עדיין לא ברור האם הזינוק במחירי הדירות בישראל שנמשך מאז שנת 2008 עומד להיעצר, אך את המסקנות למניעת משבר דיור דומה בעתיד אפשר להסיק כבר כעת והן צריכות להיות שונות מהפתרונות המוצעים.

הדעה הרווחת גורסת שכדי למנוע הישנות עליות כל כך חדות במחירי הדירות בעתיד צריך לבנות הרבה דירות. וזה גם נכון באופן כללי להגדיל את היצע הדירות, אך בניית דירות לא תמנע מצב של התנפחות מחירים. בשנה טובה נבנות בישראל כ-40-50 אלף דירות חדשות. כלומר תוספת של כ-2% למלאי הדירות הקיים. אז האם הגדלת היצע הדירות נניח מ-2% ל-3% (75 אלף דירות) תעצור עליית המחירים, וזאת בזמן שקיימים ביקושים ספקולטיביים חזקים? כנראה, שהתשובה היא שלילית. לראיה, לפני ששוק הדיור האמריקאי נעצר בחריקת בלמים בשנת 2007, בנו בארה"ב בשנות האלפיים 30% יותר דירות מאשר בשנות ה-90, וזה לא מנע עלייה של 85% במחירי הבתים עד המשבר.

היצע הדירות הוא גורם חשוב לאורך זמן, אך השפעתו זניחה בתקופות "בועתיות". התנהגות מחירי הדירות דומה הרבה יותר להתנהגות מחירי הנכסים מאשר למוצרי הצריכה. הגדלת היצע הנכסים, די בדומה למתרחש בשוק המניות או האג"ח, לא מונעת עליות המחירים.

יש טוענים שאם בנק ישראל לא היה מוריד את הריבית לרמה אפסית, מחירי הדירות לא היו מזנקים בעשרות אחוזים. ברור שהעלות הנמוכה של המשכנתאות והיעדר אלטרנטיבה ראויה להשקעה באג"ח או בפיקדונות הבנקים דחפה כספים רבים להשקעה בדירות. אולם, לא ריאלי לצפות מבנק מרכזי לא להוריד ריבית בגלל עליית מחירי הדירות, כאשר המשק זקוק לריבית נמוכה כדי להתאושש מהמשבר ולהתמודד עם הסביבה העולמית.

• מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפתרון היעיל למנוע עלייה של מחירי הדירות טמון בהגבלת האשראי לרכישת הדירות. לא בהגבלה קלה, אלא חמורה שתחתוך בכמות המשכנתאות החדשות בעשרות אחוזים. האשראי לדיור הוא זה שדוחף את מחירי הדירות מעלה. הרעיון של קיום הקשר ההדוק בין האשראי לדיור למחירי הדירות לא בא מהשוליים הקיצוניות של חשיבה כלכלית. קרן המטבע הבינלאומית בדוח היציבות הפיננסית האחרון שהתפרסם בתחילת אוקטובר קבעה זאת על סמך המחקר שנעשה במדינות הרבות.

הגבלה חמורה על מתן המשכנתאות בתקופות של עליות חדות במחירי הדיור, נניח בגובה של עד 60%-70% ואפילו 80% ממחיר הדירה הנרכשת, לא תאפשר לרבים לקנות דירה בתקופות סוערות, וכך תרסן ביקושים ותבלום במהירות עליית המחירים. עצירת עליות המחירים והתנפחות האשראי לדיור תמנע בעיות חמורות בעתיד ובסופו של דבר תטיב מצבה של מרבית האוכלוסייה. צעד כזה אפילו לא חריג כל כך. למעשה, בנק מרכזי עושה פעולה דומה כאשר האינפלציה במשק עולה בחדות. הוא מעלה ריבית עד שהאינפלציה עוצרת אפילו במחיר של האטה משמעותית בפעילות המשק. אז מדוע לא לבלום באגרסיביות גם עלייה במחירי הדירות?

הרי הנזקים מזינוק במחירי הדירות הם חמורים ומתמשכים. הרוכשים של היום לא רק מעמיסים על עצמם חובות כבדים ל-25-30 השנים הקרובות, מה שיפגע בצריכה שלהם ויכביד בצורה משמעותית על צמיחת המשק, אלא גם מרחיקים בעלות על הדירה לדורות הבאים. ילדינו ונכדינו יעמדו בפני מחירי הדירות בלתי ניתנים להשגה.

• איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל

צריך להבין שהמשכנתאות ברובן מממנות את הרכישות של הנכסים הקיימים במחירים שהולכים ועולים ולא השקעה ביצירת נכסים חדשים. עד 80% מהדירות הנמכרות הן דירות יד שניה, כלומר המשכנתאות למעשה מממנות ספקולציה, מכירה של אותו נכס במחיר גבוה יותר. האמת שגם בדירות חדשות משכנתא מממנת ספקולציה של הקרקעות. מתוך העלייה של מעל 100% במחירי הדירות מאז שנת 2008 רק כ-20% אפשר להסביר בעליית מחירי התשומות לבנייה. כל השאר מיוחס לעלייה במחירי הקרקעות.

בפעם הבאה כשמחירי הדירות יתחילו לזנק, בנק ישראל צריך מיד להטיל מגבלות חמורות על מתן המשכנתאות. אפשר אפילו לקשור את המגבלה ישירות לשיעור העלייה במחירי הדירות. אם המחירים יעלו בקצב סביר, נניח בהתאם לעלייה בהכנסה הצרכנית או בהתאם לקצב האינפלציה במשק, המגבלות יוקלו או וסרו.