לפני מספר ימים בטור שפורסם באתר זה, המתאר את שוק הנדל"ן הרותח בסין, סיפר הכותב כיצד זוג צעיר שסיכם לרכוש דירת שני חדרים בבייג'ין, ירד לאכול פנקייק ולהביא את הכסף לעסקה.

כשחזר הזוג למשרד המכירות התברר להם כי הדירה שחשקו בה נמכרה לאחרים. בני הזוג נאלצו להמתין עוד שלושה שבועות עד לקבלת דירה אחרת אלא שאז נאלצו להוסיף 400,000 יואן למחיר של אותה דירה בדיוק.

נראה לנו שבימים אלו איננו צריכים להרחיק לסין הרחוקה, כדי לשמוע על סיפורים מפתיעים מסוג זה, שכן גם במחוזותינו הפכו הפתעות מסוג זה חזיון שכיח,והקלות בה מוכרי דירות מקפיצים את מחירן כבר הפכה לשיטה מקובלת.

במה דברים אמורים?

בארבע עשר לאפריל 2010 פתחה רשות המיסים לידיעת הציבור, ללא כל עלות, את מאגר המידע על מחירי עסקאות הנדל"ן אשר בוצעו בארצנו. כידוע מתבצעות בארץ מידי חודש מספר אלפי עסקאות נדל"ן. מן הסתם, רוב העסקאות מתייחסות לדירות, שהינן "המוצר" המבוקש ביותר.

כמה רוכשי דירות במחצית החודש האחרון שחלף ביצעו השוואת מחירים לפני הרכישה? לדעתנו, יחידי סגולה בלבד. בדיקה והשוואת מחירים בעת רכישת דירה מיד שנייה הינה פשוטה ביותר ועלותה כ-15 שקל בלבד.

איך זה מתבצע?

מוצעת לך דירה למכירה, בת 4 חדרים ברח' ש"י עגנון 24 בתל אביב (לצורך הדגמה בלבד לקחנו כתובת סתמית בעיר ת"א ולא הצעה אמיתית). נמסר לך כי הדירה הינה בשטח של 110 מ"ר וממוקמת בקומה שלישית וכוללת מרפסת שמש בשטח של 10 מ"ר. המחיר הנדרש עבורה הוא 2,800,000 שקל.

אנו מעוניינים לדעת האם המחיר המבוקש תואם את מחיר השוק. ראשית דבר עלינו להיכנס לאתר הממשלתי gov שנקרא "פורטל השירותים והמידע הממשלתי-איתור גוש וחלקה". באתר זה אנו מציבים את פרטי הדירה המוצעת, דהיינו שם הישוב, הרחוב והמספר ואז אנו מקבלים את זהויי הגוש והחלקה של הדירה, אתר זה יש לציין, פתוח לציבור ללא תשלום. לאחר שהזנו באתר את כתובת הדירה המוצעת שברחוב ש"י עגנון 24, קיבלנו את פרטי הגוש חלקה כדלקמן:- גוש 7186 חלקה 1.

כעת עלינו להיכנס לאתר רשות המיסים.

דרך כותרות המשנה חשב/בדוק > מיסוי מקרקעין > מידע נדל"ן אנו מגיעים לדף נחיתה אשר בו אנו מציבים את פרטי הגוש והחלקה של הדירה המוצעת.

התוצאה המתקבלת היא פירוט של כל העסקאות אשר בוצעו בגוש והחלקה הנ"ל (גוש 7186 חלקה 1), דהיינו כל העסקאות שבוצעו באותו בנין.

לצורך המחשת הנושא אנו מביאים את דף הנחיתה מתיק אתר רשות המיסים, המציג את כל העסקאות שבוצעו בבנין שבכתובת האמורה (ש"י עגנון 24, בת"א) דהיינו בגוש 7186 חלקה 1.

פרטי עסקאות ומחירים באתר רשות המיסים

עיון בפרטי העסקאות מאפשר לנו זהויי ספציפי של כל דירה בבנין באמצעות תת חלקה (העמודה הימנית), מועד ביצוע העסקה (עמודה שנייה), תמורת המכר המוצהרת (עמודה שלישית) שווי המכירה כפי שנקבע ע"י רשות המיסים (עמודה רביעית) מהות הנכס (עמודה חמישית) החלק הנמכר (עמודה שישית) והישוב (עמודה שביעית).

כך למשל אנו רואים שהעסקה האחרונה שבוצעה בבנין הינה בתת חלקה 46 ביום 4.6.2009 שווי המכירה המוצהר זהה לשווי שנתקבל ע"י רשות המיסים והוא 1,824,820 שקל והמכירה הייתה של הדירה בשלמותה.ואולם הנתונים שחסרים לנו באתר רשות המיסים הם שטח הדירה וקומה.נתונים אלו נוכל להשלים מנסח רישום מקרקעין.

