מחירי הדירות יורדים. גם אם לא באופן רשמי. כאשר קבלן מספק לכם מתנות, הטבות, משלם לכם את המשכנתא בשנה הראשונה זו ירידת מחירים שעטופה כאילו במבצעים. הקבלנים לא רוצים שתחשבו שהם "נשברים", אבל הם כבר נשברו. המחירים יורדים למרות שלא רואים את זה באופן מובהק בכל נתוני הלמ"ס בעיקר כי הם נתונים באיחור וגם כי יש שם התייחסות שונה לסוגי הדירות - יד שנייה לעומת דירות מקבלן. 

התייחסנו לזה כאן בהרחבה, והמסקנה ברורה, הקבלנים בלחץ. לא כולם. הגדולים נהנים מרזרבות ויכולים להחזיק הרבה זמן בלי למצמץ. אבל קטנים ובינוניים כבר מספקים לכם הטבות גדולות, העיקר תקנו. זה חשוב להם, כי מול הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות ובמקביל הירידה בתזרים, יש הוצאות ותשלומים שהולכים ועולים, גם ובעיקר בגלל עליית הריבית. 

אבל יש בעיה, בעיה גדולה. הקבלנים יודעים לווסת את המחירים דרך ירידה בהתחלות בנייה והארכת זמן הבנייה. זה השוק היחיד שהשחקנים בו יכולים לעשות יד אחת באופן גלוי - דרך התקשורת, ולסמן אחד לשני לעצור או להפחית את קצב הבנייה וזאת מבלי שתהיה לרגולטור אפשרות תגובה.

• סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נראה את תנובה ושטראוס מפחיתות את ייצור החלב - לא אפשרי. נראה את מאפית אנג'ל מפסיקה לייצר לחם - לא אפשרי. נראה את הוט ו-yes מפסיקות לשדר. למה בכל המקומות הפסקת פעילות - תגרור סנקציות גם ציבוריות, והפסקת בנייה עוברת מתחת לפני הקרקע? מחדל רגולטורי, במיוחד שחלק גדול מהבנייה נשען על קרקעות במתנה במסגרת מחיר למשתכן-דירה בהנחה ועוד. ובכלל - רמ"י יכולה לחייב כל מכירת קרקע בזמן הכניסה של הדיירים. אחרת - קנס, או ההיפך - אחרת סוכריה. 

ולמה זה כל כך חשוב? כי הקבלנים בחודשים האחרונים עוצרים את הבנייה וזה התבטא השבוע בירידה בהתחלות הבנייה לקצב של 14 אלף דירות ברבעון - חזרה למצב לפני 4 שנים. ירידה בהתחלות בנייה במקביל להארכת קצב הבנייה, מפחיתה את מלאי הדירות. כלומר, היצע הדירות יורד. הביקוש הוא אותו ביקוש שקשור לגודל האוכלוסייה, כמות המתגרשים, העולים ועוד. זה ביקוש קשיח ועולה על פני זמן. כשהביקוש עולה וכשהוא מעל ההיצע - הכלכלה מנצחת, המחירים עולים.

אז אפשר אולי ליהנות מירידת המחירים הנוכחית, אבל זה יכול להשתנות ברגע. הפתרון הוא הצפת קרקעות והתחייבות למועדי אכלוס. אחרת, הקבלנים יקבעו את ההיצע וזה כמו לתת לחתול לשמור על השמנת. 

• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

עפולה 

דירת 5 חדרים, רחוב נורדאו, 152 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,500,000 ש"ח 

דירה 3 חדרים, רחוב יהלום, 135 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,240,000 ש"ח 

דירת 4 חדרים, רחוב חטיבת כפיר, 125 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,157,000 ש"ח 

חולון 

דירת 3 חדרים, רחוב קרן היסוד, 70 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 2,305,000 ש"ח 

דירת 3 חדרים, רחוב הרב לוי, 85 מ"ר,קומה 8 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב- 2,060,000 ש"ח 

דירת סטודיו, רחוב דב  ממזריץ, 27 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב- 460,000 ש"ח 

קרית מלאכי רי/מקס אדוונס

דירת 4 חדרים, רחוב רש"י, 95 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, נמכרה ב- 1,270,000 ש"ח 

דירת 4 חדרים, רחוב יגאל הורביץ, 100 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,500,000 ש"ח 

קריית חיים

דירת 4 חדרים, רחוב הגדוד העברי, 88 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 1,170,000 ש"ח 

פנטהאוז דופלקס 5.5 חדרים, רחוב שלמה לביא, 130 מ"ר, מרפסת 22 מ"ר + מרפסת 15 מ"ר, חניה, מעלית, נמכר ב- 1,460,000 ש"ח 

דירה 4.5 חדרים, רחוב השקד, 110 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,530,000 ש"ח 

צור הדסה

קוטג' 7 חדרים ברחוב כרכום בצור הדסה, 190 מ"ר, גינה 50 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, חניה פרטית, נמכר ב-3.6 מיליון שקל

חדרה

קוטג' דו משפחתי 5 חדרים, רחוב השושנים בשכונת בית אליעזר, 215 מ"ר, שטח מגרש 1,150 מ"ר, נמכר ב-5.25 מיליון שקל 

דירת גן 4 חדרים ברחוב  בורוכוב, בשכונת נוה עובד 250 מ"ר, נמכרה ב-1.835 מיליון שקל

לוד

דירת 3 חדרים ברחוב זוויתן, 64 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, חניה, נמכרה ב-1.185 מיליון שקל

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב ניב דוד, 99 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה , נמכרה ב-1.09 מיליון שקל