קיבלת אישור למשכנתא? תשלם ליועץ משכנתאות גם אם לא לקחת

פסיקת בית המשפט קובעת: תשלום ליועץ משכנתאות ייגזר לפי הסכום שאושר – לא לפי מה שנלקח בפועל. עם זאת, מדובר כמובן בהסכם המקורי שנחתם בין לוקחי המשכנתא ליועץ המשכנתא. על פי ההערכות כשליש לפחות מהישראלים שוכרים היום יועצי משכנתאות כדי לעזור להם להוציא עסקה טובה מול הבנקים. אבל מה קורה אם בסוף מחליטים לא לקחת את כל הכסף? או בכלל לא לקחת כלום? מתברר שזו שאלה משפטית לא פשוטה – ובית המשפט בתל אביב נדרש להכריע בה. על פי פסק הדין אם הוגשה בקשה ואושר סכום מסוים – זה הבסיס לחישוב השכר. לא משנה כמה כסף נמשך בפועל.

תיאור המקרה - אדם שכר חברת ייעוץ משכנתאות כדי שתעזור לו לקבל הלוואה של 160 אלף שקל. הוא חתם על חוזה די פשוט – עמוד אחד, ארבעה סעיפים – בו התחייב לשלם 8% מגובה האשראי המאושר, בתוספת מע”מ, במועד קבלת האישור העקרוני מהבנק.

החברה עבדה, הבנק אישר את הסכום, והלקוח נתן צ’ק של כ־15 אלף שקל – בהתאם למה שסוכם. אלא שאז – שינוי כיוון: אשתו החליטה לקחת רק 50 אלף שקל, הרבה פחות מהתכנון. בעקבות זה, הלקוח ביטל את ההמחאה וטען שהוא מוכן לשלם רק לפי הסכום שנלקח בפועל – לא לפי מה שאושר.

החברה לא קיבלה את הטענה, פנתה להוצאה לפועל – והלקוח ניסה להתנגד. אבל בית המשפט פסק: הצ’ק תקף, והחברה תקבל את מלוא שכרה.

• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת

בית המשפט קבע באופן חד משמעי: ברגע שהתקבל האישור העקרוני – מגיע לחברה שכר מלא. הרשמת הסבירה שלמרות שהלקוח טוען ש”לא הבין”, עצם זה ששלח את הצ’ק מראה שהוא כן הבין את ההסכם.

עוד נקודה חשובה: החברה לקחה על עצמה את הסיכון שלא תצליח לגייס משכנתא בכלל – ובמקרה כזה לא הייתה מקבלת שכר. לעומת זאת, הלקוח לקח את הסיכון שאולי כן יגויס הסכום – והוא יידרש לשלם – גם אם לא יבחר לקחת את ההלוואה בפועל.

בנוסף, החוזה כלל סעיף שקובע שבמקרה בו הלקוח בוחר לא לקחת כלל את המשכנתא – עדיין מגיע לחברה שכר. כלומר, השכר נגזר מהעבודה שנעשתה, לא מההחלטה המאוחרת של הלקוח. הפסיקה למעשה מחזקת כלל חשוב בחוזים: פרשנות ההסכם נעשית לפי דעת הצדדים, לא רק לפי מה שהצד הפחות מרוצה אומר בדיעבד. אם נחתם חוזה פשוט, ברור, עם ניסוח ישיר – בית המשפט ייטה לקיים אותו ככתבו וכלשונו, ולא להמציא לו פרשנות חדשה רק כי צד אחד מתחרט.

• הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות
• עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שאלות ותשובות על תשלום ליועץ משכנתא

מה המשמעות של "אישור עקרוני למשכנתא"?
זהו שלב חשוב שבו הבנק מאשר עקרונית לתת ללקוח סכום מסוים – בהתאם לנתונים האישיים, ההכנסה והנכס. מבחינת יועצים – זה הרגע שבו העבודה הסתיימה, והסיכון שלהם השתלם.

אם אני לא לוקח את כל המשכנתא – למה שאשלם על כל הסכום?
כי החברה עבדה בשבילך כדי להשיג את הסכום שביקשת. ההחלטה לקחת פחות, או בכלל לא לקחת – היא החלטה שלך, לא שלה. לכן התשלום מחושב לפי הבקשה המאושרת.

האם זה תקף רק ליועצי משכנתאות?
לא בהכרח. הפסיקה הזאת מחזקת עיקרון חוזי רחב: אם ההסכם ברור, וגם הצדדים פעלו לפיו – בית המשפט לא יתערב רק כי למישהו "כבר לא משתלם". מדובר בתקדים חשוב גם בתחומים אחרים של שירותים לפי תוצאה.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים עם יועץ?
לוודא שאתם מבינים את תנאי התשלום – ובמיוחד באיזה שלב הוא מתבצע. אם לא ברור – תשאלו. אם לא נוח לכם לשלם לפני לקיחת הכסף בפועל – תבקשו להוסיף סעיף שמבהיר זאת. הכי חשוב: אל תחתמו אם לא קראתם עד הסוף.

האם בית המשפט יכול לשנות סעיף בחוזה אם הוא לא הוגן?
רק אם מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד – וגם אז, צריך להוכיח פערי כוחות ממשיים או ניסוח בעייתי. במקרה הזה, בית המשפט קבע שהחוזה היה קצר, פשוט והוגן – ולכן הוא נשאר כמו שהוא.