על מנת שנוכל לערוך השוואה בין מחיר הדירה המוצעת לנו לבין מחירי הדירות האחרות שדווחו לרשויות המס והמפורטים בדף הנחיתה שלעיל, עלינו לשלוף "נסח מקרקעין מרוכז".(נסח המציג את כל הדירות בבנין)

נסח מקרקעין מרוכז-חשוב עלות מ"ר והשוואת עסקאות

נסח מקרקעין מרוכז מאפשר לנו לזהות את כל העסקאות המפורטות באתר רשות המיסים על פי גודל הדירה, הקומה וההצמדות-פרטים שמפורטים בנסח.

נסח כאמור ניתן לקבל במספר אתרי אינטרנט שונים והעלות הממוצעת לשליפת נסח מרוכז הינה כ-15 שקל (לדוגמא בטאבו ישיר). על מנת להימנע ממתן פרסומת לאתרים מסחריים לא נזכיר כאן את שמות האתרים המספקים שרות זה.

שליפת הנסח המרוכז תפרוס בפנינו,כאמור, את פרטי כל הדירות בבנין עם זהויי שטחן המדויק, שטחי המרפסות המוצמדות וזהויי הקומה של כל דירה.

לצורך ההמחשה אנו מביאים כאן פירוט של נסח המקרקעין של חלקת משנה 46, דהיינו הדירה בבנין שבה בוצעה העסקה האחרונה ביום 4.6.2009.

אנו רואים כי שטח הדירה במ"ר הוא 116.10. שטח המרפסת הוא 9.80 והדירה נמצאת בקומה הרביעית.

מחיר הדירה כאמור 1,824,820 שקל עפ"י עסקה מיום 4.6.2009.

אם נחלק את המחיר הנ"ל במטרז' של הדירה(לא כולל מרפסות) נקבל מחיר למ"ר של 15,717 ש"ח. מכון שהעסקה בוצעה לפני כתשעה חודשים אנו יכולים להניח כי מאז הייתה עליית מחירי דירות ממוצעת של כ- 10-12% משמע שווי מ"ר נכון להיום הוא 17,603 שקל שזה אומר 112% כפול 15,717 שקל.

כעת נבדוק את שוויה של הדירה המוצעת לנו. מכון ששיטחה הוא 110 מ"ר נכפיל שטח זה במחיר השוק הנכון,דהיינו 17,603 ש"ח X 110 מ"ר. התוצאה הינה 1,936,330 ש"ח. משמע המחיר הנדרש של 2,800,000 שקל, עבור הדירה המוצעת, עולה ב-863,670 שקל על מחיר השוק של הדירה.

למה צריך את כל זה?

חשיבותה של השוואה זו אינה ביכולת של הקונה להכריח את המוכר למכור במחיר הנכון, אלא ביכולת של הקונה לדרוש הסברים למחיר המבוקש.

כך למשל,יכול המוכר לנסות להוסיף לסכום הדירה הנכון את עלות השיפוץ שביצע לאחרונה,תוספת מסוימת לקומה גבוהה יותר ותוספת משמעותית יותר אם יש נוף לים או נוף פנורמי אחר.

בדוגמה הדמיונית שלקחנו,נניח שאין נוף לים והדירה המוצעת לא משופצת. במקרה כזה יכול הקונה לדרוש מהמוכר " להתיישר" לפי המחיר הנכון.

יתכן שהמוכרים של היום טרם התרגלו למצב החדש של חופש המידע, ולפיכך הם יהיו פחות גמישים,ואולם אנו סבורים כי מהר מאוד הם יצטרכו להסתגל למצב החדש ולמחירי העסקאות החשופים,כי עם עובדות ומספרים לא מתווכחים.

עלינו לזכור כי השיטה טרם הפכה משוכללת ולפיכך יכולות להתעורר לא מעט בעיות.כך למשל עלול להיות מצב בו לא בוצעו בבניין עסקאות,או שהבנין עצמו לא רשום כבית משותף. במקרה כזה ניתן לשקול להוציא נסח מרוכז של הבנין הסמוך.

למרות הקשיים בקליטת השיטה החדשה, אנו סבורים שאם אנו קונים היום מקלט טלוויזיה או מכשיר פלזמה תוך השוואת מחירים, כי אז גם דירת חלומותינו צריכה לקבל לפחות,את אותו היחס.

לסיום, נראה לנו, כי כדאי לשקול ויתור על "שתיית כוס קפה", להשקיע את עלותו בהוצאת נסח מרוכז, ולערוך השוואת מחירים לפני רכישת דירה. טעמה של העסקה אם תצא אל הפועל, כך אנו מעריכים, יהיה במקרה זה מתוק יותר מהקפה שנפספס.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".