מחכים לירידת מחירים? בשנת 2015 נשבר שיא היסטורי בשוק הדיור בישראל

בזמן שבממשלה מנסים להגדיל את היצע הדירות כדי להוריד את מחירן, הביקוש מצד הקונים פשוט מתפוצץ. על פי סקירת האוצר, בחודש נובמבר האחרון נרכשו 9,900 דירות, גידול חד של 28% בהשוואה לחודש הקודם. בחישוב שנתי, בשנת 2015 רכשו הישראלים כ-120 אלף דירות, וזהו כבר שיא היסטורי במדינה.

בהקשר לגידול במספר העסקאות של חודש נובמבר, יש לציין כי בהשוואה לחודש המקביל אשתקד מסתכם הגידול ב- 2% בלבד, אך יש לזכור כי במהלך חודש נובמבר אשתקד רק החלה התאוששות בכמות העסקאות, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.

בפלח השוק של הדירות החדשות נרשם גידול של 22% במספר הרכישות, אולם בדומה לחודשיים הקודמים, בפילוח גיאוגרפי בולטת שונות גבוהה בשיעורי השינוי ברכישת דירות חדשות. כך, לצד ירידה ברכישת דירות באזורי חדרה, טבריה וירושלים, נרשמו שיעורי גידול חדים הנעים בין 50%-40% באזורי ת"א וב"ש. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החד באזורים אלו התרכז בעיקר בדירות זולות יחסית. 

ולמרות הזינוק במספר הרכישות של דירות חדשות, את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר הוביל פלח השוק של דירות יד שניה, אשר רשם גידול חד של 31%. הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים, אולם הוא בולט במיוחד באזורי הפריפריה. כך למשל, באזור חדרה נרשם גידול של קרוב ל-60% ובאזורי חיפה וטבריה גידול של 38%. מנגד, באזור ת"א הסתכם שיעור הגידול במספר העסקאות ב- 11% בלבד.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

כאמור, בסיכום שנתי נאמד מספר העסקאות בשנת 2015 בכ-120 אלף דירות, רמת שיא היסטורי. שני גורמים הביאו לשיא זה של עסקאות, לפי סקירת האוצר: גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים במחצית הראשונה של השנה, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס (בעוד שרי האוצר והשיכון דאז, לפיד ואריאל, מתחייבים כי מחירי הדירות יירדו והם ממליצים להמתין עם הרכישות). סיבה נוספת היא הגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהם (שבוצעה על ידי שר האוצר כחלון).

הכבדת המיסוי על המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים למחיר למשתכן אכן הביאו לירידה חדה (של 24%) בסך העסקאות במחצית השנייה של 2015, בהשוואה למחצית הראשונה. ירידה זו בולטת במיוחד בפלח השוק של המשקיעים - ירידה של קרוב ל-60%, אל הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003. משקל המשקיעים במחצית השנייה של 2015 עמד על 18 אחוזים, רמת שפל היסטורי - כך שהעלאת המס על דירות להשקעה אכן הבריח פלח אוכלוסייה זה מרכישת דירות.

תגובות בשוק הנדל"ן

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן: "מדובר בעוד הוכחה שלרוכשי הדירות נמאס מהבטחות הממשלה. הם מבינים שלא כדאי לשים את גורל העתיד שלהם בידי הגרלות כאלה ואחרות ושהסיכוי שלהם לזכות בהגרלה על דירה במחיר למשתכן הוא כמו הסיכוי שאריאלה ממפעל הפיס תתקשר ולכן הם מגיעים למשרדי המכירות. לגבי המשקיעים, אני מניח שבחודשים הקרובים נמשיך לראות מגמה של גידול בשיעור המשקיעים ככל ששוקי ההון יהיו תנודתיים יותר".

• חברות מוויטנאם וסינגפור מצטרפות לענף הבנייה בארץ
• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

דדי ריזל, מקבוצת שכטר: "נתוני מכירת הדירות בישראל מהווים בפועל הבעת חוסר אמון מוחלטת של ציבור רוכשי הדירות בישראל בתכניות הממשלה לטיפול במשבר הדיור. המצב כיום הוא של חוסר ברירה מבחינת רוכשי הדירות – אין אלטרנטיבה לכסף, ואין היצע של דיור. זה מתכון מושלם לביקושים עצומים לדירות, ולא נראה שהמגמה הזו תשתנה בטווח הקצר".

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "אנחנו רואים שהמשקיעים חוזרים לשוק הדירות אחרי מספר חודשים בהם הפעילות שלהם הייתה מתונה יותר, בין היתר על רקע החוסר באלטרנטיבות בשוק ההון. הדבר המהותי ביותר שעולה מהנתונים הוא הגידול המשמעותי בעסקאות יד שניה בפריפריה. ההסבר לכך הוא שחסרי דיור, שחיכו לתכניות הסיוע בדיור של הממשלה החדשה, ושהיכולת שלהם לרכוש דירה מוגבלת לסדר גודל של עד  מיליון שקל ובוודאי אלה שהתקציב שלהם מוגבל לסכום נמוך יותר, התבדו. הם הבינו שתכנית דיור למשתכן כלל לא מיועדת להם, מאחר ומחירי הדירות החדשות שימכרו במסגרת זו יהיו הרבה יותר גבוהים מיכולת הקניה שלהם. מאחר והממשלה הכריזה על תכנית מחיר למשתכן כתכנית היחידה לסיוע לחסרי הדירות הבינו חסרי דירות אלה שאין להם מה להמתין ולכן הם רוכשים דירות יד שניה בפריפריה".   עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון: "2015 היתה שנת שיא בנדל"ן, וההסבר לכך הוא שבחודשים הראשונים אותם זוגות צעירים שהמתינו למע"מ 0%, התבדו והביקושים הכבושים שלהם התפרצו החוצה ובאו לידי ביטוי. בנוסף, באפריל- מאי היו עסקאות מוגברות מצד משקיעים בשל ההעלאה של מס רכישה. בחודשים לאחר מכן נוצר פער מסוים וראינו האטה בעסקאות מצד אוכלוסייה זו ומה שאנחנו רואים בחודש נובמבר הוא פשוט החזרה שלהם לשוק.  בנוסף, לאט לאט הזוגות הצעירים יורדים מהגדר, הם מבינים שבמקרה הטוב ההגרלות במסגרת מחיר למשתכן יתחילו רק עוד מספר חודשים וגם אז יהיו לפלח מצומצם ובאזורים מאוד מסוימים. אותם זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירות חדשות ולכן פונים לשוק היד השניה, בעיקר באזורי הפריפריה שם ידם משגת לקנות דירה. כל אלו דוחפים למעלה את הפעילות בשוק היד השניה, ולכן אנחנו גם רואים המשך במגמת העלייה במחירים".