניח שמחיר הקרקע עומד על 45P% באזור יבנה אזור ביקוש אך לא ביקוש שיא ולכן אם יש ירידה של 31% במחיר הקרקע שווי הקרקע עומד על כ 900000 שח לפי 2 מיליון לדירה הדבר צריך לשקף הנחה של 279000 שח במחיר הדירות.
- 2.אני בר 02/07/2025 06:45הגב לתגובה זומה המשמעות חזירות כמו כמו שאר החברות ויזמים זה המשמעות
- 1.הם יעבדו חכם וירויחו 100 אחוז על הכסף (ל"ת)אנונימי 01/07/2025 17:38הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
