מה אפשר ללמוד מדוח המכירות של פרשקובסקי?
חברת פרשקובסקי -0.52% פרסמה את דוח המכירות שלה לחודש האחרון של 2022, בו מכרה 12 דירות. בחודש הקודם מכרה ב-14 בחודש אוקטובר שהיה חודש חגים מכרה 10 דירות, בספטמבר 15 ובאוגוסט 17 דירות. אלו מספרים נמוכים ביחס למכירות בחודשים הקודמים. מדובר על ירידה שמתבטאת בשוק כולו. אחת הסיבות לירידה בדצמבר, אבל לא המרכזית היא שבינואר עולות מדרגות מס רכישה, כך שתשלום המס צפוי לרדת, לרוכשי דירות. אלא שזה לא מסביר ירידה כל כך גדולה.
מחירי הדירות עולים לפי הלמ"ס, אבל מה קורה בחודשים האחרונים?
המגמה של עליית המחירים לפחות מנקודת מבטה של הלמ"ס, היתה עד ספטמבר. אבל כפי שכתבנו כאן מספר פעמים, בחודשים האחרונים במקביל לירידה בהיקף העסקאות, הקבלנים מציעים הטבות, מתנות והנחות שונות, לרבות מימון המשכנתא לשנה. הם לא קוראים לזה ירידת מחיר, אבל בפועל זו ירידת מחירים.
אנחנו בכל זאת רואים שמחירי הדירות עולים על פי הלמ"ס בעיקר מכיוון שמדובר בנתונים בעיכוב של מספר חודשים, בפועל קיימת בלימת במחירים - כך לפחות עולה מהשטח, במקביל לירידה בעסקאות, כפי שמתקבל בדיווח האחרון של פרשקובסקי.
עם זאת, בעוד שיש האטה ובלימת מחירים ברורה ואף ירידות מחירים, בטווח הבינוני והארוך יש סימן שאלה גדול. מצד אחד "כח הקנייה" של הציבור נחלש מאוד בגלל עליית מחירי הדירות ועליית הריבית, אך מצד שני הקבלנים בונים פחות. יש ירידה בהתחלות הבנייה מה שעלול להוביל לירידה בהיצע.
- לקראת החלטת ריבית דרמטית כשהפד' מפולג מאי פעם ו"עיוור" ללא נתונים עדכניים
- תיק ההשקעות שלכם צריך להיות גם בסחורות? התשובה של גולדמן סאקס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחירי הדירות אמנם עדיין גבוהים, אך הנתונים שאנחנו רואים לא בדיוק משקפים את המציאות. לפני כשבוע וחצי הסברנו את העניין - כאשר קבלן נאלץ לספק ביחד עם הדירה הטבות כלשהן בכדי למכור את הדירה שלו, המחיר על הנייר לא מגלם את המחיר האמיתי של העסקה. הקבלנים "נותנים לנו הצגה", מנסים להציג את הכוח שלהם ואת כמה שהשוק עדיין חם, אך בפועל הסיפור שונה לגמרי - הנתונים לא משקרים והדוח של פרשקובסקי מציג לנו באמת מה קורה כעת בשוק הנדל"ן.
חשוב להבין, העניין עם הנתונים של הלמ"ס הוא שהם מגיעים בדיליי של כחודשיים ונתונים לנו תמונה לא עדכנית למה שקורה בשטח, משמע הקבלנים "רוכבים" על נתונים ישנים כשהם יודעים טוב מאוד מה קורה בשוק.
השאלה הגדולה היא מתי תגיע נקודת השבירה בה הביקוש יהיה כה קטן שחברות הנדל"ן לא יצליחו שלא להוריד את המחיר. סביר כי זה יהיה בקרוב. המחירים "עולים" אך השורה התחתונה היא - אף חברת נדל"ן לא תעדיף (ותוכל) למכור כמות נמוכה מאוד של דירות במחיר יחסית גבוה ולספק ביחד איתן הרבה הטבות על פני מכירה של כמות גדולה של דירות במחיר נמוך מזה שהייתה רוצה למכור בו. הקבלנים יהיו צריכים להתקפל לאחור בסופו של דבר וזה הוא רק עניין של זמן, בינתיים הריבית של בנק ישראל ממשיכה לעלות ולהוריד את הביקוש למטה.
