נועם גרייף: "ההצעה שלי לצעירים - קנו דירה עכשיו, בישראל"

לא הרבה חברות מצליחות להתרחב בקצב גבוה, לשמור על עצמאות כמעט מלאה, ולהמשיך לפעול בפריפריה ובמרכז במקביל. וזה מרשים, בעיקר כי אנחנו נמצאים בעיצומה של תקופה מאתגרת ותנודתית בשוק הנדל"ן ומחירי דירות שהחלו הליך של עצירה במחירים ואפילו ירידות באזורים מסוימים, וגם קיפאון בעסקאות.

עמרם אברהם עמרם 0.4%  , חברה שהחלה את דרכה כחנות חומרי בניין בודדת, הפכה לאחת השחקניות הבולטות בשוק הנדל"ן הישראלי, עם פרויקטים בהיקף של עשרות אלפי דירות. מניית החברה, שנסחרת כיום לפי שווי של כ-3.34 מיליארד שקל ומכפיל רווח של כ-24 (גבוה ביחס למקובל בענף) זינקה ביותר מ-70% ב-12 החודשים האחרונים, כולל עלייה של מעל 15% רק בחודש האחרון. לשם השוואה, אפריקה מגורים נסחרת לפי מכפיל רווח של כ-13, ודמרי סביב מכפיל של 11. העלייה החדה מגובה גם בתוצאות: הכנסות הרבעון הראשון זינקו פי 2.2 והרווח הנקי הוכפל לעומת התקופה המקבילה.

בריאיון לביזפורטל מדבר מנכ"ל החברה, נועם גרייף, על מודל הפעולה של החברה, ההצלחה במכרזים, המיקוד בפרויקטים רווחיים, וההסתכלות ארוכת הטווח על שוק הדיור. עם פרויקטים בצנרת של כ-20 אלף דירות, ביצוע עצמי בתוך החברה וזינוק חד בשווי החברה, עמרם אברהם ממקמת את עצמה כשחקנית מרכזית בתחום המגורים.

מה מבדל אתכם משאר החברות?

"כל הפעילות שלנו נעשית In-House. תכנון, שיווק, ביצוע. יש לנו שלוש חברות ג'5 לביצוע בלתי מוגבל שעובדות רק עבורנו. אפילו המדיה נעשית פנימית. אנחנו לא תלויים באף אחד, וזה מה שנותן לנו שליטה מלאה על הכול: על העלויות, על לוחות הזמנים, על האיכות".

"זה לא רק עניין של שליטה אלא יתרון עסקי. כשאתה יודע מה קורה בכל שלב בפרויקט, כשאין לך קבלנים חיצוניים שצריך לרדוף אחריהם, וכשאתה בונה לפי הקצב שלך, אתה פשוט עובד יותר נכון, מדויק ויעיל. זו ליבה אסטרטגית אצלנו, והיא לא הולכת להשתנות"

• עמרם אברהם: ההכנ' זינקו פי 2.2, הרווח הנקי הוכפל
• עמרם אברהם: ההכנסות ברבעון קפצו פי 3 ל-374 מיליון שקל

מה קצב המכירות?

"מתחילת השנה ועד סוף מאי מכרנו 615 דירות, ועוד 29 יחידות מסחר. זה קצב מאוד גבוה, ואנחנו נמנים עם החברות הכי פעילות בענף המגורים. אם מסתכלים על זה מבחינת ההכנסות, מדובר בסכום כולל של כ-1.11 מיליארד שקל. ממכירת דירות בלבד". "המחיר הממוצע לדירה אצלנו נע בין 2.5 ל־3.5 מיליון שקל – אנחנו פועלים במידל־מרקט, פחות בהיי־אנד".

מה קיים כעת בצנרת?

"במהלך השנה הקרובה אנחנו מתכננים לשווק פרויקטים חדשים בהיקף של כ-1.77 אלף דירות. אחד הפרויקטים המרכזיים הוא במתחם האלף בראשון לציון, מדובר על 270 דירות שכבר מלווים על ידי בנק, במסגרת ליווי בהיקף של כ־969 מיליון שקל".

"זה פרויקט אסטרטגי מבחינתנו, גם בגלל המיקום וגם בגלל ההיקף. פרויקט נוסף שנמצא על הקו הוא באשדוד, שם אנחנו מתכננים לבנות 359 דירות, מתוכן 287 דירות במסגרת מסלול מחיר למשתכן ודומיו. אלה פרויקטים שמשלבים בין שוק חופשי למחיר מופחת, וזה משהו שאנחנו יודעים לעשות טוב מאוד".

איפה אתם נמצאים בעיקר?

