למשקיע המבולבל: 6 גזירות מס שהוטלו על דירות ודרכי התמודדות

שוק הנדל"ן הבוער הוביל בתקופה האחרונה למספר רב של תכניות מצד הממשלה להרגעת מחירי הדירות, תוכניות דוגמת מחיר מטרה ומע"מ 0% נועדו להוזיל את דירות חדשות שייבנו, ושינויי מס שנועדו להקטין את הביקוש לדירות מצד המשקיעים, אשר בעייני רבים מתחרים במקרים רבים על הדירות של הזוגות הצעירים.

שנת 2014 הביאה עמה מספר רב של שינויים בתחום מיסוי דירות המגורים. Bizportal בשיתוף עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר המתמחה במיסים, מסבירים מה היו השינויים המשמעותיים ביותר שחלו השנה, ולמה חשוב שנשים לב כשאנו משקיעים בנדל"ן.

ביטול הפטור ממס שבח למכירה אחת ל 4 שנים החל מתחילת השנה הנוכחית בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירה אחת ל - 4 שנים. פטור ממס שבח יוענק רק למוכר דירת מגורים יחידה. בכל מקרה אחר, שבו למוכר יש יותר מדירה אחת (ולמעשה די אפילו בחלק של למעלה משליש דירה על מנת שייחשב כדירה נוספת) יחול מס שבח במכירת הדירה. שיעור מס השבח הרגיל הוא 25%, כלומר שיעור מס זה יחול על הרווח ממכירת הדירה בעתיד.

לפי הורנשטיין, משקיעים, השוקלים היום רכישת דירה, צריכים כמובן לשקלל נתון זה בעת בחינת כדאיות ההשקעה ומדידת התשואה הכוללת - דמי השכירות והצפי לתמורה במכירה.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

העלאת מס הרכישה הועלו מדרגות מס הרכישה לגבי דירה שניה ואילך. מדרגות מס הרכישה לכל מי שאינו בעל דירה יחידה מתחילות ב - 5% כבר מהשקל הראשון, עולות ל - 6% על החלק העולה על סכום של 1,123,911 שקל, 7% החל מסכום של 3,371,711 שקל, 8% החל מסכום של 4,642,751 שקל ועד 10% על דירות יוקרה בסכום של מעל 15,475,836 שקל. מס הרכישה הופך איפוא למרכיב משמעותי בעלות רכישת הדירה, בייחוד ביחס לדירה שניה, שכן ביחס לדירה ראשונה קיים פטור מלא ממס רכישה עד לשווי של 1,517,210 שקל.

לדברי הורנשטיין, "רצוי איפוא לשקול היטב כיצד ועל שם מי לרכוש דירה. כך לדוגמה, בעבר, הורים לא מעטים רכשו דירה לבנם או בתם אך רשמו אותה על שמם (כהורים) לצורך מטרות של שמירה על ההון המשפחתי (כגון למקרה של גירושין). חשוב להיות מודעים לכך, שלמהלך כאמור יש השלכות מס לא פשוטות: הוא עלול לשלול את האפשרות של ההורים למכור את דירת מגוריהם בפטור ממס (מאחר שיחשבו כבעלי יותר מדירה אחת), וכמו כן, רכישת הדירה לילד תחוייב במס רכישה גבוה. כך לדוגמה ביחס לדירה בסכום 1.5 מיליון שקל יחול מס רכישה בסכום של כ - 78,000 שקל ככל שמדובר בדירה נוספת הרשומה על שם ההורים, לעומת 0 (אפס) אם הדירה נרכשת על שם הילד (כדירה ראשונה שלו)".

הורנשטיין טוען כי קיימות דרכים חלופיות להגנה על ההון המשפחתי, כגון רכישת הדירה על שם ההורה אך בנאמנות לטובת הילד, וכך לחסוך מס לא מבוטל.

דירות יוקרה הוחמר המיסוי גם ביחס לדירות יוקרה - וזאת הן במישור מס השבח והן במישור מס הרכישה. במישור מס השבח, נקבע כי הפטור ממס לבעל דירה יחידה יחול רק אם שווי מכירת הדירה אינו עולה על 4,500,000 שקל. חלק השווי שעולה על סכום זה, יהיה חייב במס בכל מקרה. במישור מס הרכישה - הועלו כאמור שיעורי מס הרכישה עד ל - 10% (על חלק השווי מעל 15.47 מיליון שקל).

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תושבי חוץ הכבדת מיסוי נעשתה גם ביחס לתושבי החוץ. לגביהם הוחלט לשלול כליל את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, אף אם הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של תושב החוץ בישראל. החריג לכך, העשוי לזכות את תושב החוץ בפטור הינו אם יוכיח שאין דירה בבעלותו גם במדינת תושבתו. גם מדרגות מס הרכישה הנמוכות לדירה יחידה נשללו מתושבי חוץ, וזאת אלא אם כן יעלו לישראל בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה.

