"לא מספרים לנו הכל, מי שיזדרז וימכור את דירתו השנייה יתקל בבעיה חמורה"

הצעדים החדשים לצינון מחירי הנדל"ן עליהם הצהיר שר האוצר יובל שטייניץ מעוררים ביקורת חריפה בקרב מומחים בתחום הנדל"ן- "חובטים בתינוק הזה מכל הכיוונים, תהיה עצירה מלאכותית במחירים"
לירן סהר | (25)

שר האוצר יובל שטייניץ הכריז היום על צעדים חדשים להרגעת מחירי הדירות- הראשון הוא ביטול הפטור ממס שבח על דירה שנייה או שלישית החל משנת 2013, והשני הוא מתן פטור ממס שבח לבעלי דירות המשמשות כמשרדים שיסבו את השימוש בהן למגורים. אולם גורמים בתחום הנדל"ן סקפטיים בדבר תועלת הצעדים למיתון מחירי הדירות. אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', אומר כי הפתרון הוא פתרון נקודתי בלבד, ומטרתו "לזרוק" בבת אחת כמות גדולה של דירות לשוק, בהנחה שאכן כך יהיה. "אולם הדבר לא מהווה פתרון לטווח הבינוני ולטווח הארוך, מאחר וברגע שהקבלנים יראו שקיים היצע של דירות בשוק, הם יצמצמו את היקפי הבניה כדי לא להיפגע ולא לגרום לירידת מחירים, כך שמול דירות יד שניה שיוצאו בשוק, יפחת מספרן של הדירות החדשות. ולכן, בטווח הבינוני השוק יתאזן והשפעת הצעדים המיידיים תעלם". "חובטים בתינוק הזה מכל הכיוונים" אומר אבישי בן חיים מנכ"ל רוטשטיין. "נראה כי משרד השיכון ומשרד האוצר מתחרים ביניהם על כותרות. יש לתת פתרונות בצעדים מדודים ולא במכה אחת, זה עלול להביא את הענף לעצירה מוחלטת, עצירה מלאכותית, שתגרום לזה שרוכשים יישבו על הגדר ולא יקנו דירות. היה מוטב לו גורם אחד היה מרכז את כל הנושא ומטפל בצורה מושכלת בכל ההיבטים. כרגע משרד השיכון, האוצר והמנהל, כל אחד מהם מטפל בנפרד וכל אחד מושך לכיוון שלו- נוצר מצב של צעדים מנוגדים. במקביל, גם לא נותנים לשוק להתרגל לשינויים, כל שבוע מביא גזירה חדשה". עו"ד עופר אלבוים, מומחה למיסוי במשרד שקל ושות', אומר כי קיים ספק גדול אם תוכנית האוצר תגשים את תכליתה להגדלת ההיצע, ולדבריו היא אף עלולה להביא לתוצאה הפוכה. "האזרח הקטן ולא רק "המשקיעים" צריכים להבין שלא מספרים להם הכל, והמדינה עלולה להתעשר על גבם. בעלי דירה שנייה שירוצו ויזדרזו למכור את דירתם השנייה עד לתום 2012 , כמו שרוצה משרד האוצר, יתקלו בבעיה חמורה כשיבקשו למכור את דירתם הראשונה בשנת 2013 , שכן לא יוכלו לקבל בגינה פטור עקב מוקש שהוטמן בהוראת השעה (לפיו במידה ומכירת דירה שנייה תבוצע לאחר תום 2013, הרי הפטור שיתבקש על פי הוראת השעה יחשב כניצול פטור והמוכר ישלם מס מלא במכירת הדירה השנייה. לכן, הם עלולים לשלם מס שבח מלא על דירה יקרה "וליהנות" מפטור רק על דירה זולה) או שבעלי הדירות יחליטו לא למכור, ובועת הנדל"ן רק תתנפח". לדברי רועי שגב, סמנכ"ל אתר יד2: "באתר יד2 לא הורגש שינוי משמעותי בהיצע הדירות מינואר למאי. על אף הרפורמה ועל אף העובדה ששר השיכון ציפה שהמהלך יביא לגידול של כ- 7,000 דירות בשוק, נראה כי בעלי הדירות אינם ממהרים למכור. דירות אלה מניבות תשואה חודשית נאה, בעיקר בתקופה האחרונה בה ישנה עלייה ניכרת במחירי השכ"ד. כנראה שאין להם צורך בכסף נזיל, כך שהפטור ממס שבח שמציע משרד האוצר לא מעודד אותם למכור".