"אנחנו פעילים בפריסה ארצית מלאה, מעכו וטבריה בצפון, דרך חדרה, נתניה וראשון לציון במרכז, ועד לאילת בדרום. המודל שלנו מאפשר ללקוח לעבור איתנו ממקום למקום. אם הוא מוכר דירה בראשון ורוצה לקנות בנתניה, אנחנו שם. אם הוא עובר מנתניה לחדרה, גם שם יש לנו פרויקטים".

"אנחנו יודעים להתאים את הדירה לצרכים של הלקוח, וזה יוצר מערכת יחסים ארוכה ומתמשכת. הרבה לקוחות שלנו חוזרים לרכוש בפרויקט הבא , כי הם יודעים מה הם מקבלים מאיתנו".

• לידיעת משפרי הדיור: האוצר מנסה לקצר מחדש את תקופת הפטור ממס שבח ל-18 חודשים
• כשמציעים לכם הנחה של 35% ברכישת דירה - למה באמת מתכוונים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה לגבי קצב הצמיחה שלכם?

"החברה צומחת בצורה מהירה מאוד. ברבעון הראשון של 2025 ההכנסות שלנו זינקו פי 2.2 והגיעו לכ-376 מ' שקל, הרווח הנקי הוכפל והסתכם בכ-33 מ' שקל. אנחנו רואים תמונה עקבית: גם קצב המכירות גבוה, גם הרווחיות נשמרת, וגם המלאי שלנו ממשיך להתרחב.

במקביל, המניה שלנו זינקה ביותר מ-100% מאז ההנפקה. הגענו לשווי של מעל 3 מיליארד שקל. זה לא מקרי. יש פה אמון של שוק ההון, של משקיעים, ושל הלקוחות עצמם".

מה לגבי הפעילות מחוץ למגורים?

"בהחלט. לצד פעילות המגורים, יש לנו גם נדל"ן מניב, מרכזים לוגיסטיים, דאטה סנטרים, שטחי מסחר, בתי אבות ובתי מלון. לדוגמה - יש לנו שבעה מרלוגים, מספר פרויקטים של דיור מוגן, ואפילו מלון 'קולנוע אסתר' בנתניה. אנחנו משתדלים לגוון את הפורטפוליו ולהיות עם רגל גם בעולם היזמות וגם בעולם ההשקעה לטווח ארוך".

מה דעתך על שוק הנדל"ן למגורים בישראל?

"אני אומר את זה בפה מלא, הנדל"ן בישראל הוא בעלייה מתמדת. זו עובדה. הקרקעות מוגבלות, שיעור הילודה בישראל מהגבוהים בעולם, והצפי הוא שב-2050 אנחנו נגיע לפי שניים באוכלוסייה. התרבות בישראל היא של רכישת דירה, לא של שכירות. שוק הדיור להשכרה לא מספיק מפותח, המדינה לא משקיעה בו מספיק. והריבית כיום לא מצדיקה לשכור דירה לטווח ארוך. לכן אני חושב שהשוק עוד רחוק מלהיות "ממוצה", ויש לו עוד הרבה לאן לעלות"

מה היית אומר לזוג צעיר שמתלבט אם לרכוש דירה היום?

חד משמעית - שיקנה. ודווקא בישראל. למשל מה שקרה בגרמניה - מי שהשקיע שם לפני שנתיים, הפסיד 15% מערך הנכס. ביוון וקפריסין, אתה לא באמת יודע מה יקרה שם בעוד 10 שנים. בישראל, התרבות היא לבנות קן משפחתי דרך רכישת דירה. אם יש לך הון עצמי, ואתה עומד בקריטריונים, תקנה. לא משנה אם זו דירה באשקלון במ' וחצי שקל, או דירה בפרויקט יוקרתי בנתניה. זה מהלך נכון. לאורך זמן, זה משתלם".

מה היתרון שלכם מול קבלנים קטנים?

"יש פה יתרון גודל ברור. כשאתה קונה חומרי גלם ל-20 פרויקטים, אתה מקבל מחירים אחרים. בטון, קרמיקה, מערכות - הכול. גם במדיה, אנחנו רוכשים פרסום לכלל הפרויקטים ביחד, וזה מוזיל משמעותית. מעבר לזה, חלק גדול מהפעילות שלנו הוא בפריפריה - ושם השוק יותר יציב".

"לא תל אביב, לא מחיר של 80 אלף שקל למ"ר. קבלנים קטנים, הרבה פעמים עובדים על פרויקט אחד או שניים. אם יש האטה הם מרגישים את זה מיד. אצלנו יש פיזור, יש יציבות, ויש היקף שמאפשר גמישות. וזה עושה את ההבדל"

מה המסר שלך למשקיעים וללקוחות?

יש אצלנו לקוחות שהכפילו את ההון העצמי שלהם תוך שנתיים שלוש. זה מדד חזק יותר מכל מכפיל חשבונאי. בסוף, זה לא רק מספרים - זה אמון, זה איכות, וזה ביצוע.