חישוב מקל לגבי דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 לאור השינויים המהותיים של הרפורמה ביחס לדין קודם לשנת 2014, הוחלט לקבוע הוראות מקלות ביחס לבעלי דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014. ביחס לאלה נקבעה הוראה כי גם כאשר המכירה תהפוך לחייבת במס, הרי שלא כל הרווח ימוסה. חלק מהרווח שיחושב כחלק היחסי של תקופת ההחזקה בדירה לפני 1 בינואר 2014, ביחס לסה"כ התקופה עד המכירה, יהיה פטור ממס. לדוג', אם דירה נרכשה ביום 1 בינואר 2000, ותימכר ביום 1 בינואר 2015, חלק של 14 מתוך 15 מהרווח יהיה פטור ממס ורק 1/15 יהיה חייב במס בשיעור של 25%. הוראה זו משקפת הטבת מס גדולה לבעלי דירות קיימות.

בתקופה שעד 31 בדצמבר 2017 ההטבה מוגבלת למכירה של עד 2 דירות לכל תא משפחתי (וכן במספר תנאים נוספים כגון שהמכירה איננה לקרוב), אולם החל מ 1 בינואר 2018 היא ניתנת לניצול ללא הגבלה, כמובן הכל ביחס לדירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014. אופן חישוב זה מכונה "מס לינארי מוטב. הורנשטיין מוסיף כי "הוראה זו עשויה ליצור הטבת מס לא מבוטלת למרובי דירות, בייחוד ביחס לדירות ותיקות. היא גם פותחת פתח לתכנוני מס מעניינים. כך לדוגמה, היא תחול גם כאשר קודם לשנת 2014 הבעלים לא החזיק בדירה אלא בקרקע בלבד (נניח משנת 1980). אותו יחיד יקבל בעתיד במסגרת עסקת קומבינציה כנגד חלקו בקרקע מספר דירות. הוא יוכל למכור את הדירות במס נמוך מאוד על פי החישוב הלינארי המוטב, שכן חלק יחסי של 34 שנה (1980 עד 2014) מתוך סך הכול תקופת ההחזקה עד המכירה, יהיו פטורים ממס כליל. אותו יחיד יוכל למכור 2 דירות במס המוטב בתקופה שעד סוף שנת 2017, ואת יתר הדירות החל מיום 1 בינואר 2018. הוראות אלה מחזקות את היתרון שבבניה עצמית על מגרשים (או עסקת קומבינציה) על פני מכירה מלאה של המגרש, העלולה להתחייב במס שבח בשיעור גבוה העלול להגיע עד 40% ויותר.

מתנות במסגרת הרפורמה תוקנו גם ההוראות ביחס לתקופות צינון ביחס לדירות שהתקבלו במתנה. על מנת למנוע תכנוני מס קובע החוק כי פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה במתנה מקרוב יותנה בכך שחלפה תקופת צינון מאז קבלת הדירה במתנה ועד מכירתה. בעבר, עמדו תקופות הצינון על בין שנה לארבע שנים, בהתאם לנסיבות - מיהו הנותן והמקבל, והאם המקבל גר בדירה או לא. כך לדוגמה, במקרה של ילד נשוי שקיבל מתנה מהוריו וגר בדירה, עמדה תקופת הצינון על שנה אחת בלבד. בעקבות הרפורמה נקבעו הוראות חדשות, לפיהן תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה או 3 שנים, אם שימשה דרך קבע למגוריו. חשוב לציין בכל מקרה כי התקופות האמורות נמנות החל מהמועד בו הילד הינו בגיר (גיל 18).

דמי שכירות דמי שכירות מדירת מגורים פטורים ממס אך ורק אם אינם עולים על סכום של 5,080 שקל לחודש (זהו הסכום המעודכן לשנת המס 2014). במהלך השנה הנוכחית, החמירה רשות המיסים את האכיפה ביחס לנושא היעדר דיווח על הכנסות משכר דירה. זאת, הן במסגרת מבצעים מקומיים (אם כי מועטים) והן בדרך של דרישת פרטים על מקורות הכנסה מיחידים שהינם בעלים של יותר מדירה אחת. קיימים מספר מסלולי מיסוי לדמי שכירות, בין אם פטור חלקי (לפי תקרה פוחתת) או במסלול של 10% מס קבוע על כל דמי השכירות (שאינו מחייב פתיחת תיק במס הכנסה אלא תשלום המס בשובר פעם אחת בשנה עד סוף ינואר של השנה העוקבת).

הורנשטיין אומר כי "מוצע להתייעץ ולבחון את מסלול המס העדיף, ולהסדיר את אופן הדיווח מבעוד מועד, לרבות ביחס לשנים קודמות".