תגובות לכתבה(25):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 22.
    חסר בית 02/06/2011 08:09
    הגב לתגובה זו
    יש להעיל לחץ מאסיבי על הקבלנים ולגרום להם שיורידו את מחיריהן של הדירות החדשות. הלא זה מתחיל בדירות שהקבלנים מתמחרים ומורים - ואז מחלחל למוכרי דירות יד שניה, שרוצים למכור את דירתם ולרכוש דירה חדשה מקבלן. דירת יד שניה לא יכולה להמכר ב 500K אם דירה חדשה מהקבלן עולה 1 מליון. לכן מי שמוכר את דירתו - מבקש עבורה 1.2 מליון, וכך נשאר לו להוסיף רק עוד 300K ויש לו דירה חדשה. אם הקבלנים יורידו את המחירים שלהם (והם יכולים. אז יהיה להם רווח רק של 15 אחוז ולא של 40 אחוז מכל דירה), המחירים יוכלו לשוב לרמה סבירה שפויה והגיונית.
  • 21.
    אלף מם 01/06/2011 13:46
    הגב לתגובה זו
    לקח קצת יותר זמן למכור,עשו מבצעים והנחות אבל בנו.עובדה מ97-2007 לא בנו?
  • 20.
    אוהב את שלי 01/06/2011 12:34
    הגב לתגובה זו
    שלי את הנביא שיציל את הציבור, תצילי אותנו מהכפיטליזם החזירי הזה בבקשה, גם לנו מגיע להתפרס בכבוד בעזרתך!
  • 19.
    מיקס 01/06/2011 12:09
    הגב לתגובה זו
    אז תקנו בפריפריה וקנו דירה קטנה לא חייב לגור בצפון ת" א , לא חייב 4-5 חדרים ! עם של מתבכיינים כל אחד חושב שמגיע לו דירה בחינם כי הוא עשה צבא ! מה לעשות זה המחיר כרגע כשהיה זול לא קניתם עכשיו אלו המחירים
  • אושר 02/06/2011 14:37
    הגב לתגובה זו
    20 צודק!!!!!!!
  • 18.
    היי טק 01/06/2011 08:31
    הגב לתגובה זו
    הפטור הוא למעשה למי שמכר דירה בשלוש השנים האחרונות ורוצה כעת למכור אחת נוספת ללא תשלום מס השבח.
  • 17.
    הנביא (ל"ת)
    אליהו 01/06/2011 07:29
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    עוגיה,שתיה משו.... (ל"ת)
    גרוזיני 01/06/2011 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    אני מוכר דירות ב30% הנחה העיקר שיקנו! (ל"ת)
    קבלן 01/06/2011 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    לא קונים (ל"ת)
    לא קונים 01/06/2011 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    hguy 31/05/2011 23:41
    הגב לתגובה זו
    השכירות תעלה. השוכרים יעדיפו לקנות דירה ויגבירו הביקושים ולכן בטווח הבינוני מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אין פיתרון מלאכותי זולת הגברת ההיצע.
  • 12.
    אחד העם 31/05/2011 21:51
    הגב לתגובה זו
    אצלך בכיס... תהיה בטוח שתמיד ידפקו אותך, אם לא עכשיו אז אחר כך. ככה זה במדינה שלנו, אין מתנות חינם, רק לסחוט את התושבים עוד ועוד ועוד.
  • 11.
    חיים 31/05/2011 18:41
    הגב לתגובה זו
    אם ירדו כמות הדירות שמשמשות כיום לשכירות-כי ימכרו אותם-אזי יווצר מחסור גדול לדירות לשכירות ובעקבות זאת- השכירות החודשית תעלה- פועל יוצא כדאי להחזיק דירה נוספת להכנסה מסודרת וכדאית- אז איפה חכמי האוצר והיועצים???. הפתרון היחידי שחרור שטחים ובניה מאסיבית !!!!
  • פנחס 31/05/2011 20:41
    הגב לתגובה זו
    כשכביש אם המושבות החדש יפתח בן צומת סגולה ועד קניון איילוך הרמת גן אז מחירי הדירות בשכונת אם המושבות ונווה גן בפתח תקוה יעלו בעוד 10 אחוז לפחות ויותר,אז כדאי היום לקנות ולא יעזור כלום הכיוון עליות,אני קונה.....
  • ששון 01/06/2011 19:00
    לבנות שם גדר גבוהה נגד מתאבדים
  • 10.
    אטקו בע" מ 31/05/2011 18:03
    הגב לתגובה זו
    הלוואי שהלחץ יפיל את כל הנדלן בארץ. נמאס שרק עשירים יכולים לקנות דירות. הגיע הזמן להלחיץ אותם - דירה ב-1600000 לא הגיוני. הלוואי שכל הקבלנים יפלו
  • 9.
    אם ב2013 יבוטל הפטור ממס שבח המחירים יקפצו (ל"ת)
    שוב ובגדול...!!! 31/05/2011 17:55
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    חסר דירה 31/05/2011 17:02
    הגב לתגובה זו
    בעלי האינטרסים מזרימים עודף ביקוש לסקפטיות. לא יעזור להם. המחירים ירדו בסוף לרמה הגיונית כי אי אפשר כבר....
  • 7.
    H 31/05/2011 16:19
    הגב לתגובה זו
    בלי הצפה של השוק בדירות וקרקעות הם יפסידו את הבחירות!
  • 6.
    זוג צעיר 31/05/2011 16:03
    הגב לתגובה זו
    ותולים את האשמה בכך שהמדינה לא משחררת קרקעות. פתאום מתברר שהורדת מחיר מנוגדת לאינטרס של הקבלנים.
  • 5.
    נתן 31/05/2011 15:45
    הגב לתגובה זו
    הירידים שוממים-אין קונים
  • 4.
    הקבלנים בלחץץץץ (ל"ת)
    חחחח 31/05/2011 15:45
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    זעקת כאב עוסקי הנדלן עדיפה על כאב הציבור, (ל"ת)
    נמאס מאיומים שלהם 31/05/2011 15:42
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    לקבלנים - המשאית עם הממחטות בדרך... (ל"ת)
    הקוזאק הנגזל 31/05/2011 15:37
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רון 31/05/2011 15:33
    הגב לתגובה זו
    פוף!
שי בייליס (רשתות)שי בייליס (רשתות)

תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?

פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה

צלי אהרון |

הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס. 


המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.

במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.

פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים.  המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.


מסלול של 'הסדר כופר'

על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.

שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?

בית המשפט לא נוהג להתערב בחוקים ותקנות מיסוי; הוא מאיר את זה לרשויות המס

עמית בר |

קבוצת רואי חשבון ואיגוד לשכות המסחר עותרים לבג"ץ נגד החוק החדש - מיסוי על רווחים כלואים, בטענה לפגיעה בזכויות יסוד וחוסר שוויון. הרקע לחוק זה נעוץ במאמצי הממשלה להגביר גביית מיסים מרווחים צבורים בחברות, תוך התמודדות עם גירעונות תקציביים גדלים בעקבות הוצאות מלחמה והשקעות ציבוריות. נדיר מאוד שבית המשפט מתערב בתקנות וחוקים של רשות המס, הוא נותן גיבוי לרשות המקצועית ולא נכנס לנושאים מקצועיים. לא נראה שהפעם זה יהיה שונה. 

חוקים דומים קיימים במדינות כמו ארה"ב (עם מיסוי על רווחים לא מחולקים בחברות S-Corp) ובריטניה (IR35), אך בישראל הוא ייחודי בתחולה הרטרואקטיבית שלו, מה שמעורר ביקורת חריפה על פגיעה באמון הציבור במערכת המיסוי. העותרים, בהובלת איגוד לשכות המסחר ונציגי מקצועות חופשיים, טוענים כי החוק מהווה הפרה חוקתית, ומציינים כי הוא נחקק בחיפזון במסגרת חוק ההסדרים, ללא דיון ציבורי מספק. 

חוק הרווחים הכלואים, שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2025 כחלק מחוק ההסדרים, מעורר סערה עוד לפני שחוקק. לכאורה החוק נועדה להילחם בתופעת "חברות ארנק" - חברות מעטים שבהן בעלי שליטה צוברים רווחים כדי לדחות תשלומי מס אישיים גבוהים יותר, אלא שבפועל הוא חל על רבבות רבות של עסקים, גם עסקים לגיטימים, לא כאלו שהוקמו לתכנון מס.

 לפי נתוני משרד האוצר, החוק כבר הניב גבייה של למעלה מ-10 מיליארד שקלים בשנה הראשונה, בעיקר מחלוקות דיבידנד מוקדמות, אך מבקרים רואים בו כלי דרקוני שמעניש יזמות ויעילות כלכלית. מדובר ברפורמה מקיפה שמבקשת לשנות את מבנה המיסוי של חברות מעטים בישראל ולהטיל מסים על רווחים שלא חולקו. ההיסטוריה של חוקים כאלה בישראל כוללת ניסיונות קודמים, כמו תיקון 89 לפקודת מס הכנסה בשנות ה-2000, אך החוק הנוכחי רחב יותר ומכוון בעיקר לחברות נותנות שירותים עם מחזור עד 30 מיליון שקלים. כעת מוגשת נגדו עתירה לבג"ץ מטעם איגוד לשכות המסחר וקבוצת רואי חשבון ויועצי מס שהתאגדו לצורך המהלך.

בעתירה נטען כי החוק פוגע פגיעה קשה בזכויות חוקתיות לרבות הזכות לקניין, חופש העיסוק ועקרון השוויון. הזכות לקניין, המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נפגעת לדברי העותרים משום שהחוק כופה חלוקה או מיסוי על נכסים שכבר מוסו בעבר, מה שיוצר מיסוי כפול בפועל. חופש העיסוק נפגע בכך שהחוק מתערב בהחלטות עסקיות לגיטימיות, כמו שמירת רווחים להשקעות עתידיות או כרית ביטחון. עקרון השוויון מופר, שכן החוק מתמקד בחברות קטנות בעוד גופים גדולים פטורים. לטענת העותרים, מדובר בחוק מורכב ותקדימי שנחקק בלוח זמנים קצר, ללא היוועצות מספקת וללא בחינה של השלכותיו הכלכליות ארוכות הטווח. השלכות אלה כוללות פגיעה בתחרותיות, בריחת הון לחו"ל, והפחתת תמריצים להקמת עסקים חדשים, כפי שמעידים דוחות כלכליים ממכון אהרן ומבנק ישראל.