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
בנוסף, מחירי הקרקעות מתחילים לרדת - המכרזים של רמ"י מציגים רגיעה. במכרזים של הרשות השבוע, המחיר ליחידת דיור, אפילו באזורי המרכז, הציגו ירידה משמעותית של עד 30%. בראשון לציון למשל, המחיר ליח"ד עמד על 680 אלף שקל, זאת בעוד במכרזים קודמים המחיר עמד על מעל ל-790 אלף שקל ליח"ד. בבית שמש נרשמה ירידה של מעל ל-70% ביחס למכרזים קודמים ונראה שברור מה כיוון המגמה.
הקבלנים מבינים שהם לא הולכים להרוויח על השטח שהם רוכשים את מה שהם הרוויחו במהלך השנתיים האחרונות, כנראה אפילו לא קרוב לזה בחלק מהאזורים בארץ, והם מוכנים לשלם על השטחים הללו הרבה פחות כסף - מה שיבוא לידי ביטוי במחיר הדירות בסופו של דבר. עד כה, מה שעזר לקבלנים לתחזק את עליות המכירים היה הביקוש האדיר לדירות והירידה החדה במכירות מכריחה אותם להתכונן מראש לתקופה הקרובה - אי אפשר להוציא כמות לא סבירה של כסף על קרקע כשלא בטוח שבכלל יהיו רוכשים.
- 11.פשוט מאד 03/01/2023 08:15הגב לתגובה זוריבית נמוכה נדלן עולה ,ריבית עולה נדלן יורד פשוט מאד חבל שאף פוליטקאי או כלכלן אמר זאת ב14 שנה האחרונות כולם מהעושר המזויף אם קנית ב2 ועכשיו בדירה שגר 2.5 מיליון זו רק תחושה חמימה וזהו אין חזה שום משמעות כלכלית ונגעמו בשיא כמה ירד ? אין לי מושגתלוי כמה זמן הריבית תשאר כך
- 10.יוסי 03/01/2023 08:15הגב לתגובה זוהכתבה שגויה לחלוטין דוח המכירות לא מתבסס על שנה אחת אלה מיון תחילת הפרויקטים ככה שהטענה שהחברה מכרה 83 דירות בחודש ועכשיו 12 שגויה לחלוטין
- 9.לרון 03/01/2023 07:24הגב לתגובה זויש להפנים הירידות בנדל"ן מבטאות מהפך,צר לי על המשכנתאות שתהפוכנה אנשים לעניים 1983 כבר כאן,למבינים
- ירידות תהיינה אבל... 03/01/2023 07:57הגב לתגובה זואנו מדינה שהילודה בה היא רבה, ויש עולים רבים שבאים מחו"ל, ויש משקיעים כבדים מחו"ל. אז עתה יהיו ביקושים יותר קלים בגלל האטה או מיתון, אבל זה יסתיים מתי שהוא, ויבואו ביקושים חדשים ןחזקים יותר מאוחר. בשנת 83 היתה אינפלציה של מאות אחוזים בגלל ממשלת הליכוד דאז. היום אין אינפלציה משמעותית בישראל, והתנאים שונים לגמרי. תבין את זה, ברוך. גם אני הייתי רוצה שהדירות יירדו במחיריהן, אבל זה לא פשוט בארץ הזאת.
- אנונימי 03/01/2023 12:04זימרו ושמעו וכו' וכו', לרוב אלו הם ניצנים של שינוי. קל להיצמד למנטרות הללו מאשר להביט נוכחה באמת: חזירות, חוסר צדק, שחיתות, חוסר שיוויון, פסיכולוגיית המונים קלוקלת, טמטום.
- 8.יוסי 03/01/2023 06:31הגב לתגובה זומתחילים את הירידות סוף סוף. ולכל טיפש שחשב שמחיר דירה שעולה פי 3 ויותר תוך מספר שנים, יעלה לנצח נצחים, אז המציאות טופחת על פני הטיפשים. העם כעדר הלך בפאניקה לרכוש דירות ולא עצר לרגע להבין שיש צוק ותהום לפניו.
- חדוה 03/01/2023 19:09הגב לתגובה זופסיכוזה של קניית דירות לא מבוקרת . ועכשיו פסיכוזה הפוכה של ירודות דרסטיות . אם נוסיף לזה את הריבית הגבוהה של החזרי המשכנתא החודשיים ועליית יוקר מחייה מטורף . הירידות תהיינה תלולות הרבה יותר . משבר חריף וחברות בנייה שיקרסו. צעירים הזהרו מאיזו חברה אתם קונים דירה . כי אתם עלולים להשאר בלי כסף ובלי דירה .
- 7.עמלת שורה 03/01/2023 05:54הגב לתגובה זומדובר בנתונים מכירות של פרויקטים בשיווק ולא בנתוני מכירות השנה. לפרשקובסקי אין ככ מה למכור כי רוב המלאי של החברה כבר מכור. קיצר כל הנכתב כאן לא מבוסס אז המסקנה באוויר לחלוטין.
- יתכן שאתה צודק. החברה הזאת היא חברה מצוינת. (ל"ת)מענין. כדאי לבדוק. 03/01/2023 07:58הגב לתגובה זו
- 6.קורא 02/01/2023 23:44הגב לתגובה זומחירי המכירה של מרבית הדירות שנמכרו בחודש דצמבר 2022 (9 דירות מתוך 12 דירות) היה כ-2.77 מליון ש"ח, כולל מע"מ. שימו לב - מדובר בדירות ברמלה! (הנתון שהכתב התייחס אליו איננו כולל מע"מ). זהו מחיר גבוה למדי!
- מחיר גבוה שמעטים יכולים לו (ל"ת)אנונימי 03/01/2023 11:59הגב לתגובה זו
- 5.עידן 02/01/2023 22:47הגב לתגובה זומבחינת הנתונים זה לא אומר שירדו המחירים. אתם בעצמכם אמרתם שבונים פחות ויש פחות היצע. מבחינת מחירי הקרקעות זה גם לא קשור רק למחיר הסופי אלא גם להוצאות המימון שעלו לקבלנים. הם יודעים שישלמו יותר ריבית לאורך חיי הפרויקט ולא מוכנים לקחת הלוואה לקנות קרקע במחיר כמו פעם
- אנונימי 03/01/2023 11:57הגב לתגובה זוהשלמנו עם גזירת הגורל. השלמנו עם זה שקבלנים העלו מחירים במאות אלפי שקלים ואפילו במיליון טרם העלאת הריבית, כי הם יכלו, כי הם הרגישו כל יכולים. אין לנו משאלת לב רק תהייה חודרת תודעה - אין דרך חזרה? כל כך להתרגל לרווח החזירי שאי אפשר לזכור שרק לפני כמה רגעים המחיר היה אחר? זה בנצ'מרק של היקום? של אלוהים?
- סתם אחד 03/01/2023 00:30הגב לתגובה זואבל רוכשי הדירות חייבים ליקנות באותו מחיר או יותר.... הגיוני של פוזיציה
- מלקקים ללקוחות 02/01/2023 23:45הגב לתגובה זוהקרוב לביתך. לראות את עומס הדרישה ואת חוסר הגמישות
- 4.8 02/01/2023 22:36הגב לתגובה זונדע אם יש ירידות רק כשיהיו נתונים.
- 3.חיים 02/01/2023 21:52הגב לתגובה זוכתבה מעולה נכונה,חברות הנדלן בבעיה רצינית,יש פחות קונים,ונראה שמגמת הירידת מחירים רק התחילה.
- 2.נתנייתי 02/01/2023 21:41הגב לתגובה זובתמורה לכך שהייתי מוכן לשלם תשלום ראשון של כ 600 אלף דירה על הנייר שהוצעה ב 3,180,000 ירד המחיר ל 2,900,000 דירת חמישה חדרים 136 מ"ר עם מרפסת 13 מ"ר וחניה
- סאסי מנתניה 03/01/2023 07:45הגב לתגובה זובתקופה של עליית ריבית קנית דירה? מה הרעיון? בא לך לשלם יותר על המשכנתא? תן לקבלן להתייבש ולהילחץ יותר.
- אלכס 03/01/2023 04:31הגב לתגובה זורק שטופיה המוח חושבים שבישראל רק עולה ועולה
- ירידה של 8% יפה (ל"ת)מתווך תל אביב 03/01/2023 01:15הגב לתגובה זו
- 1.סחתיין עליך אחלה כתבה (ל"ת)משה 02/01/2023 21:29הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
