בעלי דירות בפינוי בינוי: היטל השבחה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים; איך להימנע?

אחד העקרונות שהפכו כמעט מובנים מאליהם בהתחדשות עירונית הוא שבעלי הדירות אינם מוציאים כסף מהכיס. היזם משלם על התכנון, היועצים, עורכי הדין, הבנייה, הפינוי, השכירות בתקופת הביצוע, ובדרך כלל גם על היטלים ומסים שקשורים לפרויקט. זה היה הבסיס שאיפשר לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א להתקדם מול אלפי בעלי דירות.

אך בתוך הכלל הזה יש חריג חשוב שבעלי דירות רבים אינם מכירים: היטל השבחה.

במקרים מסוימים, כאשר בעל דירה מוכר את הנכס לאחר שאושרה תוכנית פינוי בינוי אך לפני שהפרויקט הגיע לשלב מתקדם מספיק, החיוב עלול לנחות דווקא עליו, ולא על היזם. מדובר לעיתים בסכומים כבדים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים ולשנות לגמרי את כדאיות המכירה.

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך שנוצרה לנכס בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. בפרויקטים של התחדשות עירונית, אישור תוכנית חדשה יכול להעלות את שווי הדירות הישנות, משום שהשוק כבר מתמחר את הזכות העתידית לקבל דירה חדשה וגדולה יותר. הבעיה מתחילה כאשר בעל דירה מבקש למכור בשלב הביניים: התוכנית כבר אושרה והדירה הושבחה, אך היזם עדיין לא לקח על עצמו בפועל את מלוא החיובים, או שהתחייבותו תלויה בתנאים שטרם הושלמו.

המלכודת של שלב הביניים

בעלי דירות בבניינים שבהם מקודמות תוכניות פינוי בינוי מגלים בשנים האחרונות שהרגע שבו הם מוכרים חשוב מאוד. אם התוכנית כבר אושרה, שווי הדירה יכול לעלות בעשרות אחוזים. בעל דירה שמוכר בגלל מעבר, גירושים, ירושה, צורך במזומן או רצון לממש רווח, עשוי לגלות שהרשות המקומית רואה בו את מי שנהנה מההשבחה ולכן דורשת ממנו תשלום.

בהסכמי פינוי בינוי רבים נכתב שהיזם יישא בהיטל ההשבחה. אך התחייבות כזו אינה תמיד מגינה על בעל דירה שמוכר לפני שהפרויקט התקדם לשלב שבו התחייבות היזם התגבשה בפועל. בפסיקות מהשנים האחרונות נקבע כי דייר שמכר לאחר אישור התוכנית, אך לפני שהיזם נדרש לשלם בפועל או לפני שהתקיימו התנאים שנקבעו בהסכם, עשוי להיחשב כמי שלקח על עצמו את הסיכון.

לעיתים התוכנית שמעלה את שווי הנכס מקודמת על ידי הרשות המקומית עצמה, ולא על ידי יזם מסוים. במקרים כאלה בעלי הדירות יכולים כלל שלא להיות מודעים לכך שהנכס שלהם הושבח מבחינה תכנונית. הם מוכרים את הדירה במחיר שנראה להם טוב, ורק אחר כך מתברר שהיטל השבחה כבר נוצר ברקע.

מה צריך לבדוק לפני שמוכרים?

תזמון הוא הגורם הקריטי. כל עוד התוכנית טרם אושרה, החשיפה להיטל בדרך כלל נמוכה יותר, אם כי צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

ברגע שהתוכנית אושרה אך טרם הוצא היתר בנייה, מתחיל השלב המסוכן יותר. מצד אחד, ערך הדירה כבר עלה. מצד שני, הפרויקט עדיין לא בהכרח יצא לדרך, והתחייבות היזם לשאת בעלויות עשויה להיות תלויה בתנאים נוספים. בעל דירה שמוכר בשלב כזה עלול להישאר עם החיוב.

• אמריקה ישראל קונה 49% מפרויקט קריניצי: השווי שנגזר והמשמעות לאב-גד
• אמפא רוכשת את סרוגו בתמורה של עד 160 מיליון שקל

לאחר שהיתר הבנייה מתקדם והפרויקט נכנס למסלול ביצוע ברור יותר, הנטל הכלכלי עובר בדרך כלל ליזם בהתאם להסכם, אף שהחבות מול הרשות עדיין קשורה לבעל הזכויות במקרקעין. ההבדל שבעלי דירות חייבים להבין: מי שאחראי כלפי העירייה ומי שמשלם לפי ההסכם אינם תמיד אותו גורם באותו שלב.

לפני מכירה של דירה בבניין שנמצא בתהליך התחדשות עירונית, צריך לבדוק כמה דברים: האם קיימת תוכנית מאושרת שחלה על הבניין או על המתחם; האם כבר נוצרה השבחה; מה כתוב בהסכם מול היזם ובאיזה שלב ההתחייבות שלו נכנסת לתוקף; האם קיימות הוראות פטור או הפחתה לפי התוכנית או לפי מדיניות הרשות המקומית.

שמאי מקרקעין יכול להעריך את היטל ההשבחה הצפוי, ועורך דין שמכיר התחדשות עירונית יכול לבדוק את ההסכם מול היזם ואת מצב התוכנית. לעיתים הבדיקה תוביל להחלטה להמתין עם המכירה. במקרים אחרים היא תוביל להתאמת מחיר העסקה כך שהקונה או המוכר מביאים בחשבון את החשיפה.

ההתפתחויות האחרונות בהתחדשות עירונית

בהתחדשות עירונית אין להניח שכל חיוב עובר אוטומטית ליזם - בעיקר בשלב שבו התוכנית כבר שיפרה את שווי הנכס אך הפרויקט עדיין לא הגיע לשלב ביצוע. מי שמוכר דירה בתקופה הזו צריך לדעת שהרווח על הנייר יכול להגיע יחד עם חשבון אמיתי מהרשות המקומית.

• רמת יוסף: 33,700 שקל למ"ר, ודירה ישנה ב-1.6 מיליון
• יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב